Marché immobilier québécois: des extrêmes et une embellie

Explosion des ventes de 42% à Victoriaville, baisse de 17% à Sept-Îles, stagnation des prix à Québec, Trois-Rivières et Saguenay: le marché immobilier québécois va globalement bien, mais il est loin d'avoir affiché un portrait uniforme au cours des derniers mois. La Presse vous présente le bilan provincial du troisième trimestre, avec ses hauts et ses bas.

Jean-François Rivard n'a pas chômé l'été dernier. Avec son portefeuille de 150 propriétés à vendre dans la région de Victoriaville, le courtier de Re/Max Bois-Francs a multiplié les visites - et les ventes - tout au long de la saison chaude.

«À Victoriaville, on franchira bientôt le cap des 500 maisons à vendre sur le marché, une quantité jamais vue, explique-t-il. J'en ai vendu un peu plus que d'habitude cet été, mais ça prendra aussi des années pour écouler tout ça.»

L'agglomération de Victoriaville a enregistré au cours des derniers mois la plus forte augmentation des ventes de toute la province, selon les données du troisième trimestre publiées vendredi par la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ). Le nombre de transactions - une centaine - y a explosé de 42 % sur un an.

À l'autre bout du spectre, Sept-Îles et Saint-Jean-sur-Richelieu ont affiché les reculs de vente les plus marqués de la province, soit 17 % et 11 %. Entre ces deux extrêmes, le bilan global du Québec laisse entrevoir un assainissement du marché au troisième trimestre.

Le nombre de transactions a grimpé de 6 % à l'échelle provinciale, tandis que les prix médians ont progressé entre 1 % et 2 % pour les maisons et les condos. La quantité de propriétés à vendre, qui demeure très élevée, a tout de même fléchi de 6 %.

«Ma lecture, c'est que le marché a repris un peu de tonus depuis quelques trimestres au niveau des ventes, ce qui est une bonne nouvelle», explique Paul Cardinal, directeur de l'analyse de marché à la FCIQ.

Deux locomotives

Alors que le portrait est en dents de scie dans les plus petites villes de la province, Montréal et Gatineau ont été les deux locomotives du marché immobilier au cours des derniers mois, souligne Paul Cardinal. La métropole, qui totalise la moitié des ventes québécoises, a vu ses prix médians grimper de 2 à 5 %, et ses ventes, de 6 %.

Le marché de la copropriété, souvent perçu comme problématique, a vu ses ventes progresser de 11 % à Montréal. Meilleure nouvelle encore: le nombre d'inscriptions en vigueur - soit les propriétés affichées sur le réseau Centris - a diminué de 12 %.

À Gatineau, le regain du nombre de transactions est particulièrement marqué du côté des maisons unifamiliales. Les ventes ont bondi de 16 % au troisième trimestre, ce qui n'a pas empêché les prix médians de reculer de 2 %.

La Vieille Capitale continue de peiner en raison d'une offre excédentaire dans le segment de la copropriété. Le nombre de condos à vendre - 2510 - a augmenté de 4 % depuis un an, tandis que les prix médians ont fléchi de 2 %. Il faut presque 200 jours en moyenne pour trouver un acheteur.

À l'échelle provinciale, le délai de vente des propriétés, toutes catégories confondues, est resté stable à 121 jours en moyenne pendant le dernier trimestre. C'est la première fois depuis plus de cinq ans que les délais ne sont pas en hausse.

Prévisions à la baisse

Le gouvernement fédéral a annoncé le 3 octobre de nouvelles règles entourant le financement hypothécaire. Ces mesures obligeront les banques à utiliser un taux d'intérêt plus élevé pour calculer la capacité d'emprunter des ménages. Un changement qui risque fort d'entraver la timide reprise des derniers trimestres au Québec.

«Je n'ai pas de prévisions chiffrées encore, mais c'est certain que le scénario que j'avais préparé pour 2017 sera revu à la baisse», indique Paul Cardinal.

Plus tôt cette semaine, l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) a dit s'attendre à un recul de 7 % de la revente de maisons en 2017, et à une chute marquée de 18 % des mises en chantier. L'organisme attribue la majeure partie de ce repli aux nouvelles règles d'Ottawa.

Bilan provincial, 3^e trimestre

 - Nombre de transactions: 16 900 (+ 6 %)

 - Nouvelles inscriptions: 35 171 (-5 %)

 - Propriétés à vendre: 74 937 (-6 %)

 - Valeur totale des ventes résidentielles: 4,76 milliards

Source: FCIQ

Les points chauds (et froids)

Le marché québécois se porte bien, mais la situation varie beaucoup d'un endroit à l'autre.

Montréal

Le marché montréalais englobe la moitié de toutes les transactions de la province. Les ventes ont progressé de 6% pendant le trimestre, et de 11% dans le segment crucial du condo. Au même moment, le nombre de propriétés à vendre sur le réseau Centris a reculé de 12%, ce qui laisse présager un rééquilibrage du marché. Le prix médian des unifamiliales a grimpé de 5% dans la région métropolitaine, à 304 000 $, et celui des copropriétés, de 2%, à 250 000 $.

Québec

Le marché de la Vieille Capitale demeure en situation d'offre excédentaire. Le nombre de transactions a fléchi de 1% pendant le trimestre, tandis que le total d'inscriptions en vigueur a augmenté de 6%. Signe de cette situation, le prix médian des maisons unifamiliales a stagné à 249 000 $, alors que celui des copropriétés a reculé de 2%, à 190 000 $. Le délai de vente moyen des condos a d'ailleurs bondi de 42 jours depuis un an, pour s'établir à 199 jours.

Sherbrooke

Le marché de la principale ville de l'Estrie reprend du tonus. Les ventes résidentielles ont bondi de 19% pendant le trimestre, avec un regain particulièrement marqué dans le segment de la copropriété. Une hausse essentiellement attribuable à la vente des unités d'un seul et même projet, phénomène qui a aussi fait grimper - temporairement - le prix médian des copropriétés du 60%, à 268 480 $. Les «plex» affichent pour leur part un bilan moins favorable, avec des ventes en baisse de 21% et un prix médian en recul de 11%, à 205 000 $.

Baie-Comeau

Un drôle de phénomène a pu être observé au troisième trimestre dans la petite ville de Baie-Comeau. Avec 47 transactions, les ventes de maisons unifamiliales ont augmenté de 15%. Mais au même moment, le prix médian a fléchi de 21%, à 124 500 $. On compte 231 propriétés à vendre dans cette ville (+ 11% sur un an), dont... un seul condo.

Sept-Îles

La ville nord-côtière a affiché la plus forte baisse des ventes à l'échelle québécoise au troisième trimestre, une situation qui s'explique sans doute en partie par les difficultés du secteur minier. Le nombre de transactions a fléchi de 17%, avec 40 ventes, tandis que la quantité de maisons offertes a grimpé de 26%. Le prix médian des unifamiliales a affiché un repli de 13%, à 205 000 $. Fait particulier: les délais de vente sont en forte baisse (-28 jours) et atteignent 94 jours en moyenne.

Victoriaville

C'est ici que les ventes ont affiché la plus forte hausse pendant le trimestre. Elles ont augmenté de 42%, pour un total de 98 transactions, qui touchent surtout des maisons unifamiliales. Malgré ce regain marqué, le prix médian des maisons a reculé de 4% pendant le trimestre, à 144 000 $. Il faut 119 jours en moyenne pour vendre une propriété, soit 13 de moins qu'il y a un an.