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Immobilier

Des trucs pour tirer profit du marché de la revente

Francis Higgins
Collaboration spéciale, Le Soleil

En plus de la grandeur d'une résidence, de son âge et de la proximité des services, d'autres facteurs plus personnels font varier le prix à l'achat. Pour mieux saisir leur impact, des membres du Centre de recherche en aménagement et développement (CRAD) ont analysé plus de 750 transactions enregistrées à Québec entre 1993 et 2001. Les conclusions de cette équipe dirigée par les professeurs Marius Thériault et François Des Rosiers ont de quoi étonner.

Le nombre d'enfants de l'acheteur, son revenu, son niveau de scolarité et la perception qu'il a de son futur quartier entrent en ligne de compte quand vient le temps de signer le chèque.

Ainsi, l'acquéreur déboursera 1,6 % de plus par tranche salariale supplémentaire de 10 000 $. Disons qu'un homme disposant d'un revenu annuel de 50 000 $ achète une demeure de 200 000 $. Selon l'analyse, un autre gagnant 100 000 $ par année paiera 216 000 $ pour une propriété équivalente dans un quartier comparable. Bref, si l'on place deux acheteurs devant une même maison, le mieux nanti la paiera un peu plus cher.

«L'élasticité du prix varie selon la capacité de payer, explique M. Thériault. S'il y a une différence, est-ce parce que les gens riches paient plus, ou parce que les moins riches négocient plus pour payer moins ? Bien malin celui qui peut répondre à cette question !»

Être le parent d'une famille nombreuse influence aussi le prix à la hausse. À l'inverse, les ménages qui cherchent un premier foyer et les jeunes dans la vingtaine déboursent 4 % de moins.

Certains quartiers sont plus propices à une augmentation de la valeur. Par exemple, les statistiques montrent qu'une deuxième salle de bains fera grimper le prix de 6 % en moyenne à Québec. Ce %age monte à 10 % si la maison est située à Sillery, mais chute à 2 % si elle se trouve à Lac-Saint-Charles, d'après les chercheurs.

De plus, si un secteur jouit d'une réputation favorable, notamment parce qu'il est habité par des diplômés universitaires, le prix d'une résidence grimpera de 4,4 %. Si le client est bachelier, il paiera 1,8 % de plus pour la même propriété.

En sa faveur

Comment peut-on se servir de cette information pour modifier la facture en sa faveur ? Pour le vendeur, il faut bien connaître son quartier, ses résidants et les clients éventuels. Il est aussi important d'exécuter les bonnes rénovations. Une deuxième salle de bains ou un sous-sol aménagé auront moins d'importance dans un «vieux» quartier que dans un autre peuplé de jeunes familles.

Pour sa part, le preneur doit étudier le secteur qui l'intéresse et son potentiel de prix pour savoir quels types d'acheteurs concurrents il affrontera. Surtout, il doit être prêt à négocier.

Après avoir stagné pendant une décennie, le marché immobilier a connu un boum de la construction et une pénurie de logements. Alors que l'acheteur avait le gros bout du bâton il y a 10 ans, c'est le vendeur qui domine depuis ces trois dernières années. «Les résultats de notre enquête fonctionnent mieux lorsqu'il y a surabondance de l'offre. Mais la place des caractéristiques individuelles et des comportements dans la fixation du prix reste très importante», conclut Marius Thériault.




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