Comme, d'ordinaire, le syndicat de copropriété refuse de fournir un certificat global de localisation mis à jour - le dernier remontant peut-être à 10 ou 20 ans - , ils ignorent si, depuis le dernier relevé, un voisin a empiété sur le terrain commun ou violé une servitude de vue. Ils ne savent pas non plus si la piscine de la copropriété a été bel et bien mise en retrait de la servitude de passage des fils d'Hydro-Québec, si des remises ont été installées sans droit ou si la rénovation cadastrale des dernières années ne serait pas venue modifier les frontières du terrain.
Comme, d'ordinaire, le syndicat de copropriété refuse de fournir un certificat global de localisation mis à jour - le dernier remontant peut-être à 10 ou 20 ans - , ils ignorent si, depuis le dernier relevé, un voisin a empiété sur le terrain commun ou violé une servitude de vue. Ils ne savent pas non plus si la piscine de la copropriété a été bel et bien mise en retrait de la servitude de passage des fils d'Hydro-Québec, si des remises ont été installées sans droit ou si la rénovation cadastrale des dernières années ne serait pas venue modifier les frontières du terrain.
Heureusement, il arrive que les servitudes qui grèvent l'ensemble de la copropriété soient inventoriées dans le certificat de la partie privative. «C'est un plus, assurément. Mais on ne sait tout de même pas si le syndicat y a dérogé», dit Jean Taschereau, arpenteur-géomètre de Québec.
Infructueuse
L'acheteur peut exiger du vendeur le certificat global. Mais il est probable que sa requête soit sans effet.
«Car le vendeur n'aurait pas les moyens d'en faire faire un. Tandis qu'il serait sans doute incapable d'infléchir le syndicat qui ne jugerait pas utile sa mise à jour», croit un observateur.
S'il réussissait à le convaincre, il s'écoulerait probablemennt plusieurs semaines entre la décision et le dépôt du document. Dans ce cas, l'acte de vente serait laissé sur la table, ce qui ne ferait pas l'affaire des parties.
«Sauf pour les copropriétés neuves, cette méconnaissance des conditions d'occupation des terrains est, pour l'instant, inéluctable. Car les syndicats ne sont pas toujours informés de la nécessité de mettre à jour leur certificat après la rénovation cadastrale et de le renouveler, ensuite, périodiquement», déplore Me Christine Gagnon de Québec, notaire de pratique, docteure en droit de la copropriété, chargée de cours aux universités Laval et de Montréal, puis conseillère auprès de la Chambre des notaires du Québec.
Par ailleurs, ce défaut de la part des syndicats de fournir un certificat récent lui semble contraire à la sauvegarde juridique de leur copropriété et donne lieu à une entrave au travail du notaire qui est tenu de réunir des titres complets et clairs, non seulement sur le logement et l'immeuble, mais aussi sur le terrain.
D'un autre côté, les parties au contrat donneront instruction au notaire de procéder sans délai tout en l'enjoignant à renoncer au document. Car l'une est impatiente de vendre, l'autre d'acheter.
«Dans les circonstances, le notaire se doit, à cet égard, de se faire relever de ses obligations. Il n'a pas le choix», précise Mme Gagnon.
S'il pressait néanmoins le vendeur de déposer le certificat d'ensemble, ce dernier, parie Mme Gagnon, objectera que, en vertu de la promesse d'achat signée par l'acheteur et telle que libellée par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), il n'est pas tenu de le produire.
Puisqu'il est stipulé à l'alinéa 6.4 que «dans le cas d'un immeuble qui fait l'objet d'une déclaration de copropriété, un certificat de localisation décrivant la partie privative vendue sera suffisant». Ce que Mme Gagnon trouve très limitatif.
À cela, l'ACAIQ, jointe par Le Soleil, oppose qu'aucun cas du genre n'a été porté, jusqu'à présent, à sa connaissance, mais accepterait, si nécessaire, de réfléchir à la question. «Cependant, dit un porte-parole de l'organisme, l'ACAIQ ne peut d'elle-même changer les termes de la promesse d'achat sans l'aval de Québec. Pour se garantir, l'acheteur peut toujours contracter une assurance-titres.»
Dans l'éventualité où l'occupation de la copropriété donnait lieu à un litige, l'assureur couvrirait, en principe, la part de l'acheteur pour la résolution du problème. L'assurance couvre le propriétaire - non la propriété elle-même - jusqu'à ce qu'il vende à son tour. Quant à la cotisation (250 $ environ), elle n'est versée qu'une seule fois.