Vous envisagez de vivre le prochain été (et peut-être un bout de cet hiver) dans un environnement différent? L'éventail des possibilités est très vaste, entre le chalet modeste, voire rudimentaire et la luxueuse résidence secondaire.
Vous envisagez de vivre le prochain été (et peut-être un bout de cet hiver) dans un environnement différent? L'éventail des possibilités est très vaste, entre le chalet modeste, voire rudimentaire et la luxueuse résidence secondaire.
Les précautions à prendre avant la transaction peuvent varier selon le type de construction en cause. Par exemple, si vous envisagez une propriété riveraine d'un lac pour la seule valeur de l'emplacement, il y a une foule de vérifications à faire au préalable sur les possibilités pour agrandir ou même reconstruire, comme rappelle Collette Esculier, spécialiste de l'immobilier et auteure d'un ouvrage sur le sujet.
Mais, quand vient le temps de financer l'achat, les notions de base sont les mêmes.
À moins de disposer d'un comptant hors du commun, il faudra de toute évidence emprunter une bonne part de la valeur.
Marguerite Pernice, directrice principale de la gestion personnalisée à la Banque Nationale, rappelle que, pour éviter de payer une prime d'assurance-prêt à la Société canadienne d'hypothèques et de logement, vous devriez avoir épargné 25 % de la valeur totale de la propriété.
Si vous possédez déjà une résidence, disons une maison unifamiliale qui a pris de la valeur au fil des années, il est possible de réhypothéquer celle-ci pour dégager une partie du capital nécessaire au projet.
Mais, prévient Mme Pernice, on n'obtiendra pas nécessairement ainsi un taux d'intérêt plus avantageux.
La spécialiste, qui coordonne le travail des planificateurs financiers au service de la banque, rappelle que le taux d'intérêt attribué à un emprunteur est tributaire du risque qu'il représente pour l'institution prêteuse.
Avec le prêteur, on parle de capacité de remboursement et d'actif «disponible» chez l'emprunteur, plutôt que de potentiel d'accroissement de la valeur d'une propriété. Peu importe qu'elle se trouve en ville ou à la campagne.
Marge hypothécaire
Par ailleurs, si votre propriété unifamiliale est totalement ou en bonne partie libre d'hypothèque, l'option d'une marge de crédit hypothécaire peut être envisagée.
Le montant en sera fixé en fonction d'un certain pourcentage de la valeur «nette» de la propriété. Cette valeur est en fait la différence entre la valeur au marché de la maison (le recours à un évaluateur professionnel peut être requis) et le montant de toute hypothèque qui y serait attachée.
Si le propriétaire est à l'aise avec d'éventuelles variations d'un taux d'intérêt variable, la marge est toujours plus avantageuse, soutient Mme Pernice. Si le taux augmente trop, il est par ailleurs généralement possible de convertir l'emprunt en hypothèque à taux fixe.
Mais la formule est surtout plus flexible parce qu'elle comporte moins de contraintes au moment d'augmenter les remboursements.
Pour mieux s'en prévaloir, il est préférable de prévoir et d'accumuler des économies à l'avance, conclut Marguerite Pernice.
On peut partager le gain de capital au moment de revendre
À cause de la grande demande pour les chalets et autres résidences secondaires, bien des propriétaires s'inquiètent de l'impôt qu'ils auront à payer au moment de revendre cette propriété.
En effet, seule la plus-value d'une seule résidence principale par couple est exemptée de l'impôt sur le gain de capital.
Et la popularité actuelle des sites de villégiature fait en sorte que la valeur d'un chalet peut augmenter plus rapidement que celle d'une maison en ville ou en banlieue.
Mais l'élément rassurant vient du fait que l'une ou l'autre propriété peut être désignée comme résidence principale aux fins de l'impôt, peu importe l'occupation qu'on en aura faite.
Le choix devient important seulement au moment de vendre l'une ou l'autre, précise Marguerite Pernice de la Banque Nationale.
Il s'agit simplement de déclarer à l'impôt dans l'année de la première vente quelle habitation on «désigne» comme résidence principale, et pour quelle période.
La règle générale veut qu'on désigne comme résidence principale pour le plus longtemps possible la propriété dont la valeur aura augmenté le plus rapidement.
Pour illustrer ce principe, la spécialiste a choisi le cas fictif de M. Tremblay.
Il a acheté en 1986 une maison unifamiliale de 100 000 $ et, en 1996, un chalet de la même valeur.
En 2006, la maison vaut 250 000 $ ayant gagné 150 000 $ en 21 ans (ou 7143 $ par année).
Le chalet, lui, vaut maintenant 225 000 $. Le gain est de 125 000 $ en 11 ans (ou 11 363 $ par année).
Il ne faut pas s'étonner de voir dans le tableau qui suit le chiffre «1» qui semble modifier le nombre total d'années.
C'est simplement que chaque portion d'année est considérée comme une année complète, pour les fins de l'impôt.
Il faut aussi se souvenir que seulement 50 % du gain de capital est imposable.
Il a de plus été retenu que le taux d'imposition marginal de M. Tremblay est le plus élevé, soit 48,2 %.
Quant au fait de vendre les deux habitations dans la même année, il peut être justifié par l'obligation d'en abandonner la propriété pour des raisons de santé.
Ou encore au moment de son décès, le même calcul s'imposerait à la succession.
Si le vendeur désignait sa maison comme résidence principale pendant les 21 ans qu'il l'a possédée, il ne lui resterait que deux années d'exemption possible pour l'habitation secondaire.
Il devrait donc selon la formule utilisée dans le tableau débourser 24 648 $ en impôt sur la plus - value totale des deux propriétés (275 000 $).
Il est donc plus avantageux de déclarer le chalet comme résidence principale de 1997 à 2006 (seulement 10 ans sont requis) et la maison unifamiliale pour les 11 autres années (1986 à 1996), puisque la facture d'impôt sera alors de 15 493 $.
La différence de plus de 9000 $ justifiait sûrement le calcul.
Il est aussi possible d'atténuer l'impact fiscal de la vente d'une résidence secondaire en partageant la propriété entre deux membres d'un couple.
Cela est vrai, précise Marguerite Pernice, si l'un des deux a un niveau de revenu inférieur à l'autre, ce qui lui attribue un taux d'imposition inférieur de son gain de capital.
Résidence principale
Vente des 2 propriétés en 2006 :
Chalet : 225 000 $
Unifamiliale : 250 000 $
Unifamiliale / Chalet
Année d'acquisition 1986 / 1996
Coût 100 000 $ / 100 000 $
Valeur marchande 2006: 250 000 $ / 225 000 $
Vente 2 propriétés 2006: 250 000 $ / 225 000 $
Coût d'acquisition: 100 000 $ / 100 000 $
Gain en capital: 150 000 $ / 125 000 $
Moins : gain exempté 150 000 $ X 1 + 11 = 85 714 $ / 125 000 $ X 1 + 10 = 125 000 $
21 / 11
(désignation 1986-1996) (désignation 1997-2006)
Gain en capital 64 286 $/ 0
Gain capital imposable (50 %): 32 143 $ / 0
Taux d'impôt marginal: 48,2 % / 48,2 %
Impôt à payer: 15 493 $ / 0
Compte tenu que le chalet a connu un plus grand accroissement de valeur, soit 125 000 $ en 11 ans, que la propriété unifamiliale, qui s'est accrue de 150 000 $ sur 21 ans, il est plus avantageux de déclarer le chalet comme résidence principale de 1997 à 2006 (10 ans seulement sont requis ; réf.: formule) et la maison unifamiliale pour les années 1986 à 1996 soit 11 ans.