Dans la région de Québec, en effet, le taux est encore sous le point d'équilibre (3 %). D'après la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), il était de 1,4 % en octobre 2005 et estime qu'il devrait atteindre 2 % d'ici la fin de 2006 et 2,5 % en 2007.

Dans la région de Québec, en effet, le taux est encore sous le point d'équilibre (3 %). D'après la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), il était de 1,4 % en octobre 2005 et estime qu'il devrait atteindre 2 % d'ici la fin de 2006 et 2,5 % en 2007.

«Depuis la fusion en 2002, une dizaine de demandes de conversion d'immeubles locatifs de trois à quatre unités sont annuellement présentées à l'administration. Dans 90 % des cas, la conversion n'est pas autorisée», déclare Jacques Perron du service des communications de la Ville.

À moins que le marché locatif ne change, le consentement de la Ville est, pour l'instant, difficile à arracher. Les chances sont accrues, semble-t-il, si la destination nouvelle de l'immeuble est à portée familiale ou humanitaire. Cela, sans l'ombre d'un doute.

Un duplex, par exemple, a été agréé parce qu'on avait l'intention de le mettre «intergénérationnel». Un triplex, en revanche, pourrait l'être parce que ses légataires, le jugeant partie fondamentale de leur patrimoine commun, voudraient l'occuper - chacun indépendamment - à la suite de leurs parents décédés.

D'un autre côté, à Québec, à part quelques demandes de renseignements, on ne dénombre aucune demande formelle de conversion de «grands ensembles».

Il se peut, dit-on, que le train extraordinaire de formalités dont il faut s'acquitter pour y arriver, les réparations majeures à effectuer après que «l'assemblée des copropriétaires soit majoritairement formée de propriétaires occupants» et l'interdiction d'évincer les locataires portent plusieurs propriétaires immobiliers à renoncer à leur projet.

L'interdit d'éviction commence au moment même où le propriétaire des lieux communique à chaque locataire un avis l'informant de son intention de convertir l'immeuble en copropriété divise. «Il a obligation de le faire avant même de présenter sa demande à la municipalité ou à la Régie du logement, selon le cas», précise le porte-parole de la Régie, Jean-Pierre Le Blanc.

De plus, avant la vente de chaque logement, le propriétaire doit remettre à l'acheteur éventuel un rapport d'expert établissant l'état d'usure des composantes communes et leur conformité aux normes, les réparations majeures à être faites dans les cinq premières années et leurs coûts, le niveau d'insonorisation et d'isolation du logement. Et encore.

Mais l'autorisation ne peut être accordée si des travaux ont déjà été entrepris en vue de convertir l'immeuble et d'évincer un locataire.

«En fait, un des fondements de la loi concernant la conversion d'un immeuble locatif en copropriété divise est de protéger le droit au maintien des locataires dans les lieux», précise M. Le Blanc.

Possibilité indivise

Par contre, ni la Régie du logement ni la Ville de Québec ne paraissent appréhender la transformation d'immeubles à logements locatifs en copropriétés indivises.

«À moins que les associations de locataires n'établissent auprès de l'État le bien-fondé d'encadrer la création de ce genre de propriété», pondère M. Le Blanc.

Entre-temps, leur formation est considérée comme privée. «À Québec, nous ne disposons pas de statistiques à leur sujet d'autant que les gens n'ont pas, pour ce faire, à demander de permis», déclare M. Perron.

«Mais, en aucun temps, le propriétaire d'une part indivise ne peut évincer un locataire de son logement», fait savoir M. Le Blanc. À moins qu'il n'y ait qu'un seul autre propriétaire de l'immeuble et que cette personne soit son conjoint. C'est la loi.

À Québec, un immeuble, connu du Soleil, a été transformé, ces dernières années, en copropriété indivise. Un autre est sur le point de l'être.

Le premier consiste en un triplex détenu par trois personnes. Deux logements sont occupés par des copropriétaires. Le troisième, par un locataire qui l'habitait déjà lors de la formation de la copropriété et qui paie loyer au dernier copropriétaire qui, en sa qualité d'investisseur, s'en accommode.

L'autre immeuble est multilogements. La création de l'indivision est en cours. Un locataire est sensible à l'indemnité qu'on lui propose pour quitter les lieux à moins qu'il ne décide d'acheter la part correspondant à son logement. Un autre tient à demeurer chez lui tel qu'en son droit, conscient toutefois que cela a un effet dissuasif sur les acheteurs potentiels et sachant qu'il aura sans doute, par la suite, à subir le «regard réprobateur des copropriétaires habitant les lieux».

Marginal

Président de la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), Luc Courtemanche constate que, partout au Québec, la conversion d'immeubles locatifs en «condos divises» est marginale et s'en félicite.

«Car il importe de penser aux locataires. Il doivent compter un nombre suffisant de logements», dit-il.

De son côté, Jean-Claude Laporte, porte-parole du Front d'action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU), insiste sur la position de son mouvement selon laquelle il s'oppose à tout projet de conversion d'immeubles à logements locatifs en copropriété divise ou indivise.

Il constate que, si le taux d'inoccupation global croît, celui des logements à bon marché pour les gagne-petit décroît. D'où, entre autres, l'intransigeance du FRAPRU concernant les conversions.

Que les locataires aient le droit de continuer à habiter leur logement lui paraît juste. Mais il craint que des propriétaires ne profitent de leur vulnérabilité, et souvent de leur méconnaissance de leurs droits, pour les en faire sortir.