Dans le quartier montréalais du Nouveau-Rosemont, pour prendre cet exemple, les prix continuent à croître - et les agents immobiliers à agrandir les yeux. «On croit toujours que les prix vont se stabiliser, mais ce n'est pas ce qui se produit, constate l'agent immobilier Huguette Canuel, de ReMax Alliance. Mon dernier duplex s'est vendu 395 000 $ et il y a de l'argent à investir dans l'immeuble. J'ai dépassé le cap des 400 000 $ pour la première fois avant les Fêtes.»

Dans le quartier montréalais du Nouveau-Rosemont, pour prendre cet exemple, les prix continuent à croître - et les agents immobiliers à agrandir les yeux. «On croit toujours que les prix vont se stabiliser, mais ce n'est pas ce qui se produit, constate l'agent immobilier Huguette Canuel, de ReMax Alliance. Mon dernier duplex s'est vendu 395 000 $ et il y a de l'argent à investir dans l'immeuble. J'ai dépassé le cap des 400 000 $ pour la première fois avant les Fêtes.»

L'ennui - du point de vue du propriétaire, bien sûr -, c'est que les revenus des logements n'ont pas suivi. «Acheter un duplex disponible qui pourrait être utilisé comme investissement immobilier par un propriétaire occupant, c'est de moins en moins possible, surtout à Montréal, observe François Des Rosiers, professeur titulaire de gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval. Les prix ont explosé au cours des dernières années.»

Depuis le précédent sommet immobilier de 1990, le prix d'achat moyen des immeubles de deux à cinq logements dans la grande région de Montréal a presque doublé, avec une progression de 80 %. Il a bondi de 161 600 $ en moyenne, en 1990, à 292 300 $ en 2005.

Pendant cette période, le loyer mensuel moyen pour un 4 1/2 n'a crû que de 33 %, passant de 463 $ à 616 $. L'écart est encore plus prononcé si on compare 2005 avec le creux immobilier de 1995.

Pourtant, deux experts sont formels. Pour un propriétaire occupant, il coûte encore moins cher de se loger dans un duplex que dans une maison unifamiliale. «Le prix d'achat sera plus élevé mais le coût de possession sera plus bas, soutient le planificateur financier et auteur du guide Un chez-moi à mon coût, Éric Brassard. Dans un même secteur, habiter dans un triplex coûtera en général moins cher que dans une unifamiliale. Parce qu'on partage son espace, il y a une économie d'échelle.»

Louise Roy, courtier immobilier agréé, spécialisée en immeubles à revenus, arrive aux mêmes inéluctables conclusions. «Pour les immeubles de cinq logements et moins, il est intéressant d'y investir à condition d'y habiter, assure-t-elle. Le "plex" peut procurer un rendement nul sur la mise de fonds mais être néanmoins très intéressant à acheter, justement parce que son rendement n'est pas négatif, au contraire du bungalow.»

Autre avantage, insiste-t-elle: en cas de perte d'emploi, duplex, triplex et autres plex fournissent encore un petit revenu, au contraire de l'improductive maison unifamiliale.

Mais tous les duplex ne sont pas également rentables. Il faut encore choisir le bon...