Ce secteur de banlieue au sud-ouest de Montréal a tout pour plaire aux nouveaux arrivants: des kilomètres de sentiers équestres et de pistes cyclables, le bord du lac des Deux-Montagnes et du lac Saint-Louis et des paysages champêtres d'une grande beauté. Mieux encore, le prix des propriétés est une aubaine comparativement à celui de l'île de Montréal.

Ce secteur de banlieue au sud-ouest de Montréal a tout pour plaire aux nouveaux arrivants: des kilomètres de sentiers équestres et de pistes cyclables, le bord du lac des Deux-Montagnes et du lac Saint-Louis et des paysages champêtres d'une grande beauté. Mieux encore, le prix des propriétés est une aubaine comparativement à celui de l'île de Montréal.

Profitant de l'étalement urbain, cette pointe de terre située au confluent de la rivière des Outaouais et du fleuve a vu sa population augmenter de 9,6% entre 2001 et 2004, passant de 104 000 à 114 000 habitants. «Les nouveaux résidants migrent principalement du West Island, où les prix atteignent des sommets, pour partir à la recherche de maisons plus abordables», confirme Bertrand Recher, analyste de marché à la SCHL.

Tout en profitant d'un environnement paisible, les insulaires en exil peuvent acquérir de somptueuses résidences à moindre coût.

«Avec 15 minutes de plus pour traverser les ponts, on économise de 30 000$ à 40 000$ sur une maison, tout en profitant de taux de taxation parmi les plus faibles du Grand Montréal», dit Raymond Allard, d'Habitations Allard, dont l'entreprise construit avec son partenaire Sylvain Ménard plus de 200 maisons par année dans la région de Vaudreuil-Soulanges.

Mais la plupart des nouveaux venus ne cherchent pas tant à économiser qu'à acquérir une maison plus spacieuse que ce qu'ils pourraient se permettre à Dollard-des-Ormeaux ou Pointe-Claire. «C'est un marché qui se compose majoritairement de deuxièmes et troisièmes acheteurs», précise M. Allard. Signe de cette tendance, Vaudreuil-Soulanges est la ville de banlieue la plus huppée du Grand Montréal, où le prix moyen des unifamiliales atteint 218 000$, dépassant de loin ceux de la Rive-Sud, de Laval (199 000$), et de la couronne nord (181 000$), indique la Chambre immobilière de Grand Montréal.

Cet important écart s'explique par le profil socio-économique de la région, dont le revenu moyen des ménages (63 045$ en 2000) dépasse largement la moyenne québécoise, qui est de 49 998 $. Trois municipalités se démarquent par leur richesse : Saint-Lazare, avec un revenu moyen de 87 416 $, Vaudreuil-sur-le-Lac, avec 85 498 $, et Hudson, avec 85 055 $.

Les pôles d'attraction

Dans ce vaste territoire qui s'étend jusqu'à la frontière ontarienne, ce sont les secteurs de Vaudreuil-Dorion, Saint-Lazare et l'île Perrot qui constituent les pôles d'attraction des nouveaux résidants. Située juste l'autre côté du pont de l'Île-aux-Tourtes, la municipalité de Vaudreuil-Dorion se développe à la

vitesse grand V depuis l'ouverture en 2003 de la gare Vaudreuil, desservie par le train de banlieue Montréal-Rigaud. Aménagée en plein milieu d'un champ, cette gare régionale a vu son achalandage croître de 50 voyageurs par jour, à l'heure de pointe du matin, à 500 en septembre 2005, indique l'Agence métropolitaine de transport (AMT). Le stationnement incitatif gratuit, qui comptera d'ici la fin de l'année 500 emplacements, déborde.

Aux alentours de cette gare intermodale, la municipalité en profitera pour faire du développement résidentiel de haute densité, de façon à permettre aux résidants de se rendre à la gare à pied, appliquant ainsi les principes du TOD (Transit Oriented Development). «Dans un rayon de 400 mètres, le plan d'urbanisme prévoit des bâtiments résidentiels de six à huit étages, pour un potentiel de 1000 logements», explique Michel Vaillancourt, directeur de l'urbanisme à Vaudreuil-Dorion.

Outre l'ouverture de la gare, le maire de cette ville, Guy Pilon, croit que les fusions forcées dans l'île de Montréal contribuent aussi à la popularité de sa région. «Les gens du West Island ont perdu leur sentiment d'appartenance envers leur ville, alors qu'ici, on est encore des petites communautés.»

Rappelons que Félix Leclerc a habité Vaudreuil dans les années 40, avant de partir à la conquête de la France. C'est dans sa maison du chemin de l'Anse, actuellement en piteux état, que le chansonnier a composé Le P'tit Bonheur.

À quelques kilomètres plus loin sur l'autoroute 40, on arrive à Saint-Lazare, une ville construite au coeur d'une forêt montagneuse. La «Westmount» de la région, célèbre pour ses 120 kilomètres de sentiers équestres, a vu sa population bondir de 5000 résidants en 1986 à 17 000 aujourd'hui, tout en préservant son cadre de vie champêtre, avec sa rue principale et ses clubs équestres.

Ici, on ne construit que des résidences luxueuses sur d'immenses terrains boisés. «La réglementation est très stricte en ce qui concerne les arbres. Il faut un permis pour les abattre», indique Geneviève Hamel, responsable des communications. Après avoir connu un boom dans la construction, la municipalité a choisi volontairement de ralentir la cadence, afin d'éviter de se dénaturer.

Baignées par les eaux du lac Saint-Louis, les quatre municipalités de l'île Perrot - Terrasse-Vaudreuil, L'Île-Perrot, Pincourt et Notre-Dame-de-l'île-Perrot - connaissent également un développement intense. Des 371 mises en chantier comptabilisées en 2004, 238 ont été réalisées à Pincourt. Traversé par l'autoroute 20 et le train de banlieue, le territoire de l'île Perrot demeure néanmoins principalement agricole.

L'urbanisation accélérée de cette région entraîne cependant déjà des problèmes de circulation routière. La municipalité de Vaudreuil-Dorion pense y remédier en construisant un carrefour giratoire, afin d'améliorer la fluidité de la circulation aux abords de l'autoroute 40. La région n'échappe pas non plus à la prolifération des méga-centres et autres magasins-entrepôts. La transformation de ces villages en villes de banlieue change aussi le caractère de cette région, qui avait tant plu à Félix Leclerc.

Au dernier recensement de 2001, Vaudreuil-Soulanges se classait au cinquième rang sur les 99 divisions du Québec, pour l'augmentation de sa population, derrière quatre MRC des Laurentides.

Environ 60% des résidants de Vaudreuil-Soulanges travaillent à l'extérieur de la région, principalement dans l'île de Montréal.

POPULATION

Vaudreuil-Soulanges

1996: 95 318

2001: 104 104

2004: 114 055