Acquisition d'une propriété Le pouvoir limité de l'inspection

Cela n'est sans doute pas un motif suffisant pour faire casser la promesse que vous avez signée. Cependant, vous devez être sur vos gardes.

Cela n'est sans doute pas un motif suffisant pour faire casser la promesse que vous avez signée. Cependant, vous devez être sur vos gardes.

Car selon Steve Gagnon, expert en bâtiment au service de la société CETRA (Centres d'étude et de travaux en bâtiment) de Charlesbourg, il est probable que le vendeur atténue la gravité du problème afin de ne pas vous épouvanter.

Il faut donc craindre, d'après M. Gagnon, que le plancher suinte sévèrement. Par conséquent, il y aura nécessité de le faire voir de plus près. Cette déclaration du vendeur doit vous pousser à vous prévaloir, sans hésitation, de votre droit à l'inspection de la maison.

Clause B2.4

C'est la clause B2.4, en annexe du formulaire de promesse d'achat en usage dans le milieu du courtage immobilier résidentiel au Québec, qui établit le droit à l'inspection, le temps imparti pour la faire, sa portée et l'échéance en vue de sa remise éventuelle au vendeur.

Elle stipule, entre autres, que la «promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'acheteur puisse faire inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment».

«Les trois quarts des gens s'en prévalent», dit le président et chef de direction de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), Robert Nadeau.

Parmi ceux qui ne le font pas, certains croient avoir les connaissances suffisantes pour juger. D'autres présument que la maison qu'ils convoitent ne présente pas de problème parce qu'elle a été construite assez récemment. D'après M. Nadeau, ces personnes se mettent à découvert.

Steve Gagnon, expert en bâtiment, utilise un appareil de thermographie à l'infrarouge pour analyser les températures des matériaux de cette maison. (Photo Laetitia Deconinck, Le Soleil)

Pour l'inspection, il faut trouver un expert en bâtiment qualifié et reconnu. Il fera un examen visuel des lieux et cherchera les indices de désordre mécanique ou structurel. Des portes et des fenêtres qui ouvrent et ferment mal, par exemple, sont pour lui symptomatiques. Cependant, il ne peut ouvrir les murs ou creuser autour des fondations. Il lui est même interdit de déplacer les meubles. Mais si la toiture ou la fournaise lui paraissent suspectes, il peut recommander à l'acheteur de les faire examiner par un spécialiste en la matière.

«Les déclarations du vendeur quant à l'état du bâtiment seront la base de travail de l'expert. Si elles ne paraissent pas dans le document de promesse d'achat, l'acheteur doit les exiger», continue M. Nadeau.

Preuve

Le droit à l'inspection est clair. Mais l'acheteur qui voudrait s'en servir pour se libérer de sa promesse d'achat doit faire la preuve qu'il y a un problème de nature à diminuer la valeur du bâtiment, voire les revenus, ou d'en augmenter les dépenses. Tout ça, de façon significative, la clause B2.4 le stipule.

«Un acheteur ne doit jamais considérer une telle clause comme un sauf-conduit efficace pour se délier de ses obligations. Il doit être conscient que c'est lui qui a le fardeau de faire la preuve du caractère significatif du défaut révélé par l'inspection», met en garde l'avocat Hugo Lafrenière du cabinet Gravel Bédard Vaillancourt de Sainte-Foy.

En juillet 2003, la Cour supérieure rend un jugement dans une cause où un vendeur réclame des dommages et intérêts à un tiers pour refus d'exécuter sa promesse d'achat. Le tribunal soumet que l'ampleur du problème découvert par l'acheteur à la suite d'une inspection doit être rapprochée de celle des vices cachés.

Ces derniers, suivant le Code civil, sont réputés diminuer tellement l'utilité du bien que «l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.»

Puis le tribunal, citant un jugement antérieur, déclare que la «clause d'inspection» n'a pas pour but de procurer à l'acheteur «une garantie d'absence totale de vétusté dans le cas d'un bien usagé». Ainsi, on ne peut pas se servir du rapport d'inspection pour exiger qu'une maison usagée soit remise à neuf.

«Il serait, par exemple, déraisonnable pour un acheteur d'ordonner au vendeur de refaire complètement le toit de la maison et en avoir la jouissance durant 20 ou 30 années sans qu'il n'ait déboursé le moindre sou», soutient la présidente de la Chambre immobilière de Québec et de la Fédération des chambres immobilières du Québec, Michèle Gagnon. Elle est toutefois d'avis qu'il n'est pas interdit à l'acheteur de négocier une baisse de prix de la propriété si le toit, par exemple, donne des signes assez évidents de dégradation.

En fait, soutient M. Nadeau, si on achète une maison qui a été construite il y a 50 ou 60 ans, on comprend qu'il y aura des réparations usuelles ou quelques travaux de réfection à effectuer. «Bien sûr, l'acheteur ne s'attend pas à ce que la maison soit entièrement rénovée», estime-t-il.

Révocation

En d'autres mots, on n'est en droit d'exiger la révocation de sa promesse d'achat que si le problème découvert est majeur. Une fissure profonde et troublante dans les fondations en est l'illustration. Il arrive, dans des cas aussi graves, que le vendeur fasse réparer avant de vendre de peur que le problème ne dissuade tout acheteur.

En fait, à moins que le vendeur n'en décide autrement, les dépenses normalement liées à la vétusté du bâtiment spécialement s'il a été bien entretenu, l'incapacité dans laquelle se trouve l'acheteur de s'acquitter de ces dépenses ou la crainte qu'il ne se sente pas psychologiquement à l'aise dans la maison ne sont pas des motifs d'annulation d'une promesse d'achat.

Enfin, l'ACAIQ est d'avis que l'agent immobilier peut accompagner le «promettant-acheteur» et l'expert en bâtiment lors de l'inspection. À la condition toutefois de ne pas interférer. Tout au plus doit-il apporter des précisions si on le lui demande ou s'il le juge opportun.

Et si un vendeur a fait exécuter des travaux d'amélioration au noir, dit un expert en bâtiment, non seulement il ne pourra en fournir la preuve, mais nul acheteur n'aura la certitude qu'ils ont été exécutés par des gens qualifiés et suivant les règles de l'art. Le vendeur sera à la gêne et l'acheteur sceptique.