Monique n'a aucun REER. Elle nourrit plutôt le projet d'acheter un petit immeuble à revenu, un duplex par exemple. Mais il est hors de question d'engager les salaires du couple dans l'aventure. Les deux conjoints doivent déjà rembourser l'hypothèque de leur nouvelle maison, à Terrebonne, et ils ne veulent pas rogner davantage sur leurs revenus.

Monique n'a aucun REER. Elle nourrit plutôt le projet d'acheter un petit immeuble à revenu, un duplex par exemple. Mais il est hors de question d'engager les salaires du couple dans l'aventure. Les deux conjoints doivent déjà rembourser l'hypothèque de leur nouvelle maison, à Terrebonne, et ils ne veulent pas rogner davantage sur leurs revenus.

En y appliquant une mise de fonds de 40 000 $, Monique voudrait que l'hypothèque de son futur duplex se rembourse avec les seuls revenus de location. «Est-ce possible? s'enquiert-elle. Ou serait-ce mieux d'avoir un triplex comme investissement?»

Pour lui répondre, le planificateur financier François Morency, président d'Aviso les conseillers financiers, s'est adjoint l'expertise de Manuel Conception, agent immobilier affilié à Sutton Accès.

Première observation: il est préférable d'opter pour un triplex. «Si un logement devient vacant dans un triplex, il ne représente qu'un logement sur trois, soit 33 % de vacance, observe le planificateur. Dans le cas d'un duplex, un logement vacant signifie un taux de vacance de 50 %, ce qui est financièrement plus lourd à porter.»

Rien ne vaut des exemples bien concrets pour éclaircir la question de la rentabilité.

Manuel Conception a repéré trois triplex qui sont présentement en vente dans la région de Terrebonne. On demande 245 000 $ pour le premier (revenus de 22 700 $), 235 000 $ pour le second (revenus de 20 500 $) et 204 000 $ pour le troisième (revenus de 19 000 $). «La décision doit concerner l'immeuble le plus rentable et non celui le moins cher», énonce François Morency. Nos spécialistes ont analysé trois paramètres pour répondre à cette exigence.

Le facteur multiplicateur

Le facteur multiplicateur établit le rapport entre le prix payé pour l'immeuble et les revenus de location annuels qu'il engendre. «Le facteur multiplicateur, pour cette catégorie de petits immeubles, devrait idéalement se situer entre huit et dix fois les revenus», formule François Morency. C'est le troisième immeuble qui obtient le meilleur résultat à cet égard, avec un facteur de 10,69.

La rentabilité selon les liquidités

La rentabilité peut également se mesurer en fonction des liquidités produites. Il s'agit de l'argent qui tombe réellement dans les poches de Monique à la fin de l'année, une fois que toutes les dépenses ont été acquittées, hypothèque et taxes foncières comprises.

Dans les trois scénarios, les revenus couvrent les dépenses. Mais c'est le troisième immeuble qui procure le plus de liquidités (2341 $) en fonction des revenus de location (19 080 $), avec une rentabilité de 12,35 %.

Le rendement sur le capital investi

Le troisième immeuble, le moins cher, a gagné les deux premières manches. Mais il n'enlève pas le match pour autant. Car selon François Morency, «la vraie rentabilité d'un immeuble doit s'évaluer sur la base du profit véritable calculé en relation avec le capital investi».

Le profit annuel de l'immeuble est constitué des liquidités- c'est-à-dire l'excédent des revenus sur les dépenses-, auxquelles on ajoute la portion du capital de l'hypothèque qui a été remboursée en cours d'année. Quand on compare les profits annuels de chaque immeuble avec la mise de fonds de 40 000 $, le premier immeuble, le plus cher, remporte la palme avec un rendement de 16,8 %. C'est celui qui représente le meilleur placement.

Précautions...

Mais Monique ne doit pas s'emballer pour autant. Quelques précautions s'imposent.

L'immeuble doit être entièrement inspecté par un spécialiste pour vérifier si des réparations ou améliorations majeures sont à prévoir.

«Le domaine immobilier est très sensible aux taux d'intérêt, prévient en outre François Morency. Une augmentation de quelques points de pourcentage peut transformer la rentabilité d'un immeuble en déficit. L'investisseur doit être capable de supporter le déficit temporaire.» Pour se prémunir contre les fluctuations des taux d'intérêt, il recommande de contracter des termes d'emprunt de cinq ans ou davantage.

Enfin, qu'adviendra-t-il si un logement reste inoccupé pendant quelques mois? «Les profits d'un immeuble doivent être accumulés afin de constituer une réserve pour les mauvais jours», avise notre planificateur.

Reste la question fondamentale: le jeu en vaut-il la chandelle?

Selon nos spécialistes, ce sera le cas si Monique respecte les conditions suivantes:

- choisir un immeuble rentable et en bon état;

- augmenter les loyers chaque année pour maintenir la plus-value de l'immeuble;

- le maintenir en bon état sans rechercher le luxe;

- le conserver au moins 10 ans pour surmonter les cycles du marché immobilier;

- être prêt à s'en occuper et y investir lors des périodes difficiles.

C'est ce dernier point qui pourrait faire problème. «Mon mari est nul dans les réparations, admet Monique. Nous devrions nous engager un homme à tout faire, mais nous aurons un prix raisonnable.»

Quand on a foi en l'immobilier...