Les 10 règles d'or de la copropriété

«Le pire, c'est de vouloir faire les choses à la bonne franquette. C'est souvent dans ces cas-là que les problèmes surviennent», prévient Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit immobilier. Avant d'acheter, mieux vaut être informé.

«Le pire, c'est de vouloir faire les choses à la bonne franquette. C'est souvent dans ces cas-là que les problèmes surviennent», prévient Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit immobilier. Avant d'acheter, mieux vaut être informé.

En collaboration avec Mon toit, l'avocat a relevé 10 contraintes et soucis qui touchent la majorité des copropriétaires. Les futurs acheteurs sauront ainsi à quoi s'en tenir.

Déjà copropriétaires? À vos conventions... prêts? Réconciliez-vous!

1- Animaux

Dans la plupart des grands immeubles, la convention de copropriété réglemente la possession d'animaux domestiques. Vous recueillez tous les chats abandonnés qui croisent votre route? Pensez-y deux fois avant d'acheter un appartement. Dans ses règlements d'immeuble, un syndicat de copropriétaires -le conseil qui veille au bon fonctionnement de l'immeuble- peut limiter le nombre d'animaux domestiques à un seul par logement, ou encore demander aux résidants de prendre leur chien dans leurs bras pour traverser le hall d'entrée. Rien à faire pour s'en sauver: acheter une copropriété, c'est accepter de se conformer à la convention.

2- Dégâts

Un copropriétaire décide de faire des frites. Son expérience culinaire dégénère et tout l'édifice est rasé par les flammes. Les assureurs du bâtiment paient pour les dommages, mais est-ce que des copropriétaires mécontents peuvent le poursuivre pour négligence? La plupart du temps, non. Beaucoup de conventions protègent chacun des copropriétaires contre des poursuites individuelles en cas de sinistre. Par contre, la personne responsable de l'incident doit payer la somme déductible exigée par l'assureur.

3- Frais de condo

Une fois la nouvelle hypothèque et les taxes ajoutées au budget, les frais de condo irritent beaucoup de copropriétaires. Chaque mois, ils doivent verser une certaine somme à leur syndicat. Pourquoi ne pas tout payer au fur et à mesure? Parce qu'il y a l'entretien paysager, les retouches de peinture, et les travaux majeurs à prévoir. «Dans les petits immeubles, on préfère souvent diviser les dépenses au cas par cas, sans formalité, constate Me Joli-Coeur. C'est bien la simplicité, mais le jour où le toit coule et que personne ne peut payer, c'est plus stressant.» Pour établir avec justesse le montant des frais de condo, l'avocat suggère aux syndicats de copropriétaires de s'adresser à un gestionnaire de copropriété, qui pourra aider à établir un budget.

4- Fonds de prévoyance

Les frais de condo, c'est bien, mais se garder un petit en-cas pour les travaux majeurs, c'est mieux. La loi oblige les syndicats de copropriété à consacrer au moins 5 % des frais de condo à un fonds de prévoyance. Par contre, si les fenêtres doivent être changées dans un avenir rapproché, les copropriétaires peuvent être contraints d'augmenter leurs frais mensuels pour regarnir le fonds de prévoyance. D'où l'importance d'être informés des travaux à venir avant l'achat d'un appartement.

5- Bruit

Des enfants qui jouent avec de petites voitures à l'aube, un voisin violoniste qui n'est inspiré que la nuit, un couple qui s'engueule sans cesse...

En achetant un condo, vous ne savez pas sur quels copropriétaires vous pouvez tomber. Avez-vous des recours? Oui et non. «Si le promoteur vous a vendu un condo en vous disant que l'insonorisation était supérieure, et que vous entendez votre voisin uriner, vous êtes bien placé pour gagner un recours contre lui, explique l'avocat. Par contre, si vous achetez un vieil appartement ou une copropriété bas de gamme, il vous faudra être tolérant.»

6- Entretien

Comment savoir si un copropriétaire vend son appartement pour éviter d'assumer le coût de travaux essentiels ? Le syndicat de copropriétaires peut éclairer l'acheteur sur les dépenses à venir... s'il n'est pas lui-même négligent. Et le laxisme peut avoir des conséquences dramatiques. «Il y a déjà des personnes qui sont mortes quand un ascenseur mal entretenu est tombé, raconte Me Joli-Coeur. C'est un cas extrême, mais dans les immeubles où il y a un garage et des ascenseurs, il y a beaucoup de petits détails à considérer.» D'après lui, la solution pour s'assurer qu'un édifice est en ordre, c'est d'obliger les syndicats des copropriétaires à tenir un carnet d'entretien, semblable à ceux que tous les copropriétaires utilisent en France.

7- Copropriétaire récalcitrant

Malgré le refus de son syndicat de copropriétaires, un bricoleur du dimanche s'obstine à transformer son balcon en solarium. Il est chez lui, après tout ! Pas tout à fait, rappelle Me Joli-Coeur. Si la convention interdit ce genre de transformation, les administrateurs de la copropriété peuvent lui demander de stopper les travaux: d'abord cordialement, puis fermement, pour ensuite lui envoyer une mise en demeure, et demander finalement au tribunal de trancher. Si la convention est claire, la justice sera probablement du côté du syndicat.

8- Plancher

Allergique aux poussières dans les tapis? Examinez minutieusement la convention de la copropriété que vous souhaitez acheter. Il est strictement interdit d'installer des revêtements de plancher durs (bois et tuiles) dans certains immeubles. Le tapis assure une meilleure barrière contre le bruit des pas. De plus, les conventions qui permettent l'installation de bois régiront parfois la qualité de l'insonorisation. Et gare aux installateurs négligents: si l'isolation est en deçà des critères clairement établis par la convention, le syndicat peut obliger le copropriétaire fautif à enlever son plancher.

9- Assurances

«Voilà une chose qui peut mener certains propriétaires à leur perte», prévient Me Joli-Coeur. L'évaluation du bâtiment doit être faite régulièrement, et par un professionnel. Grâce à cet avis, le syndicat peut faire assurer l'immeuble pour un montant suffisant. Parfois, les copropriétaires doivent débourser eux-mêmes la différence entre le montant remis par les assurances et la valeur réelle du bâtiment. L'évaluation coûte cher, admet-il, mais si les administrateurs négligent de la demander, ils peuvent être poursuivis pour mauvaise gestion. Un moindre mal, donc, d'embaucher un évaluateur.

10- Parties communes

Amateurs de barbecue et de télévision par satellite, vous pourriez devoir laisser ces habitudes derrière vous en déménageant dans une copropriété, particulièrement si elle se trouve dans un immeuble haut de gamme. Un des devoirs du syndicat de copropriétaires est de s'assurer que le bâtiment conserve son apparence d'origine. Les soucoupes grises et la fumée des grillades n'obtiennent pas la faveur populaire chez la majorité des copropriétaires, qui préfèrent nettement la discrétion des fleurs. Ce souci d'uniformité peut aller jusqu'à empêcher un copropriétaire de mettre une pancarte devant son appartement pour le vendre.