Source ID:; App Source:

Accès à la propriété

Et pourquoi pas la location avec option d'achat?

Comme il n'existe pas de contrat-type pour faire...

Agrandir

Comme il n'existe pas de contrat-type pour faire de la location avec option d'achat, la prudence est de mise.

La formule n'est pas nouvelle et prend son sens dans un certain contexte, affirme Robert Nadeau, président et chef de la direction à l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ). «Mais on ne peut pas parler de tendance», constate-t-il. Bien qu'elle possède peu de chance de devenir la norme, cette façon d'acquérir une résidence peut néanmoins satisfaire un groupe de futurs acheteurs.

Nathalie Genest, porte-parole chez Desjardins, fait remarquer que cette façon de devenir propriétaire peut être utile, en particulier pour les gens qui ne possèdent pas la mise de fonds suffisante. Elle souligne également qu'il est ainsi possible pour ces derniers de «réserver leur maison et de l'habiter tout de suite».

Comme il s'agit au départ d'une transaction qui origine d'une location, l'institution financière n'entre en scène que lorsque le contrat initial se transforme en contrat de vente.

À l'heure où les taux hypothécaires sont au ras du sol, Me François Frenette fait remarquer que cette option n'est sans doute pas la première qui vient en tête à ceux qui ambitionnent de devenir propriétaires. «C'est assez marginal.» N'empêche, le notaire de Québec, spécialisé dans le secteur immobilier, explique qu'il s'agit d'une solution parmi bien d'autres en concurrence. «Ce n'est pas dit que ce n'est pas intéressant.»

Pour le président de l'ACAIQ, la location-achat pourrait être un choix judicieux pour quelqu'un qui voudrait «tester un quartier» et qui a besoin d'un temps de réflexion, ou encore qui est en attente de la vente de sa maison, et qui ne veut pas se mettre trop de pression sur les épaules. Le problème, c'est que dans les conditions actuelles de marché, peu de propriétaires se prêteront au jeu, estime M. Nadeau. Mais ce n'est pas toujours le cas.

L'acquisition d'une résidence de villégiature entraînerait un peu plus d'ouverture en ce moment. Marie-Hélène Ouellette, agente chez Remax 1er Choix, envisage cette possibilité sans crainte. «Si la maison est vide! Cela permet au propriétaire d'éviter de perdre de l'argent...»

Elle est elle-même tombée en amour avec un chalet à proximité du fleuve Saint-Laurent, et est prête à proposer la location de la résidence secondaire au vendeur, le temps de préparer le terrain pour cet achat qui la bouscule un peu. «On fait comme si on achetait tout de suite. C'est comme une véritable offre d'achat jumelée à un contrat de location.»

Portrait typique

(Photo archives Le Soleil)

Le portrait typique d'une location-achat? «Ça se présente habituellement entre des particuliers pour un petit immeuble», illustre Me François Frenette. «On ne verra pas ça dans un grand complexe avec un promoteur.» Dès que la décision est prise, c'est sous l'oeil attentif d'un notaire que prendra forme la transaction à venir, grâce au contrat établi. «Le propriétaire s'engage alors à vendre le logement au locataire, dans un délais fixé, habituellement de un à deux ans», observe Me Frenette.

Selon l'entente, il peut s'agir d'une option d'achat plus standard, ou encore plus simplement d'un «droit de premier refus», inscrit au bail. Dans ce dernier cas, le propriétaire doit faire part à son locataire de toute offre d'achat qu'il reçoit. Celui-ci pourra alors en faire une équivalente pour conserver son droit d'acheter.

Généralement, deux possibilités se présentent: soit que le prix d'achat est déterminé immédiatement (prix fixe ou ajusté selon l'indice des prix à la consommation) ou au terme de la location, vendeur et acheteur s'entendent alors sur le montant de la transaction restante.

Lorsque complété en bonne et due forme, ce contrat est l'équivalent d'une promesse d'achat, précise Me Frenette. Une entente qui demeure spéciale et qui relève du cas par cas, dit Marie-Andrée Mill, de la Chambre immobilière du Québec.

Option jeunesse

«Ce peut être intéressant pour les jeunes qui veulent avoir accès à la propriété», considère le notaire Frenette. Nul besoin pour eux de chercher du capital ou une mise de fonds. Ainsi, une partie du loyer sert à constituer un acompte qui permettra de concrétiser l'achat, à terme.

Bref, c'est ni plus ni moins le propriétaire qui finance son locataire, simplifie l'agent d'immeuble, Jacques Cloutier, de La Capitale Cité. Il précise qu'il s'agit bien d'une convention entre les deux parties et non d'un acte d'hypothèques. «Ça peut aussi être un avantage pour celui qui prête», croit l'agent. Suffit de savoir négocier un taux à son avantage!

Car en toute logique, le coût du loyer sera habituellement plus élevé. D'une part, le différentiel est la démonstration de la capacité à économiser du locataire-acheteur, expose Lyne Leduc, représentante principale au développement des affaires à la Société canadienne d'hypothèques et du logement (SCHL).

D'autre part, tel qu'inscrit dans le contrat établi, le différentiel entre le prix payé et celui du marché représentera l'épargne versée au prêteur, décrit-elle. En clair? Si le loyer mensuel est de 1300 $, alors qu'une location comparable devrait être de 1000 $, l'épargne grimpera théoriquement de 300 $ par mois. Autant d'argent qui devrait venir gonfler la mise de fonds au prêteur, selon les standards de la SCHL.

Sans faire de réelle distinction avec un achat «régulier», l'organisme peut accorder sa garantie de prêt hypothécaire, celle-ci étant nécessaire pour les mises de fonds qui se situent entre 5 et 25% du prix d'un achat résidentiel.

Évidemment, «la plupart des propriétaires n'accordent pas la totalité du loyer en acompte», rappelle Me François Frenette. Mais, à son avis, le coût de location ne pourra pas être beaucoup plus élevé que celui du marché sous prétexte qu'il sera éventuellement vendu. Sinon, le propriétaire risque d'avoir de la difficulté à trouver preneur, pense le juriste.

«Le vendeur est prêt à faire une concession», assure-t-il. C'est que généralement, «il ne cherchera pas ce genre de situation (la location)». Du moins, pas dans un contexte où les maisons se vendent bien et que la demande surpasse l'offre. «Il faut trouver une situation gagnant-gagnant», complète l'agente Marie-Hélène Ouellette.

Risques

Puisqu'il n'existe pas de contrat-type pour faire de la location avec option d'achat, la prudence est de mise dans les démarches, suggèrent les experts interrogés. C'est loin d'être aussi évident qu'une location... de voiture ! Rien à voir donc avec cette forme plus usuelle de location-achat sur quatre roues, que l'on a pourtant encore peine à démystifier. Entre la maison et l'auto, «c'est comme comparer des poires avec des pommes», illustre Me Frenette.

«Mieux vaut manquer une bonne affaire, que de se faire avoir», lance sans vouloir décourager personne, George-André Levac, de l'Office de la protection du consommateur. Comme pour tout contrat d'importance, l'homme de l'OPC conseille de redoubler de prudence et de faire vérifier les documents par un professionnel du domaine. «En immobilier, c'est dur de se refaire», juge-t-il. Une réflexion qu'il destine tant à une partie qu'à l'autre.




Les plus populaires : Maison

Tous les plus populaires de la section Maison
sur Lapresse.ca
»

Autres contenus populaires

La liste:-1:liste; la boite:219:box; tpl:html.tpl:file
image title
Fermer