«Les gens ont une perception romantique de ce que c'est avoir un triplex dans lequel ils vont habiter, lance le planificateur financier Éric Brassard. Ils oublient que c'est de la gestion, autant que s'ils avaient une petite business.»
«Les gens ont une perception romantique de ce que c'est avoir un triplex dans lequel ils vont habiter, lance le planificateur financier Éric Brassard. Ils oublient que c'est de la gestion, autant que s'ils avaient une petite business.»
Un locataire qui ne paie pas son loyer, un autre qui écoute de la musique à tue-tête ou encore celui qui vous convoque devant la Régie du logement. Sans parler des réparations à faire les soirs et les fins de semaine. Ces scénarios sont loin d'être des cas exceptionnels, dit-il, en rappelant qu'on n'a rien pour rien. «Une personne qui a un immeuble à revenus va s'enrichir davantage qu'une autre qui a une maison, mais, en contrepartie, elle doit partager l'endroit où elle habite, son terrain s'il y a lieu, et accepter de vivre ainsi», indique le planificateur financier.
Ce n'est donc pas pour tout le monde, croit M. Brassard. De plus, être un bon bricoleur s'avère un prérequis essentiel, sinon les dépenses du propriétaire vont grimper en flèche.
Plus payant qu'une maison
Mais si on est prêt à en payer le prix, c'est drôlement plus rentable qu'une maison unifamiliale, souligne le planificateur financier.
Dans le cas d'un triplex, près de 75 % des mensualités hypothécaires peuvent être payées à même les revenus de location, alors que dans le cas du bungalow, ces mensualités sont entièrement payées à même le salaire du ou des propriétaires.
L'immobilier permet de gagner de l'argent avec l'argent des autres. C'est ce qu'on appelle l'effet de levier. Un investisseur peut acquérir un immeuble avec une mise de fonds correspondant à 25 %, ou souvent moins, de sa valeur marchande. Et il encaissera 100 % des revenus de location et 100 % de la plus-value à la revente.
C'est ce qui a séduit Jean-Vincent Verville, qui a acheté un immeuble de quatre logements il y a deux ans et demi. Lui et sa femme ont décidé de vendre leur maison sur la rive sud de Québec pour retrouver le brouhaha de la ville qui leur manquait. Le couple voulait acheter une maison en haute ville, mais il s'est vite rendu compte qu'il n'en avait pas les moyens.
Ils ont alors orienté leur recherche vers une maison avec revenu ou un duplex, mais ces options étaient encore trop coûteuses. Après mûre réflexion, ils ont finalement opté pour un immeuble de quatre logements situé sur la rue Joffre et dans lequel habitait la mère de sa conjointe.
«Ce n'était pas ce qu'on voulait au départ, mais aujourd'hui on ne regrette rien», affirme Jean-Vincent. Sa belle-mère a conservé son logement et le couple a transformé les deux appartements du deuxième étage pour en créer celui qu'il occupe maintenant. Les deux jeunes ont investi plusieurs milliers de dollars pour rénover et réaliser ce dont ils rêvaient. «On s'est payé la traite!», lance M. Verville.
Le couple a un deuxième locataire au sous-sol.
«Nous avons un souci de moins en ayant un membre de la famille parmi les locataires, mais il y a assurément des tracas et toujours des petits problèmes à régler, soutient M. Verville. J'ai passé la fin de semaine dernière à réparer des trucs dans un des appartements. J'avais prévu autre chose, mais je n'avais pas le choix de le faire», explique-t-il, ajoutant du même souffle que dans son cas, les avantages surpassent les inconvénients.
Denrée rare
Les personnes qui veulent devenir propriétaires d'un petit immeuble à revenus sont de plus en plus nombreuses. Elles flairent la bonne affaire. Les clubs d'investissement se multiplient d'ailleurs rapidement.
«Au moins un client sur deux me dit qu'il veut acheter un immeuble», illustre Éric Brassard.
Mais les occasions sont de plus en plus rares. La valeur marchande des immeubles a explosé depuis quatre ans, en particulier celle des petits immeubles pour propriétaires occupants, comme les duplex et triplex, alors que sévit une rareté de logements à Québec.
«Les gens paient des prix de fou pour les blocs ces temps-ci», croit M. Brassard, qui invite à la prudence.
Pour faire un «bon achat», il faut prendre en considération la rentabilité de l'immeuble. Le calcul est simple: on additionne le total des revenus potentiels de la propriété et on soustrait les loyers des logements vacants. Cela donne le revenu réel de l'immeuble, auquel on enlève les frais d'exploitation et le service de la dette contractée pour acheter le bâtiment. On obtient ainsi le revenu net, avant impôt et amortissement. Enfin, on divise ce revenu net par la mise de fonds.
Par exemple, 3000 dollars de revenus nets divisés par 30 000 dollars de mise de fonds donne un taux de rentabilité de 10 %.
Actuellement, le taux de rentabilité moyen des immeubles à revenus est de l'ordre de 8 %. M. Brassard estime que 15% est un rendement intéressant, ce qui est bien loin du compte.
Le marché donne des signes évidents de ralentissement, si on se fie aux plus récentes données de la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL). Au premier trimestre de 2005, le nombre de vendeurs par acheteur a grimpé à 5,2. Pour atteindre un équilibre, ce ratio doit être de 8 ou 9.
Frédéric Brie, analyste à la SCHL pour la région de Québec, précise que les prévisions pour 2005-2006 laissent entrevoir une progression moins prononcée. «Le sommet du cycle immobilier a été atteint en 2004. Les ventes vont augmenter de 2,3% en 2005, mais de seulement 0,8% en 2006. La hausse des prix va aussi ralentir à 6,5% en 2005 et à 3,3% en 2006», indique M. Brie.
Quelques références
Il existe de nombreuses autres références dans Internet pour vous guider dans l'achat d'un immeuble à revenus. Voici quelques adresses.
Le site de la Régie du logement donnera un aperçu aux futurs propriétaires des règlements auxquels ils devront se conformer.
Le site du Carrefour immobilier contient, entre autres, des guides d'achat et de vente de propriétés.
Le Club d'investisseurs immobiliers du Québec est un regroupement de 1500 passionnés d'immobilier. On y organise des conférences et des séances de formation sur l'investissement.
Le site de la Société canadienne d'hypothèque et de logement reste un incontournable. On peut notamment y consulter les rapports sur le marché de la revente.