Maison Les coûts que vous ne voulez pas voir

On fait souvent l'erreur de croire que le coût de la propriété équivaut aux mensualités versées pour l'hypothèque et les impôts fonciers. Certains considéreront en plus la mise de fonds.

On fait souvent l'erreur de croire que le coût de la propriété équivaut aux mensualités versées pour l'hypothèque et les impôts fonciers. Certains considéreront en plus la mise de fonds.

D'autres tiendront compte de l'accroissement de la valeur de la propriété entre son achat et sa vente. Mais la plupart négligeront les frais d'aménagement et d'entretien. Faisons ensemble le tour du propriétaire.

1. Le prix de la propriété

Commençons par l'évidence : le prix d'achat. De 2001 à 2004, sur le marché de la revente de la grande région montréalaise, le prix des résidences unifamiliales a crû de 53 %. En janvier 2005, la valeur moyenne des propriétés unifamiliales dans cette région était de 186 000 $, en hausse de 8 % sur les 172 000 $ de janvier 2004.

Voit-on venir la fin des années grasses? «En terme de volume d'activité, on a atteint un sommet en 2004, et on se dirige lentement vers un marché équilibré, observe Paul Cardinal, analyste principal de marché à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). La croissance des prix demeurera soutenue en 2005 mais sera plus modérée.» Il estime que dans la grande région de Montréal, le prix des unifamiliales devrait gagner encore 8 % en 2005. Ajoutons les intérêts payés sur l'emprunt. C'est un des points les plus incertains : pour une hypothèque de 150 000 $ amortie sur 25 ans, le passage du taux d'intérêt de 5 % à 7 % entraîne une augmentation de 178 $ des versements mensuels, soit 2136 $ par année.

Lors de l'achat d'une maison neuve, il faut compter avec la TPS (7 %) et la TVQ (7,5 %), auxquels s'appliquent jusqu'à 36 % de crédit, selon le prix d'achat. Si la mise de fonds est inférieure à 25 % du prix d'achat, il faut encore ajouter les frais de l'assurance prêt hypothécaire, qui peuvent atteindre 3,75 % du montant de l'emprunt. Les impôts foncières peuvent compter pour le quart des versements mensuels. Un compte combiné - impôts fonciers et taxes scolaires - de 3000 $ se traduira par des mensualités de 250 $.

2. Avant et pendant l'achat

Pour se procurer une maison, il y a beaucoup plus que le prix d'achat à considérer. Avant même de passer votre première nuit dans votre nouveau nid, des frais s'ajoutent. Frais d'inspection de 300 à 400 $. Frais de notaire : 1000 $. Frais de déménagement : 1000 $. Frais de branchement des services - électricité, téléphones, câblodistribution: plus de 100 $. Le prêteur voudra obtenir une évaluation de la propriété, mais il se chargera souvent lui-même de ces frais. Il demandera un certificat de localisation récent : plus de 400 $.

Lors du transfert de propriété, il faudra rembourser l'ancien propriétaire pour les impôts fonciers qu'il a déjà acquittés, de même que pour le mazout que contient son réservoir. Peu de temps après l'acquisition, les droits de mutation s'abattront sans ménagement : 0,5 % pour les premiers 50 000 $, 1 % pour les 200 000 $ suivants, plus 1,5 % pour chaque dollar au-dessus de 250 000 $.

3. L'aménagement intérieur et l'équipement

Des goûts et des couleurs, il vaut la peine de discuter. Surtout quand la facture s'allonge. Nouvelles tentures (disons 500 $). Nouveaux luminaires (peut-être 600 $), Quelques touches de peinture et de décoration (500 $ ?). Ne parlons pas des nouveaux meubles qui s'engouffreront par la porte béante. Il faudra de nouveaux outils: tondeuse (400$?), pelles (100$) ou souffleuse (1000$), outils de jardinage (200$), trousse du bricoleur débutant (200 $). Dans cette seule grossière - et très modeste - estimation, ces dépenses atteignent déjà de 2500 $ à 3500 $.

4. L'aménagement extérieur

Pour les frais d'aménagement extérieur, votre estimation vaut n'importe quelle autre. S'il s'agit d'une maison neuve, il faudra sous peu semer ou étendre du gazon, asphalter l'entrée. On ajoutera souvent une clôture ou une haie. Les meubles de jardin apparaîtront plus vite que les pissenlits. La terrasse ne tardera pas à suivre. Tout cela se compte en milliers de dollars. Pour une maison existante, l'essentiel est déjà fait, mais peut-être voudrez-vous l'adapter à votre goût. Encore des coûts.

5. Les frais annuels

Les frais d'usage annuels ne doivent pas être négligés : assurance de 500 à 750 $, électricité et chauffage - comptons de 1200 à 1800 $. Il faut aussi considérer les frais de l'entretien courant. Combien coûte le calfeutrage, le coup de pinceau occasionnel, les petites réparations de plomberie ou d'électricité, l'achat de quincaillerie, l'ajout de terre autour de la maison pour rechausser la fondation, les engrais ? «Il faudrait s'habituer à mettre de côté chaque année de 0,5 à 1 % de la valeur de la propriété pour l'entretien récurrent», indique Jacqueline Meunier, conseillère principale, recherche et diffusion d'information à la SCHL. Pour une maison de 150 000 $, il faut donc prévoir de 750 à 1500 $ par année. «Il coûte toujours moins cher de faire l'entretien au fur et à mesure», conseille-t-elle.

6. Les réparations et grands travaux occasionnels

Tôt ou tard et souvent plus tôt qu'on le voudrait il faudra engager des travaux de réparation, de rénovation, de réfection : refonte de la cuisine, réfection de la toiture, remplacement de portes et fenêtres, aménagement du sous-sol, ajout d'une pièce. L'estimation est d'autant plus difficile que ces travaux sont très variés et ne sont réalisés qu'à intervalles éloignés.

Voici encore une petite règle empirique. Utilisant des données statistiques sur la valeur des maisons et les travaux réalisés au courant des années 90, le planificateur financier Éric Brassard et une équipe de spécialistes ont dégagé le barème suivant : les travaux de réfection équivalent approximativement à 1,64 % de la valeur de la propriété - entendons-nous pour 1,5 %. Toujours pour une maison de 150 000 $, il faudrait donc prévoir une moyenne approximative de 2250 $ par année en rénovation et réfection. Vous pensez en faire beaucoup vous-même? Ne tablez pas trop là-dessus.

«La tendance est davantage à embaucher un spécialiste, observe Jacqueline Meunier. La proportion de bricoleurs diminue.»

Évidemment, ces travaux sont plus probables et plus hâtifs avec une maison âgée. «Si vous achetez une maison de 40 ans avec les ratios d'endettement à leur limite, vous vous placez dans une situation risquée, prévient Jacqueline Meunier. Il vaut mieux s'assurer d'avoir une marge de manoeuvre pour l'hypothèque.»

Elle met aussi en garde contre les travaux de rénovation trop enthousiastes. Ceux-ci doivent correspondre au quartier. «Si les travaux excèdent 15 % de la valeur de la maison, vous pouvez les entreprendre pour vous, mais ils ne seront probablement pas rentable.»

Tous ces coûts trop souvent négligés s'ajoutent lourdement aux versements hypothécaires et au paiement des impôts fonciers. Mais ils ne sont pas moins réels que les murs de votre maison.