Dans son ouvrage Un chez-moi à mon coût, le planificateur financier Éric Brassard et son équipe de spécialistes avaient établi une méthode simplifiée pour déterminer le coût réel de la possession d'une maison.

Dans son ouvrage Un chez-moi à mon coût, le planificateur financier Éric Brassard et son équipe de spécialistes avaient établi une méthode simplifiée pour déterminer le coût réel de la possession d'une maison.

Selon lui, il ne faut pas chercher à savoir combien une maison rapportera, mais combien elle coûtera. Se loger est une dépense, pas un investissement, même dans sa propre maison.

Combien vous coûtera votre propriété cette année? Il s'agit tout simplement d'additionner les coûts annuels - mais tous les coûts! - et de soustraire de ce total l'accroissement de la valeur de la propriété pour l'année. Voyons voir.

Premier coût: les frais courants annuels

Les frais courants annuels sont faciles à préciser. Ce sont les impôts fonciers et les taxes scolaires, l'électricité, les assurances. Jusque là, ça va.

S'y ajoutent les frais d'entretien. Plus difficile. Combien vous coûtent les petits travaux d'entretien annuels ? Certains utilisent le barème suivant : de 0,5 à 1 % de la valeur de la propriété.

Les travaux de réfection

Parce qu'ils ne sont ni immédiats ni réguliers, les travaux de réfection occasionnels sont souvent négligés. Il faut en tenir compte en faisant une moyenne annuelle de l'ensemble des travaux de réfection effectués sur une longue période de temps.

Les frais d'intérêt

Dans les paiements de l'hypothèque, on ne considérera que les frais d'intérêt. Car c'est ce que vous coûte réellement votre emprunt hypothécaire. Le remboursement du capital et la mise de fonds ne sont pas des coûts : le propriétaire pourra les récupérer à la vente de la propriété. Si le solde de votre hypothèque est de 100 000 $ et que le taux du prêt est de 5 %, il vous en coûtera 5000 $ en intérêt au cours de la prochaine année.

Qu'en est-il de l'augmentation de la valeur de la propriété -sa plus-value direz-vous- Elle sera considérée plus loin.

Le coût de renonciation annuel

On tombe dans l'intangible presque l'ésotérisme -, mais c'est indispensable. Pour savoir précisément combien vous coûtera votre propriété cette année, vous devez tenir compte du capital qui y est immobilisé. Si vous vendiez la maison aujourd'hui, combien vous resterait-il, une fois le solde de l'hypothèque remboursé et les frais de vente payés ? Cet argent, investi, rapporterait des intérêts. En conservant votre maison, vous renoncez à ces bénéfices. C'est donc un coût.

On peut faire de nombreuses spéculations sur la portion qui serait réellement investie plutôt que dépensée, sur les rendements, sur les économies d'impôt réalisées si une partie est déposée dans un REER, etc. Si la maison est vendue 200 000 $, avec un solde d'hypothèque de 80 000 $, qu'on en soustrait des frais de vente de 15 000 $ et qu'on conserve 5000 $ pour d'autres dépenses, il resterait 100 000 $ de capital. Avec un rendement de 5 % après impôt, cet argent aurait rapporté l'an prochain un bénéfice de 5000 $. Ces 5000 $ sont donc le coût de renonciation annuel au capital immobilisé dans la maison.

Augmentation de la valeur de la propriété

Au cours de la prochaine année, la propriété va gagner quelquefois perdre de la valeur. Cette valeur gagnée sera soustraite des coûts de possession annuels : c'est ici que le gain en capital sur votre maison est pris en compte. De combien votre propriété s'appréciera-t-elle? Tout dépend de la vigueur du marché dans votre secteur.

Et voilà le travail!

Quand on additionne les frais pour la prochaine année et qu'on en soustrait l'augmentation de la valeur de la propriété au cours de la même période, on obtient une bonne approximation du coût annuel de possession de votre propriété. Divisez ce montant en douze et vous en tirerez le coût mensuel.

Dans l'exemple ci-contre d'une maison valant 230 000 $ et sur laquelle il reste un solde hypothécaire de 90 000 $, le coût mensuel s'élève à 1185 $.

Quand la maison sera payée, il n'y aura plus de frais d'intérêt, direz-vous, ce qui diminuera les coûts annuels - Mais les coûts de renonciation augmenteront en proportion, car un plus grand capital sera immobilisé. Au total, les coûts annuels varieront peu.

Il faut bien loger quelque part, rétorquerez-vous. Oui, mais l'exercice visait à comprendre à combien revient chaque année la décision d'habiter dans sa propre maison. Un logement loué a aussi ses coûts annuels : loyer, électricité, chauffage, assurance, petits travaux d'entretien non assumés par le propriétaire. La difficulté est de comparer des logements comparables.

La variable de l'accroissement de la valeur

Pour les besoins de leur ouvrage, Éric Brassard et ses spécialistes ont appliqué la méthode de calcul qui vient d'être décrite aux dépenses de plus de 200 propriétaires. Ils en ont tiré la règle empirique suivante : les coûts mensuels correspondent grosso modo à 1 % de la valeur de la propriété.

L'étude a toutefois été réalisée à la toute fin des années 90, avant la flambée des prix des quatre dernières années. L'accroissement ou la perte de valeur de la propriété peut fortement affecter le coût de possession de la propriété pour l'année qui suit.

«Si on regarde les cinq dernières années, c'est sûr que le coût réel devient très faible, commente Éric Brassard. Il passe sous 1 % de la valeur, car la valeur des maisons a beaucoup augmenté. Par contre, quand nous jetterons un coup d'oeil à tout ça dans cinq ans, la loi de la moyenne aura fini par faire son oeuvre.»

Coût de la possession d'une maison pour la prochaine année:

Valeur actuelle : 230 000 $

Solde de l'hypothèque : 90 000 $

Taux d'intérêt : 5,85 %

Frais courants annuels: 7650 $

> taxes 3000 $

> électricité 950 $

> chauffage 1500 $

> assurances 700 $

> maintenance 1500 $

Frais d'intérêts annuels (90 000 $ X 5,85 %): 5265 $

Travaux de réfection annuels (moyenne sur un an des grands travaux effectués pendant 10 ans): 2500 $

Coût de renonciation annuel: 5700 $

Si je vendais la maison 230 000 $, (moins solde d'hypothèque de 90 000$, 16 000 $ en frais de vente, 10 000 $ conservés pour dépenses), il en resterait 114 000 $. Avec un rendement de 5 % après impôt, j'en tirerais 5700 $.

TOTAL DES FRAIS: 21 115 $

Moins l'augmentation de la valeur de la propriété au cours de la prochaine année (5 %): 11 500 $

COÛT ANNUEL: 9615 $

COÛT MENSUEL: 801 $

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Source: Un chez-moi à mon coût