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Le retour à la terre... en ville

Si l'aménagement paysager fait partie des éléments considérés... (Photo fournie par Services horticoles Pouce-Vert)

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Si l'aménagement paysager fait partie des éléments considérés lors d'une évaluation, ses composantes sont rarement chiffrées indépendamment. L'évaluateur compare plutôt l'aménagement avec celui des propriétés similaires récemment vendues.

Photo fournie par Services horticoles Pouce-Vert

Marc Tison
La Presse

L'aménagement paysager se répand comme les pissenlits au printemps. Les propriétaires consacrent de plus en plus d'argent à l'aménagement de leur terrain, au confort de leur cour. Investissement ou dépense?

 «Les gens y mettent de plus en plus d'argent», constate Marie-Claude Robert, directrice générale de l'Association des architectes paysagistes du Québec. Elle y voit un lien très net avec le vieillissement de la population. Les gens installés ont plus d'argent à consacrer à leur bien-être et à leur cadre de vie.

 L'Association des paysagistes professionnels du Québec confirme la tendance. «Depuis cinq à sept ans, il y a une forte augmentation du chiffre d'affaires des entrepreneurs», indique son président, Mehdi El Gaied, également vice-président de la firme d'aménagement paysager Teranet.

 Les propriétaires d'une deuxième ou troisième maison pourront facilement investir 50 000 $ pour une propriété de 200 000 $, indique-t-il: «Pour des rénovations du terrain, le rapport à la valeur de la propriété peut atteindre 30 ou 40 %.»

 Selon les données de Statistique Canada, le chiffre d'affaires combiné des entreprises d'architecture du paysage du Québec a crû en moyenne de près de 11 % par année entre 1999 et 2005. Pour les services d'aménagement paysager, cette progression s'est établie à environ 8,5 % par année.

 En d'autres mots, depuis le tournant des années 2000, les Québécois ont presque doublé leurs dépenses en services de conception et d'aménagement de leur terrain.

 L'aménagement du sol gagne du terrain. Trop, quelquefois.

 «La nouvelle tendance est à l'occupation de l'espace. J'ai d'ailleurs un voisin qui a tellement occupé le sien, qu'il s'est fait poursuivre par la Ville d'Outremont parce qu'il n'a pas laissé suffisamment de gazon par rapport à la superficie de son terrain, narre Jacques St-Pierre, titulaire de la chaire UQAM-SITQ immobilier. L'investissement massif est une très forte mode, surtout dans les parties centrales de la ville.»

 L'engouement paysager gagne même en hauteur. «Dans les quartiers cossus, on commence à aménager les terrasses supérieures et les toits, rapporte-t-il. On utilise les droits aériens pour rentabiliser l'espace!»

 Selon une enquête réalisée au premier trimestre 2007 pour l'Association des détaillants de matériaux de construction du Québec (ADMACQ), 40 % des ménages québécois propriétaires ont manifesté l'intention d'entreprendre des travaux d'aménagement extérieur dans les six mois suivants. Leurs terrains sont non seulement de plus en plus paysagés, mais de plus en plus décorés. «Il y a une nette tendance à amener l'intérieur vers l'extérieur», soutient Donald O'Hara, président de l'ADMACQ.

 On observait depuis peu une tendance à aménager une véritable cuisine à l'extérieur: surface de cuisson au gaz, minifrigo, plans de travail, évier et eau courante «Aujourd'hui, on en est rendu aux salons à l'extérieur!» s'exclame M. O'Hara.

 La cour devient une oasis. La nature, policée et organisée, gagne la ville. «Avec les coûts de déplacement et le renchérissement des terrains de villégiature, soutient affirme Jacques St-Pierre, beaucoup de gens se disent qu'il est aussi bien d'installer le chalet à côté de la maison.»

 Une rue passante, dans une petite localité de la Montérégie. La maison, encastrée dans un secteur mi-commercial mi-agricole, est entourée d'une fontaine, d'un bassin, d'allées en pavés, d'un spa et d'autres rocailles

 Le propriétaire a dépensé 125 000 $ en aménagement. Dépensé, et non investi. «Il en récupérera peut-être 10 000 $», estime l'évaluateur agréé Alain Guay, qui a été appelé à estimer la valeur de la propriété.

 Il en va de l'aménagement paysager comme de la décoration intérieure : on le fait d'abord pour soi, mais il y a un point d'équilibre entre trop et pas assez.

 Autre exemple. Dans leur précédente maison, Sophie Gagnon et son conjoint ont jugé plus important de consolider la pente du terrain de façade avec un muret que d'agrémenter la cour avec une piscine. Bien leur en prit : quand ils ont vendu leur propriété, il y a un an, l'évaluateur a mentionné la qualité et la durabilité du muret. «Ce muret a donné une valeur plus importante à notre maison, signale Mme Gagnon. Il faut choisir ses batailles et ses projets.»

 Sophie Gagnon est également directrice des affaires publiques chez CAA-Québec, dont le service CAA-Habitation reçoit de plus en plus d'appels concernant l'aménagement du terrain. «Beaucoup de gens nous appellent sur la base d'un petit projet et prennent conscience de l'ampleur de ce qu'ils avaient envisagé», signale-t-elle.

 En effet, mieux vaut doser son enthousiasme.

 «Il faut que ça corresponde au voisinage et aux tendances du marché, avise Alain Guay. Si on met 60 000 $ dans un secteur où les gens y consacrent 15 000 $, on en récupérera peut-être 15 %.»

 Si l'aménagement paysager fait partie des éléments considérés lors d'une évaluation, ses composantes sont rarement chiffrées indépendamment. L'évaluateur compare plutôt l'aménagement avec celui des propriétés similaires récemment vendues.

 C'est en fait une question d'écart à la moyenne. Ainsi, l'évaluatrice-conseil à la SCHL Nancy Gagnon augmentera ou réduira la valeur de la propriété de quelques points de pourcentage selon que l'aménagement est de qualité supérieure ou non.

 Taux de dépréciation

 Mais dans un cas comme dans l'autre, l'investissement est rarement récupéré en son entier. «Pour l'aménagement paysager, il y a un fort taux de dépréciation qui peut atteindre 50 % après la première année et d'environ 2 % par année par la suite», énonce-t-elle.

 Un peu de théorie

 Dans sa thèse complétée en 2006, Unsal Ozdilek, professeur à l'École des sciences de la gestion de l'UQAM a étudié 17 000 propriétés mises en vente dans l'île de Montréal. Son modèle a dégagé que la valeur du terrain comptait pour 33 % de la valeur totale de la propriété et que l'aménagement du terrain jouait pour 7 à 10 %.

 Lors de travaux précédents, il avait chiffré la valeur contributive de certains éléments d'aménagement. Ainsi, une piscine creusée augmente la valeur des propriétés de même catégorie de 7000 à 12 000 $. «La présence d'un jardin bien entretenu contribue à la valeur de la propriété pour 23 $ par pi2», constate-t-il encore. Si ce jardin contient des arbres parvenus à maturité, le prix de la propriété augmente de 3700 $ par arbre en moyenne. Une haie de qualité supérieure, bien entretenue, peut y contribuer pour 14 000 $.

 La rentabilité d'un investissement en aménagement du terrain relève du principe d'équilibre immobilier. Selon ce concept, «chacun des attributs qui concourent à déterminer la valeur d'une propriété devrait être dosé d'une façon adéquate afin d'atteindre la valeur optimale de la propriété, explique Unsal Ozdilek. Lorsqu'un de ces attributs est trop ou insuffisamment amélioré, nous ne respectons pas ce principe d'équilibre.»

 Cosmétique de base

 «Quand une propriété paraît bien de l'extérieur, il est plus attrayant d'en visiter l'intérieur», énonce Diane Ménard, vice-présidente et directrice générale de Royal Lepage Héritage. «L'extérieur attire l'oeil en premier lieu. S'il n'y a pas d'attrait à l'extérieur, l'acheteur ira plutôt visiter la maison voisine, mieux aménagée.»

 Un petit effort cosmétique facilitera donc cette entreprise de séduction. Mais attention : tout n'est pas rentable. Il faut se concentrer sur ce qui donne le maximum d'effet au moindre prix en d'autres mots, sur ce que l'acheteur s'attend au minimum à trouver : un gazon bien entretenu, quelques arbustes, des fleurs dans des plates-bandes désherbées.

 «La contribution à la valeur de la propriété des fleurs et d'un gazon bien entretenu est difficile à mesurer, soutient Unsal Ozdilek, mais une chose est certaine : ce facteur amplifie la qualité des autres attributs de la propriété et fait passer inaperçus certains de leurs défauts.»

 RENTABLE OU NON?

 PROJET / RÉCUPÉRATION DE L'INVESTISSEMENT

 Construction d'une terrasse: 50 à 75%

 Aménagement du terrain: 25 à 50%

 Entrée d'auto en pavés de béton: 25 à 50%

 Clôture: 25 à 50%

 Entrée d'auto en asphalte: 20 à 50%

 Piscine: 10 à 40%

 Source : Institut canadien des évaluateurs

 




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