En réponse au texte de Vincent Geloso, « Importer la folie réglementaire américaine », publié le 4 février

Gérard Beaudet Gérard Beaudet
Urbaniste émérite, professeur titulaire à l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage, Université de Montréal

C’est du moins ce que soutient Vincent Geloso, professeur adjoint en économie au King’s University College, dans un papier intitulé « Importer la folie réglementaire américaine ».

Comment en arrive-t-il à faire de cette icône de l’urbanisme de marché − Houston est la seule grande ville états-unienne à ne pas avoir de règlement de zonage − l’exemple à suivre pour s’attaquer au problème croissant de l’accessibilité résidentielle dans les grandes villes ?

Le procédé est simple. Il suffit d’emblée de rappeler un des principes indiscutables de l’économie néolibérale : le marché est un régulateur d’une efficacité inégalable pourvu qu’aucune réglementation ne vienne fausser les règles du jeu. Un principe qui s’applique, soutient-il, au marché immobilier. En d’autres termes, l’inabordabilité est la conséquence de la mise en œuvre de diverses réglementations, dont le contrôle des loyers. 

Dans ce dossier, Vincent Geloso omet de dire que plusieurs chercheurs, y compris Alain Bertaud qu’il convoque en appui à sa thèse, admettent qu’un tel mécanisme peut avoir des effets bénéfiques à court et à moyen terme, bien qu’à plus long terme, le contrôle engendre des effets pervers : désincitation à l’entretien des logements et à la construction de nouveaux immeubles locatifs. Ce que l’économiste de gauche Asser Lindbeck faisait valoir dès les années 60.

La question n’est donc pas de savoir si le contrôle des loyers peut être utile, mais plutôt de s’interroger sur les suites à donner pour que le marché locatif puisse subvenir de manière équitable à la demande à venir.

Or, de ce point de vue, Vincent Geloso se garde bien de mentionner que le retrait du gouvernement canadien du financement du logement social pourrait être une des causes du problème.

L’auteur ne se satisfait évidemment pas de cette critique du contrôle des loyers. Pour ce dernier, le marché immobilier est plombé par d’autres dispositifs, dont les réglementations d’urbanisme et, au premier chef, le zonage, puisqu’il ne permet pas aux promoteurs d’intervenir indistinctement sur l’ensemble du territoire et aux individus d’exercer sans contrainte leur libre choix en matière de résidence, privilège incarné par l’adage drive until you qualify, c’est-à-dire : conduis jusqu’à ce que tu sois capable de payer l’hypothèque.

Houston, l’exemple à suivre ?

C’est pourquoi l’agglomération de Houston est présentée comme l’exemple à suivre. Ce que confirmeraient les données sur l’abordabilité résidentielle. Ce que l’auteur balaie sous le tapis, c’est que cet urbanisme de marché a un coût et qu’il est très élevé. Houston est une des agglomérations états-uniennes les plus étalées, et une de celles qui est parmi les plus dépendantes de l’automobile. L’augmentation inconsidérée de voies d’autoroute n’y a guère atténué les problèmes de congestion et d’émission de GES. La part modale des transports collectifs y est, doit-on s’en étonner, anémique (± 2 %, en recul de 2006 à 2016), ce qui pénalise évidemment les individus moins fortunés. Le centre-ville est un patchwork hallucinant d’immeubles en hauteur, de stationnements extérieurs et de vestiges de phases antérieures de développement. À sa périphérie, plusieurs voisinages résidentiels réservés au plus démunis ont des aires de petits Detroit. L’imperméabilité croissante des sols et le laxisme dans les zones inondables y ont par ailleurs contribué, en 2017, à l’amplification des dommages causés par l’ouragan Harvey, ce que contestent, cela va de soi, les climatosceptiques et les conservateurs. 

Ce que certains qualifient de Wild West Development n’a donc pas que des avantages. 

Or, ces « externalités » ont vraisemblablement des impacts – au demeurant inégalement distribués − sur la qualité de vie des résidants, impacts que les données sur l’abordabilité ne mesurent évidemment pas. Mais peut-être est-ce qu’il y a encore trop de contraintes réglementaires ?

Autre incongruité passée sous silence : les résidants des bastions résidentiels de banlieue ont doté la plupart de ces enclaves de dispositifs qui les soustraient en partie aux règles du marché, question bien évidemment de s’éviter les déconvenues inhérentes à un urbanisme dérégulé. Mais ça, c’est une autre histoire…