Madame Plante, Monsieur Beaudry, nous profitons du début des consultations sur la nouvelle version du projet de règlement pour une métropole mixte afin de communiquer nos réflexions préliminaires communes.
La Ville de Montréal a annoncé son intention de développer une approche réglementaire pour soutenir une plus grande inclusion au sein de notre communauté. Nous partageons cet objectif et nous voulons y contribuer. Malheureusement, après un premier projet de règlement critiqué par l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM), la Ville revient avec une deuxième mouture qui comporte des incohérences, des faiblesses et des incertitudes.
D’abord, et malgré les prétentions de la Ville, le projet ne respecte pas l’avis principal de l’OCPM qui constatait que l’imposition de contraintes réglementaire sur le seul territoire de Montréal court-circuitait les objectifs d’inclusion et ne réglait en rien la pénurie de logements. Depuis de nombreuses années, Montréal connaît un solde migratoire négatif face aux banlieues, essentiellement en raison des prix. Proposer, comme le fait le règlement, de hausser encore davantage les prix est incohérent et contre-productif.
Par ailleurs, Montréal établit qu’une unité vendue à 90 % de la valeur marchande se qualifie comme « logement abordable ». Cela dit, le règlement impose aux acheteurs des autres unités une prime à verser pour financer les unités abordables. En d’autres mots, Montréal pousse la valeur marchande à la hausse et celle-ci entraîne une augmentation de prix de ce qui est considéré comme abordable, voilà une deuxième incohérence.
Concrètement, la nouvelle mouture du règlement n’est pas mieux que la première. Par exemple, le prix établi pour les terrains cédés à des fins de développement du logement social est nettement inférieur à la valeur du marché. Cette approche comporte des problèmes importants. Premièrement, il n’y a pas d’incitatifs à céder des terrains qui sont en dessous de la valeur marchande et, d’autre part, il y a un enjeu d’équité si l’on ne considère pas les écarts de prix de terrains dans un même secteur.
Un autre élément problématique concerne l’analyse des impacts du projet de règlement sur l’offre et la demande à Montréal par rapport aux banlieues. Lorsque le règlement a été étudié par l’OCPM, nous avions relevé une analyse incomplète de cette question pourtant essentielle en temps de pénurie de logements. Avec la nouvelle proposition de la Ville, qui intervient alors que la pandémie et le télétravail créent un intérêt accru pour les banlieues, la négligence de la Ville à étudier cette question est incompréhensible. Est-il possible que la Ville craigne la réponse à cette question ? Nous savons tous que l’attractivité de Montréal est à la baisse, pourquoi la miner davantage ?
Enfin, parmi les grandes incertitudes, il y a celle de la durée dans le temps de l’avantage « abordable », ce que plusieurs appellent la pérennité, et la sélection des ménages dans le besoin. L’OCPM avait invité la Ville à mieux définir le volet abordable ou à le mettre de côté. Or, la Ville nous dit qu’elle a trouvé une mécanique pour tenir compte de la critique de l’Office, mais elle n’est pas prête à nous en faire part. On nous permettra de nous inquiéter de cette situation. Dans tous les scénarios, si la Ville souhaite intervenir dans une transaction immobilière entre des acteurs privés pour une période de 30 ans, elle devra inventer une nouvelle machine administrative. Rien pour relancer l’économie.
Ces incohérences, faiblesses et incertitudes résultent du fait que l’on propose une mesure réglementaire pour atteindre des objectifs sociaux qui relèvent normalement de la responsabilité des gouvernements supérieurs. À notre avis, il y a d’autres moyens qui peuvent être envisagés pour atteindre la même finalité en évitant que Montréal ne se tire dans le pied en poussant davantage les familles vers les banlieues.
Pour une stratégie du logement social, abordable et familial cohérente
Montréal, tout comme plusieurs autres villes du Québec, cherche à faire une meilleure place à chacun. Elles ont raison. Une ville en santé favorise la mixité, et compte sur sa diversité pour offrir un cadre de vie dynamique. L’attractivité incite à venir y résider, y travailler, y vivre. C’est là le meilleur gage de santé financière. Malheureusement, la tendance des familles à migrer vers les banlieues n’est pas prometteuse pour Montréal. Et la situation s’aggrave en cette période de crise sanitaire. Dans ce contexte, il est justifié pour nos gouvernements d’imaginer les meilleurs outils de relance économique qui contribuent en même temps à soutenir nos concitoyens les plus vulnérables.
Dans la foulée de l’entente Canada-Québec en matière d’habitation, le gouvernement du Québec peut favoriser la relance économique en lançant une stratégie de logement social, abordable et familial. De cette façon, Montréal pourrait atteindre ses objectifs sans vivre les effets contre-productifs de la mécanique qu’elle promeut. Et tous les citoyens du Québec bénéficieraient d’une attention particulière en ces temps difficiles.
Nous vous offrons toute notre collaboration pour la poursuite des activités dans notre domaine.
*Cosignataires : Luc Bélanger, président-directeur général de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ) ; Jean-Marc Fournier, président-directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ; Éric Côté, président-directeur général de la Corporation des entrepreneurs généraux du Québec (CEGQ)
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