La Ville de Laval vient d’adopter un nouveau code d’urbanisme. Parmi les nouveautés, la possibilité d’ajouter une unité de logement supplémentaire à sa résidence principale. C’est une des solutions pour densifier « doucement » la banlieue pavillonnaire si répandue en Amérique du Nord.
L’idée de la densification, on le rappelle, est d’ajouter des habitations là où se trouvent déjà les infrastructures et les services.
Dans le débat autour de la densification comme solution pour lutter contre l’étalement urbain, on brandit trop souvent l’image de la tour de condos impersonnelle de 20 étages telle une prison où on enfermerait des familles sacrifiées à l’autel de la lutte contre les changements climatiques.
Mais on oublie de dire qu’il faut miser sur la diversité des approches. À chaque quartier sa solution.
Il existe d’autres modèles pour densifier un secteur occupé par des maisons unifamiliales : l’habitation bi- ou multigénérationnelle, l’ajout d’un étage ou d’un pavillon de jardin, la transformation d’un garage ou d’un sous-sol en logement, etc. Toutes ces options sont regroupées sous l’appellation UHA pour Unité d’habitation accessoire, trois lettres qu’on risque de voir de plus en plus souvent au cours des prochaines années.
Certaines municipalités les permettent déjà, mais l’ajout d’une unité est accompagné de conditions qui découragent les propriétaires : il faut que ce soit un prolongement du bâtiment principal, on exige une adresse commune et un lien de parenté avec le locataire, etc. Résultat : des propriétaires aménagent un logement supplémentaire en toute clandestinité… et illégalité.
Le Québec accuse un retard dans le développement des UHA, plus répandues dans d’autres provinces canadiennes. Parmi les villes pionnières au pays, on pense à Ottawa, qui a modifié sa réglementation en 2016, ou à Vancouver, où les laneway houses sont apparues en réponse à la crise du logement.
Les municipalités québécoises doivent sauter dans le train elles aussi et assouplir leur réglementation pour faciliter la construction de ce type d’habitation.
La ville de Sainte-Catherine, sur la Rive-Sud de Montréal, l’a fait l’hiver dernier après avoir constaté un intérêt de la part de ses citoyens.
Mais attention, cette permission ne signifie pas que les propriétaires peuvent construire n’importe quoi ! Il faut encadrer ces constructions, s’assurer d’une uniformité architecturale, d’une intégration harmonieuse. Bref, il faut respecter le voisinage afin que ces ajouts ne choquent pas. Et il y a des règles universelles à respecter : les infrastructures doivent pouvoir accueillir une densification, la seconde demeure doit être plus petite que la maison principale, etc.
Preuve que de plus en plus de municipalités s’intéressent à cette approche, les UHA étaient au programme du dernier congrès de l’Union des municipalités. Il en sera également question au sommet sur l’habitation organisé par les villes de Laval et Longueuil à la fin du mois d’août.
On devrait en outre retrouver des précisions sur les UHA dans le plan d’action de la Politique nationale de l’architecture et de l’aménagement du territoire, attendu l’automne prochain.
Mais c’est un dossier qu’il faut traiter avec doigté, comme le souligne Sébastien Lord, professeur à l’Institut d’urbanisme de l’Université de Montréal et directeur de l’Observatoire Ivanhoé Cambridge. Les gens sont attachés à leur mode de vie et leur quartier, et ils ont tendance à se crisper quand on leur parle des UHA.
Dans son guide de bonnes pratiques, la firme d’urbanisme Arpent insiste elle aussi sur l’importance de l’acceptabilité sociale, primordiale dans cette démarche.
Les UHA répondent à de nombreux enjeux liés à la lutte contre les changements climatiques, à la crise du logement et à la crise économique.
Une récente étude indique que, aux États-Unis, le tiers des 18 à 25 ans habitent encore chez leurs parents et n’ont pas l’intention, pour des raisons financières, de quitter la maison familiale de sitôt. Le vieillissement de la population bouscule également les besoins en habitation.
Au-delà de la densification, les UHA encouragent donc une forme de solidarité en plus de permettre au propriétaire qui loue une partie de sa maison d’absorber la hausse des taux d’intérêt hypothécaires.
Au-delà du lien familial, ce mode d’habitation pourrait répondre à des besoins dans les quartiers à proximité des cégeps et des universités, ainsi que pour accueillir des travailleurs saisonniers.
Non, les UHA ne sont pas pour tout le monde. Mais les municipalités doivent les autoriser quand les conditions gagnantes sont réunies.
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