Hypothèques légales et REEE

Guillaume est en pleines rénovations. Comme son entrepreneur s'occupe de tout, il a été très surpris de recevoir une lettre recommandée d'un fournisseur de matériaux. Dans un jargon juridique plutôt opaque, ce fournisseur l'informe « de son intention d'exercer son privilège sur l'immeuble dont [il est] propriétaire, advenant le défaut [de l'entrepreneur] de payer sa créance à échéance ».

Rien de très rassurant. « Je doute de la validité légale de cette démarche. Qu'en pensez-vous ? », me demande-t-il.

En fait, il n'y a rien d'illégal dans cette lettre. Le fournisseur avertit simplement le propriétaire de la possibilité qu'il prenne une hypothèque légale sur sa maison advenant le cas où il ne serait pas payé par l'entrepreneur.

Lorsque vous achetez une maison neuve ou que vous faites des rénovations, il faut absolument vous protéger contre ces hypothèques sournoises. Autrement, vous pourriez vous retrouver à payer en double.

Même si cela paraît bien injuste, tout est prévu dans le Code civil. En fait, l'entrepreneur, ses ouvriers, les sous-traitants, l'architecte et les ingénieurs qui ont travaillé chez vous peuvent inscrire une hypothèque légale sur votre maison si jamais ils ne sont pas payés pour leurs services... et cela même si vous avez payé le promoteur ou l'entrepreneur rubis sur l'ongle.

Les fournisseurs avec qui vous n'avez pas signé de contrat directement doivent cependant vous prévenir de cette possibilité, d'où la lettre reçue par Guillaume.

En soi, l'avis n'est pas inquiétant. Au contraire, il vous avertit de vous protéger. Comment ? Éducaloi suggère quelques solutions pour vous assurer que les sous-traitants soient bel et bien payés par votre entrepreneur.

Par exemple, vous pouvez faire vos chèques à la fois à l'ordre de l'entrepreneur et du fournisseur qui vous a envoyé un avis. L'entrepreneur aura alors besoin de son aval pour encaisser le chèque.

Vous pouvez aussi attendre 30 jours après la fin des travaux pour faire votre dernier versement. Après ce délai, les travailleurs impayés ne peuvent plus revenir contre vous, s'ils n'ont pas déjà entrepris des démarches.

Dans le cas d'une maison neuve, vous pourriez convenir de verser une partie du coût d'achat plus d'un mois suivant la fin des travaux, après avoir obtenu la confirmation qu'aucune hypothèque n'est inscrite.

L'achat d'une assurance titres peut également vous protéger contre une hypothèque légale.

LE REEE, C'EST EXTRA !

On ne le dira jamais assez, le Régime enregistré d'épargne-études (REEE) est un fabuleux outil d'épargne pour les parents. Encore plus pour ceux qui ne roulent pas sur l'or.

À la base, les cotisations donnent droit à des subventions combinées de 30 % (20 % Ottawa, 10 % Québec). Mais pour les familles à revenus moyens (moins de 90 000 $) ou faibles (moins de 45 000 $), la subvention est bonifiée à 45 % et 60 % respectivement sur la première tranche de 500 $ cotisée annuellement.

Et le chef conservateur Stephen Harper a même promis de doubler les sommes qu'Ottawa accorde aux familles les moins riches qui contribuent au REEE.

Or, bien des enfants n'obtiennent pas « l'extra » auquel ils ont droit parce que leur institution financière n'a pas fait les démarches nécessaires. C'est arrivé à Sophie. Cette lectrice s'est aperçue en décembre dernier qu'elle n'avait pas touché ses subventions bonifiées depuis 2006. Un manque à gagner de 467 $.

Sa banque l'a adressée aux gouvernements qui ont accepté de lui verser l'argent rétroactivement, mais seulement pour trois ans. Pour les années 2005 à 2010, trop tard ! Sophie s'est permis de faire connaître le fond de sa pensée à sa banque... avec courtoisie.

Neuf mois plus tard, la banque a finalement déposé l'argent dans son REEE. « La banque m'a dédommagée ! Ce fut long, mais c'est réglé ! », se réjouit-elle. Bravo ! Voilà la preuve qu'il faut suivre ses états de compte attentivement. Et qu'il vaut la peine de se battre pour rectifier les erreurs !

ENCORE PLUS DE JUS DU REEE

Il y a deux semaines, je vous donnais toutes sortes de trucs pour maximiser vos retraits du REEE.

Malheureusement, une partie du tableau préparé par Desjardins a été tronqué. Voici donc sa version intégrale.

À la lumière de ce tableau, Marie-Claude s'est posé la question suivante : « Notre fils est en deuxième année au cégep. Nous avons retiré 4000 $ pour ses études. Considérant qu'il n'a pas de revenu, est-ce que la meilleure stratégie serait de "pousser" la portion PAE à 8000 $ si notre objectif est aussi de réduire l'impact fiscal ? »

L'idée est bonne. Pour payer le moins d'impôt possible sur le paiement d'aide aux études (PAE) qui est constitué des subventions et des revenus de placements accumulés dans le REEE, il faut essayer de garder les revenus de l'étudiant (incluant le PAE) entre 8000 $ et 11 000 $.

Il peut donc être souhaitable de retirer plus d'argent lorsque l'étudiant est au cégep et qu'il a peu de revenus. Si vous n'avez pas besoin de tout le PAE, vous pourriez le glisser dans un compte enregistré libre d'impôt (CELI) au nom de l'étudiant, lorsqu'il aura 18 ans, comme plusieurs parents me l'ont suggéré.

Autre avantage de retirer l'argent rapidement : si jamais l'étudiant décroche, vous ne serez pas forcé de retourner les subventions à l'État. Il est vrai que les subventions sont transférables aux frères et soeurs, mais sans dépasser le plafond de subvention à vie pour chaque enfant.

Autrement dit, si vous avez cotisé au maximum pour tous vos enfants (36 000 $), vous ne pourrez pas transférer le PAE de l'un à l'autre, comme l'a réalisé Pierre qui est coincé avec 600 $ de subvention au nom de l'un de ses enfants. Zut !