La taxe de bienvenue en double

Ce n'est jamais jojo de payer des milliers de dollars en taxe de bienvenue à l'achat d'une propriété. Mais imaginez si vous aviez à payer la taxe en double ! Cela arrive trop souvent lorsque la succession d'un défunt propriétaire doit vendre la maison pour partager l'héritage.

« J'apprends du notaire qui m'accompagne dans les diverses procédures que la succession doit assumer des droits de propriété avant de vendre la propriété même si le nouveau propriétaire devra lui aussi assumer cette taxe au moment de l'achat », me raconte un lecteur qui agit comme liquidateur testamentaire suite au décès de sa soeur.

« Je trouve cette mesure abusive de la part du législateur. Je pense qu'il faut revoir cette façon de faire », ajoute-t-il. Il a bien raison. Cette règle injuste mériterait d'être modifiée.

Mais avant de vous exposer pourquoi, permettez-moi de vous rappeler comment fonctionne cette fameuse taxe baptisée en l'honneur du ministre Jean Bienvenue qui en avait recommandé l'implantation en 1976.

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Au Québec, toutes les municipalités doivent imposer des droits de mutation aux acheteurs de propriété. La taxe peut coûter très cher, surtout avec l'explosion du marché immobilier depuis 15 ans.

Il faut savoir que le taux de la taxe grimpe avec la valeur de la maison, passant de 0,5 % sur la première tranche de 50 000 $ à 1,0 % entre 50 000 et 250 000 $, puis à 1,5 % sur l'excédent. À Montréal, le taux atteint même 2 % entre 500 000 $ et 1 million de dollars, puis 2,5 % au-delà de 1 million.

Ainsi, la taxe de bienvenue s'élèvera à 1750 $ sur une maison de 200 000 $, à 6000 $ sur une maison de 500 000 $ et 11 000 $ sur une maison de 750 000 $ située à Montréal.

Voilà une belle vache à lait pour les municipalités, à commencer par la Ville de Montréal qui récolte annuellement 120 millions en droits de mutation sur quelque 30 000 transferts d'immeubles.

Sachez toutefois que plusieurs villes accordent des congés de taxe de bienvenue à certains acheteurs. Pour favoriser l'accès à la propriété, la Ville de Montréal efface par exemple les droits de mutation pour certains acheteurs de maisons neuves ou existantes qui ne dépassent pas une valeur déterminée (ex. : 360 000 $ pour un logement neuf de trois chambres à coucher, ou encore 450 000 $ pour une maison existante). Informez-vous.

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Par ailleurs, certains acheteurs sont exonérés de la taxe de bienvenue.

Par exemple, il n'y a pas de taxe lors d'un transfert entre conjoints. Mais cette exonération tombe à l'eau quand le couple se sépare. Il faut donc se dépêcher de transférer la maison avant de perdre ce précieux avantage. À ce chapitre, les règles sont différentes pour les couples mariés et les conjoints de fait.

Les couples mariés disposent de 30 jours après le jugement de divorce pour procéder aux transferts de propriété sans que l'ex-époux qui rachète la moitié de l'autre ait à payer des droits de mutation.

Toutefois, il est possible de prévoir le transfert de la propriété à même le jugement de divorce. Dans ce cas, les ex-époux pourront bénéficier de l'exonération même si la transaction est conclue après le délai normal de 30 jours.

« Mais cette règle est très mal connue. Beaucoup de professionnels ne sont pas au courant », déplore Me Guylaine Lafleur, notaire chez Bachand Lafleur, Groupe-conseil.

Pour les couples qui n'étaient pas mariés, l'exonération s'évanouit 90 jours après la séparation. Irréaliste ! Combien de couples parviennent à démêler toute leur vie financière trois mois à peine après leur séparation physique ? Bien peu.

La plupart des conjoints de fait qui se séparent sont donc forcés de payer la taxe de bienvenue quand ils rachètent la moitié de leur ex. Quelle plaie ! À mon avis, le délai devrait être étiré à 6 ou 12 mois, pour tenir compte de la réalité de ces couples.

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J'arrive aux successions.

Les transferts en ligne directe ascendante ou descendante (ex. : vente du père au fils, de la grand-mère à sa petite-fille) sont également exonérés de la taxe de bienvenue. Mais pas les transferts avec les autres membres de la famille ou les héritiers qui ne sont pas exonérés (ex. : frères, soeurs, neveux et nièces).

Après le décès d'un propriétaire, la succession doit souvent vendre la maison à un tiers. Les héritiers n'en profiteront donc jamais. Alors pourquoi devraient-ils payer la taxe de bienvenue, alors que les nouveaux acheteurs devront eux aussi payer la fameuse taxe ?

Cette question divise les experts, comme le soulignent les notaires Marie-Pier Cajolet et Caroline Marion dans l'ouvrage Les droits sur les mutations immobilières.

Un jugement de la Cour du Québec a déjà statué que la taxe ne devrait pas s'appliquer. Mais d'autres spécialistes estiment que ce jugement est mal fondé en droit. Le doute persiste.

Chose certaine, une double taxe est injuste. Pour rétablir l'équité, MesCajolet et Marion estiment que le législateur devrait ajouter une exonération particulière applicable à ce genre de situation. Le débat juridique serait clos.

Remarquez qu'il est possible d'esquiver la taxe en rédigeant son testament de manière à faire hériter une personne qui sera exonérée de la taxe.

Le liquidateur peut aussi réduire la facture en utilisant certaines astuces. Par exemple, il pourrait s'organiser pour que la maison se retrouve dans le lot d'un héritier qui sera exonéré. Mais pour bien faire les choses, il vaut mieux consulter un notaire qui est calé dans ce domaine.