La vie en condo n'est pas un long fleuve tranquille. Les dégâts d'eau provoquent tellement de dommages et de réclamations que certains assureurs refusent maintenant de se mouiller. Et les syndicats de copropriété se retrouvent le bec à l'eau.
Un syndicat sur dix s'est déjà fait refuser une couverture d'assurance, le plus souvent pour les inondations et les refoulements d'égouts. Depuis cinq ans, les primes ont bondi, tout comme les franchises qui atteignent souvent 50 000$, selon un sondage dévoilé hier par le Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).
Si frustrante soit-elle, la réaction des assureurs n'est que le symptôme d'un mal plus profond qui ronge les condos: la mauvaise qualité de construction et le manque d'entretien. Si on veut régler le problème, il faut remonter en amont.
Commençons par le commencement: la construction. «Il y a beaucoup de sinistres dans des bâtiments qui sont neufs. Pourquoi? Parce que la qualité n'est pas là», constate l'avocat et secrétaire général du RGCQ, Yves Joli-Coeur.
Il manque d'inspecteurs indépendants sur les chantiers, de véritables experts qui peuvent poser un regard critique sur l'évolution des travaux. L'arrivée du nouveau programme de Garantie de Construction Résidentielle, le 1er janvier dernier, comblera-t-elle cette lacune? Ça reste à voir...
La mise en place ultrarapide de ce nouveau programme a été tumultueuse. Jean Dion, de l'Association des consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC), a claqué la porte en décembre et quitté son poste au conseil d'administration.
Le départ de ce défenseur de longue date des consommateurs est de mauvais augure. Espérons qu'on ne commettra pas les mêmes erreurs qu'avec les anciens programmes de garanties qui se sont tous retrouvés sous la tutelle de la Régie du bâtiment du Québec, après le cauchemar de la pyrrhotite qui a fait perdre 80 millions de dollars à un millier de propriétaires de Trois-Rivières.
Les promoteurs ont aussi leur part de responsabilité. Lors de la vente, plusieurs sous-estiment considérablement les coûts de copropriété, soit par manque d'expérience, soit pour convaincre les clients qu'ils ont les moyens de devenir propriétaires. Ce comportement met de la pression sur les promoteurs sérieux qui doivent, eux aussi, baisser le budget de dépenses qu'ils présentent aux acheteurs pour demeurer concurrentiels.
Mais un an plus tard, surprise! Les copropriétaires se retrouvent avec un déficit majeur. Les premiers acheteurs qui ont un budget serré ont alors du mal à absorber la hausse inévitable des charges de condo.
Pour remédier à ce problème, le Comité consultatif sur la copropriété suggère de forcer les promoteurs à rembourser au syndicat le double de la différence entre les dépenses prévues et les dépenses réelles, après une période de 12 mois.
Cette bonne idée se trouve maintenant sur le bureau de la ministre de la Justice.
Dans la réforme attendue de l'encadrement législatif des copropriétés, Québec devrait aussi s'attaquer prioritairement aux fonds de prévoyance. La majorité des syndicats ne met pas assez d'argent de côté pour procéder aux travaux majeurs. Un problème grave.
Certains copropriétaires refusent toute hausse des charges de condo. Ils s'imaginent que leurs frais devraient être limités, un peu comme les loyers. Pardon, mais vous êtes propriétaires, pas locataires!
D'autres ne veulent pas mettre d'argent de côté pour les générations futures de copropriétaires. Si l'édifice se dégrade, ils se dépêcheront de vendre, abandonnant les problèmes aux suivants. Après moi le déluge!
D'autres encore s'opposent aux travaux dont ils ne bénéficient pas directement. Juste avant Noël, plusieurs copropriétaires d'un immeuble de Brossard se sont ligués contre une autre copropriétaire dont la poutre de soutien menaçait de s'écrouler, à cause de la pourriture due à de l'infiltration d'eau, raconte Me Joli-Coeur qui a été appelé à intervenir d'urgence pour régler le litige.
Va-t-on attendre que les immeubles s'écroulent pour revoir les règles des fonds de prévoyance?
Selon le Comité consultatif, les copropriétaires devraient être forcés de verser au moins 0,5% de la valeur du bâtiment, jusqu'à ce que le syndicat procède à une étude pour établir le pourcentage réellement requis... qui sera probablement supérieur.
Il faut améliorer l'entretien des condos. C'est la clé d'un parc immobilier en santé. Et c'est financièrement rentable, car un dollar investi en entretien fait économiser quatre dollars en remplacement.
Une large part des réclamations d'assurances découle de problèmes qui auraient pu être évités grâce à un entretien normal: réfection du toit, remplacement des chauffe-eau qui sont l'ennemi public numéro un.
Mais tout cela est manifestement négligé: 57% des syndicats ne vérifient jamais l'étanchéité des portes, fenêtres, douches, lave-vaisselle et autres électroménagers.
En cas de problème, c'est pourtant l'assurance du syndicat qui épongera les dégâts, même si le problème vient d'un condo en particulier.
Depuis la réforme du Code civil en 1994, le syndicat doit être assuré pour les parties communes et privatives, même si chaque copropriétaire peut prendre une assurance personnelle pour couvrir les améliorations qu'il a pu apporter à son condo, ses meubles et sa responsabilité civile.
Ce principe est valable, car si l'immeuble est rasé par le feu, on doit pouvoir le reconstruire sans être à la merci de l'assurance de chaque copropriétaire. Mais cette façon de procéder a peut-être déresponsabilisé les copropriétaires qui n'assument plus directement le risque, sauf dans de rares cas où ils se font refiler la note.
Chacun doit faire sa part. Des copropriétaires jusqu'au constructeur. Et les assureurs doivent aussi s'impliquer davantage dans la prévention, pas juste se contenter d'augmenter les primes et les franchises.