Mince éclaircie pour les hypothèques parapluie

Ce n'est qu'un petit pas dans la bonne direction pour les consommateurs, mais on peut quand même s'en réjouir. Comme promis dans le dernier budget, Ottawa a annoncé hier après-midi des mesures visant à mieux informer les consommateurs sur les hypothèques subsidiaires.

Quoi? Subsidiaire? Vous n'avez jamais entendu parler? Ne vous en faites pas. La majorité des propriétaires ne connaissent pas ce type de prêt que l'on appelle aussi hypothèque parapluie. Et c'est justement ça, le problème.

Bien des propriétaires ne le savent pas, mais leur résidence est hypothéquée au grand complet. Avec l'hypothèque subsidiaire, de plus en plus d'institutions financières prennent une garantie sur 100% de la valeur de la maison, parfois davantage, à l'insu des clients.

Prenez un des clients de la Banque de Montréal qui voulait renouveler son hypothèque récemment. La banque lui avait accordé un prêt de 315 000$, soit 64% de la valeur de sa maison évaluée à 495 000$.

Mais lorsque le propriétaire s'est présenté chez le notaire pour conclure la transaction, il a appris que la banque prendrait la garantie sur la valeur totale de sa maison. Trop tard pour changer son fusil d'épaule, tout était déjà ficelé. Zut!

Cette anecdote est loin d'être un cas isolé. Les hypothèques subsidiaires sont devenues monnaie courante. Plusieurs institutions financières n'offrent même plus d'hypothèques traditionnelles.

Les hypothèques subsidiaires présentent certains avantages pour le client. Au départ, le taux d'intérêt est souvent moindre. Et comme la garantie dépasse la valeur du prêt, le client peut réemprunter plus tard sans avoir à repasser chez le notaire. Il peut même utiliser son hypothèque parapluie pour garantir d'autres types de prêts: marge de crédit, prêt-auto, carte de crédit, etc.

Bien des clients apprécient cette flexibilité, même si certains groupes de défense des consommateurs considèrent qu'il s'agit d'une dangereuse invitation au surendettement. D'ailleurs, la Chambre des notaires a déjà demandé à Québec de plafonner le pourcentage que la banque peut prendre en garantie sur une maison.

Les hypothèques subsidiaires comportent bien d'autres d'inconvénients pour les consommateurs qui se retrouvent menottés à leur institution financière.

Disons que vous voulez magasiner un meilleur taux d'intérêt lorsque votre hypothèque vient à terme. Avant de migrer vers une autre institution financière, vous risquez d'être obligé de repasser chez le notaire, ce qui coûtera facilement 800$, pour obtenir la quittance de l'ancienne hypothèque et l'enregistrement de la nouvelle hypothèque auprès du nouveau prêteur. Il s'agit là d'une forme de frais cachés à la sortie.

C'est sans compter que vous devrez rembourser toutes les autres dettes (marge, cartes de crédit, etc.) couvertes par le parapluie avant de dire au revoir à votre banque. Cela complique aussi le déménagement.

Clairement, ces barrières à la sortie empêchent les clients de magasiner et freinent la saine concurrence.

Mais il y a pire. Le propriétaire peut se voir carrément refuser le refinancement. En effet, rien n'oblige la banque à accorder davantage de crédit au propriétaire qui doit répondre aux critères de la banque pour chaque tranche de prêt supplémentaire.

Vous avez perdu votre emploi? Votre dossier de crédit s'est détérioré? La banque peut vous dire non. Mais comme elle a hypothéqué votre maison au complet, vous ne pourrez pas non plus obtenir une hypothèque de deuxième rang chez un autre prêteur.

Cul-de-sac.

Face aux pressions d'Ottawa, les banques se sont donc engagées à mieux informer leurs clients des avantages et inconvénients des hypothèques parapluie par rapport aux hypothèques traditionnelles à partir du 31 janvier 2015.

Cela ne fera pas de tort. Les actes hypothécaires sont devenus des documents de plusieurs dizaines de pages rédigés dans un jargon totalement indigeste. Même les juristes y perdent leur latin!

Reste à voir jusqu'à quel point leurs explications seront claires, simples et pertinentes...

Déjà, les banques ont ajouté des informations à propos des hypothèques subsidiaires sur leur site internet. «Mais pour monsieur et madame Tout-le-monde, il demeure très difficile de cerner les problèmes liés aux hypothèques subsidiaires», croit Philippe Viel, porte-parole de l'Union des consommateurs, qui a jeté un coup d'oeil sur les sites web.

«Nous aurions préféré qu'Ottawa limite davantage les hypothèques subsidiaires», dit-il.

C'est aussi l'avis de Sylvie De Bellefeuille, responsable du service budgétaire et juridique d'Option consommateurs. «Ça va dans le bon sens. Mais ce n'est pas suffisant», dit-elle.

Par exemple, le gouvernement aurait pu exiger que les banques diminuent leur taux d'intérêt sur les cartes de crédit garanties par une hypothèque subsidiaire. «Il est injuste que le taux soit le même, alors que le niveau de risque est inférieur puisque la carte est garantie par la maison», note Me De Bellefeuille.

Mais comme pour plusieurs autres problèmes de consommation - les cartes prépayées et les pénalités hypothécaires, par exemple -, les conservateurs estiment que la solution passe par une meilleure divulgation plutôt que par la réglementation.

Aux consommateurs de choisir ce qui est bon ou mauvais pour eux.