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Cher comme c'est pas permis

Alors que Québec multiplie les crédits d'impôt pour stimuler la rénovation, certaines villes coupent l'appétit des propriétaires avec le coût élevé de leur permis de construction.

Montréal est particulièrement gourmand. Disons que vous souhaitez agrandir votre maison en y investissant 300 000$. Vous devrez faire un chèque de 2670$ à votre arrondissement puisque le permis coûte 8,19$ par tranche de 1000$ de travaux.

Depuis 2012, le tarif est le même dans les 19 arrondissements. Mais l'harmonisation qui s'est déroulée sur trois ans a entraîné une augmentation importante dans certains quartiers.

Presque 3000$ pour un permis, c'est cher! Dix fois plus cher que si vous voulez rénover votre maison à Saint-Eustache ou à Saguenay, où le permis vous coûtera à peine 200 ou 300$. Même en comparant avec des grandes villes comme Laval ou Sherbrooke, le coût d'un permis à Montréal reste de trois à quatre fois plus cher (voir tableau).

Vous me direz que 300 000$, c'est énorme. Je vous l'accorde. Les ménages qui font des rénovations dans la région de Montréal dépensent environ 12 000$, si l'on se fie à l'Enquête sur la rénovation et l'achat de logement réalisée par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL).

Lorsque le gouvernement fournit de l'aide, le montant est plus élevé. Dans le cadre de l'actuel programme ÉcoRénov, par exemple, Québec prévoit que les ménages qui réclameront le crédit de 20% pour des rénovations «vertes» accompliront des travaux de 23 600$ en moyenne.

Mais peu importe le coût de vos travaux, que ce soit 10 000$ ou 300 000$, ma comparaison sommaire démontre que le permis coûte deux ou trois fois plus cher à Montréal... sinon plus.

***

Les bricoleurs peuvent comprendre que leur municipalité a du boulot à faire avant de leur donner le feu vert. La Ville doit s'assurer que leur projet respecte les normes (ex.: sécurité, zonage, normes environnementales, aspect patrimonial), ce qui profite au propriétaire et à l'ensemble de la collectivité.

Les Montréalais peuvent aussi concevoir que l'analyse d'un dossier est plus complexe dans une métropole que dans une bourgade et que, par conséquent, le permis coûte plus cher.

Mais un écart du simple au triple est difficile à avaler. Les citoyens n'ont plus l'impression de payer pour obtenir un service. Ils ont plutôt le sentiment de se faire imposer une nouvelle taxe, eux qui paient déjà un impôt foncier... et qui en paieront encore plus une fois les travaux complétés.

Au contraire, la Ville de Montréal assure que le tarif reflète ce qu'il en coûte pour offrir le service, alors que d'autres municipalités choisissent volontairement de ne pas tenir compte des coûts et décident d'établir un tarif très bas pour certaines catégories de projet (ex.: maison unifamiliale).

La Ville, qui récolte environ 30 millions par année avec les quelque 15 000 permis accordés, ajoute que ses prix sont concurrentiels par rapport à ceux d'autres grandes villes. Par exemple, l'obtention d'un permis pour la construction d'un bâtiment de 8 logements d'une valeur de 1 million coûterait 8900$ à Montréal, comparativement à 12 800$ à Toronto.

Le tarif est aussi plus élevé dans d'autres grandes villes comme Ottawa et Gatineau.

En passant, Gatineau impose toutes sortes d'autres redevances aux constructeurs de maisons neuves, ce qui finit par se retrouver dans le prix de vente des habitations sans que l'acheteur s'en rende compte.

Cette forme de taxation indirecte utilisée par certaines municipalités va à l'encontre de la Constitution canadienne, plaide l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ), qui a intenté une poursuite contre la Ville de Gatineau en 2013.

***

Mais revenons aux rénovations...

Même si le coût du permis représente moins de 1% de la facture des travaux, cela pose un frein à la rénovation au moment même où Québec déploie des millions pour encourager les particuliers à rénover pour stimuler l'économie.

Durant la campagne électorale, les libéraux ont promis un nouveau crédit de 20%, d'une valeur maximale de 2500$, qui s'appliquera sur une gamme élargie de travaux, pas seulement aux rénovations vertes comme ÉcoRénov.

De son côté, Montréal doit mettre en place une série de mesures qui s'élèvent à

135 millions sur 4 ans dans le cadre de son Plan de fidélisation des familles.

Ne devrait-on pas commencer par réduire le coût des permis? Est-ce qu'on veut encourager les propriétaires à rénover, oui ou non? Est-ce qu'on veut inciter les familles à rester dans l'île ou les laisser partir en banlieue?

C'est sans compter que le coût élevé d'un permis - et les délais d'obtention - risque d'inciter les citoyens à ne pas demander de permis du tout.

Déjà, il n'est pas si simple de démêler les travaux qui requièrent un permis de ceux qui n'en nécessitent pas, car la liste peut varier d'une ville à l'autre, d'un arrondissement à l'autre.

Les propriétaires qui font des travaux de moindre envergure peuvent alors être tentés de ne pas demander de permis, même s'ils sont passibles d'une amende allant de 350 à 4000$.




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