Planifier la vente d'actifs immobiliers

Pour certains, l'immobilier aura été le principal investissement durant la vie active. Pour la majorité, ç'a d'abord été l'achat de la maison. Puis, l'achat d'un chalet à la campagne ou d'un condo en Floride. D'autres ont aussi investi dans des immeubles à revenus de toutes sortes, duplex, triplex, maisons d'appartements...

L'approche de la retraite entraîne avec elle une toute nouvelle problématique: comment vendre ces actifs et maximiser les profits? Des experts expliquent comment s'y prendre.

BUDGET DE RETRAITE

L'immobilier fait partie intégrante du budget de retraite. Le moment est donc propice pour rencontrer son planificateur financier afin de passer en revue tout le processus budgétaire, dont les besoins de revenus et les placements appropriés, explique Jean-Françoys Gauvin, conseiller principal en planification financière à la Financière Banque Nationale. De plus, l'estimation des revenus et des dépenses liés aux immeubles est essentielle à l'analyse qui permettra de déterminer s'il est préférable de vendre certains immeubles et de réinvestir le produit dans d'autres instruments financiers.

AGIR SANS TARDER

Plus l'immobilier constitue pour vous un actif important, plus il vous faut établir rapidement un plan financier bien à jour. Surtout si l'intention est de vendre certains actifs, il faut bien planifier le tout, explique Jean-François Guay, planificateur financier, placements et retraite, pour le Groupe financier BMO. «Le plus tôt on le fait, le plus tôt on sait à quoi s'attendre», dit-il. C'est que les surprises peuvent être nombreuses, surtout sur le plan de la fiscalité. Par exemple, avez-vous bien évalué l'amortissement pris sur les immeubles à revenus au cours des années? Ce seul facteur peut modifier substantiellement le gain en capital que vous aurez à absorber une fois la vente conclue.

PLANIFIER LA VENTE

Il importe de bien prévoir le moment où l'on vendra une propriété afin de maximiser les bénéfices, explique Jean-François Guay. «Par exemple, quelqu'un qui possède des droits de cotisation inutilisés à son REER aurait avantage à retarder ces cotisations afin de les utiliser l'année de la vente de la propriété», dit-il. Il pourra ainsi amortir le gain en capital que pourrait générer la vente de la propriété.

SE DÉPARTIR DE LA MAISON FAMILIALE

Il s'agit souvent de la décision la plus difficile à prendre, compte tenu de l'aspect émotif qu'elle comporte, explique Guy Côté, premier vice-président, Financière Banque Nationale. Mais c'est surtout une décision qui doit être prise en fonction des coûts. «Généralement, la maison sera devenue trop grande à la suite du départ de tous les enfants et ne remplira pus le besoin du couple qui se prépare pour la retraite», indique M. Côté. Pour faciliter cette décision, il faut la situer dans son contexte global. Par exemple, la maison familiale peut être vendue et remplacée par l'achat d'un condo, ce qui pourrait permettre de conserver le chalet.

DÉTERMINER LA RÉSIDENCE PRINCIPALE

Le propriétaire de plusieurs résidences (maison, chalet, condo) devra payer l'impôt sur le gain en capital sur toutes ses résidences, sauf sa résidence principale. Mais il peut déterminer laquelle sera considérée comme telle aux fins de l'impôt, explique Guy Côté. Il a donc avantage à choisir celle qui va générer le plus gros gain en capital à la vente. «Ce peut même être un appartement à Paris, à condition bien sûr qu'il ne soit pas loué afin de générer des revenus», dit-il. Le propriétaire peut attendre jusqu'au moment de la vente avant de déterminer laquelle sera considérée comme résidence principale.

ACTIFS NON PRODUCTIFS

La décision de vendre une partie de ses biens immobiliers dépend beaucoup de l'évaluation des coûts, par exemple les taxes et les dépenses d'entretien. Mais aussi de ce qu'ils représentent dans l'ensemble des actifs. «L'immobilier pour les fins personnelles (maison, chalet, condo) ne produit pas de revenu et, règle générale, il ne faut pas que ces actifs non productifs excèdent 30% de l'actif net, estime Jean-Françoys Gauvin. Le risque est souvent de posséder une trop grosse maison, alors que l'ensemble des autres actifs ne génère pas suffisamment de revenus», dit-il.

L'IMMOBILIER COMME PLACEMENT

Sur une longue période, l'immobilier résidentiel et les actions en Bourse sont généralement des placements intéressants et comparables, explique Guy Côté. Par ailleurs, la valeur de l'immobilier résidentiel comme placement est une question de localisation. C'est ce dont il faut s'assurer lorsque vient le temps de décider de conserver un immeuble parce que l'on croit qu'il s'agit d'un bon placement. «Souvenez-vous que la brique ne génère pas de revenu, et que c'est la localisation d'abord qui produira un gain en capital», dit-il.

OPTIMISER LES PLACEMENTS

Il existe des trucs qui permettent d'optimiser les placements à la suite de la vente de propriétés en vue de la retraite, explique Jean-François Guay. D'abord, ne pas oublier le CELI, qui permettra au capital généré par la vente d'actifs immobiliers de croître à l'abri de l'impôt. Le maximum permis est actuellement de 36 500$ pour un individu et de 73 000$ pour un couple. Mais il y a aussi les fonds communs à structure corporative. «Ce sont des fonds qui génèrent des gains en capitaux et non pas des revenus, et ce, même pour les fonds sécuritaires», explique M. Guay. De plus, le détenteur de ce type de fonds peut passer d'un fonds à l'autre lorsqu'il désire modifier son profil de risque sans avoir à déclencher le gain en capital.