Où en sommes-nous dans le cycle immobilier ?

Les différents secteurs de l'immobilier commercial n'évoluent pas de la même façon dans la région métropolitaine de Montréal. À preuve, le marché des bureaux au centre-ville est à un creux, alors que le secteur industriel prend finalement du mieux après une décennie de misère.

L'immobilier reste un domaine cyclique et demeure une activité essentiellement locale. Ce qui est vrai dans un secteur géographique n'est pas nécessairement vrai chez le voisin. Comment s'y retrouve-t-on dans ces conditions ?

L'agence Jones Lang LaSalle (JLL), une des agences mondiales présentes à Montréal dans le secteur non résidentiel, a la bonne idée de situer exactement dans quelle phase du cycle immobilier se trouve chacun des sous-marchés dans ses analyses de marché trimestrielles.

« Je considère le tableau des cycles comme la représentation la plus fidèle et la plus simple à comprendre. C'est une référence que j'aime beaucoup », dit Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, qui se sert souvent de cet outil dans le cadre de ses présentations portant sur l'immobilier non résidentiel.

Un cycle immobilier se compose de quatre phases: déclin, stagnation, croissance et ralentissement. Dans les phases de déclin et de stagnation, l'avantage est aux locataires: les loyers augmentent peu, le choix de locaux est abondant et les propriétaires sont enclins à faire des concessions. Dans les phases de croissance et de ralentissement, l'avantage est aux propriétaires: le choix est limité pour les locataires et les proprios tiennent à leur prix.

Dans l'immobilier de bureau, le centre-ville, comme la plupart des autres sous-secteurs géographiques, passe au travers de la phase de déclin. L'absorption, soit la variation dans la superficie des bureaux loués entre deux périodes, est négative, l'inoccupation est à la hausse et de nombreux locataires mettent des bureaux devenus excédentaires en sous-location.

De plus, les tours actuellement en chantier ou en prélocation ajouteront dans les prochains mois 2,62 millions de pieds carrés pour lesquels le taux de prélocation s'élève à 43,8 % seulement.

Dans sa boule de cristal, JLL voit l'inoccupation grimper à 13,5 % d'ici la fin de 2015. L'agence croit que le marché de Montréal restera favorable aux locataires de bureau jusqu'à la fin de 2016.

CAP SUR LA CROISSANCE

Les nouvelles sont plus encourageantes dans le secteur industriel. « Enfin », diront certains. Favorisées par la faiblesse du huard et par la reprise américaine, les exportations québécoises en volume ont crû de 10,9 % en 2014 en rythme annuel. Après sept mois en 2015, la hausse est de 7,7 %, souligne M^me Bégin.

La fabrication a gagné 5400 emplois depuis le début de l'année dans la région montréalaise et celui du transport et de l'entreposage, 15 200 emplois, signale JLL.

« L'élément le plus remarquable de ce trimestre fut le nombre de nouvelles mises en chantier industrielles qui a presque doublé depuis le début de l'année. Représentant la plus forte hausse en près de deux ans, cette augmentation est encourageante pour les investisseurs industriels et signale la reprise du marché tant attendue », écrit l'agence dans son rapport du deuxième trimestre 2015.

Les secteurs industriels plus récents comme Laval, Vaudreuil, Saint-Laurent et l'Ouest-de-l'Île s'en tirent mieux que les autres. Le cadre bâti, avec des plafonds de 24 pieds et plus de hauteur, est recherché par les locataires. Ces secteurs sont avancés dans leur phase de croissance. Les marchés des couronnes suivent non loin derrière.

INDICATEURS DU MARCHÉ

INDUSTRIEL

Inventaire: 316 millions de pieds carrés

Taux d'inoccupation: 7,53 %

Loyer net moyen: 5,80  $ le pied carré

BUREAUX

Inventaire: 95 millions de pieds carrés

Taux d'inoccupation: 12,8 %

Loyer net moyen demandé: 14,01 $ le pied carré