Le marché de l'immobilier commercial est en pleine effervescence au Québec, au point que les spécialistes qui observent les grandes tendances dans ce secteur d'activité s'attendent à ce que le volume et la valeur des transactions fracassent tous les records, en 2014.
«On se dirige vers un record absolu avec des transactions, selon nos estimations, qui vont dépasser les 4 milliards, et possiblement atteindre 4,5 milliards. Il y a beaucoup d'action», constate Alexandre Sieber, premier vice-président et directeur général de la firme CBRE, groupe-conseil en immobilier d'entreprise.
«Il faut remonter à 2007-2008, avant la crise économique, pour voir un tel niveau d'activité, ajoute-t-il. On sent qu'il y a un vent de renouveau. Il était temps.»
Trois mégatransactions sont venues gonfler ces statistiques, la plus importante, d'une somme de 1,5 milliard, étant celle qui a impliqué Ivanhoé-Cambridge, bras immobilier de la Caisse de dépôt, et le Fonds de placement immobilier Cominar. Le fonds québécois a acquis à la fin d'août 2014 un portefeuille de 15 immeubles, dont le Mail Champlain, à Brossard.
Projets lancés
Andrew Maravita, directeur chez Colliers International, entreprise spécialisée en courtage immobilier commercial, se réjouit lui aussi de voir que «ça bouge enfin après tellement d'années où c'était plutôt calme».
«De grandes tours sortent ou vont sortir de terre et des projets sont lancés, observe-t-il. Nous ne sommes pas Calgary ni Toronto, où on construit des tours de 1 million de pieds carrés, mais il y a du dynamisme, c'est indéniable.»
Parmi les nouveaux chantiers, il y a celui qui fera émerger la nouvelle tour de Deloitte, de 26 étages, qui ajoutera 500 000 pi2 d'espaces à bureaux au centre-ville. Cette tour de Cadillac Fairview sera érigée entre le Centre Bell et la gare Windsor.
En même temps, Andrew Maravita constate que les espaces libres, en location, au centre-ville, sont de plus en plus nombreux.
Augmentation de l'offre
«Des entreprises ont rationalisé leurs effectifs et ces mises à pied ont eu pour conséquence de faire augmenter l'offre, résume-t-il. Avec comme résultat que le taux de vacance continue d'augmenter et frôlera bientôt les 11%.
«Il y a beaucoup de locaux en sous-location, avec un bassin de 800 000 pi2 et cela favorise les entreprises qui peuvent négocier des baux à de meilleures conditions.»
De leur côté, les propriétaires des tours de bureaux existantes, qui se retrouvent avec des locaux non loués, n'ont d'autre choix que d'investir massivement pour remettre ces espaces vacants au goût du jour afin de retenir leurs locataires ou d'en attirer de nouveaux.
«La concurrence est féroce, constate le directeur de Colliers International. S'ils veulent rester compétitifs, les propriétaires doivent s'adapter», ajoute-t-il.
Multiplication des usages
De son côté, Andrée De Serres, titulaire de la Chaire Inanhoë Cambridge d'immobilier, à l'École des sciences de la gestion à l'Université du Québec à Montréal (ESG UQAM), croit que l'immobilier commercial - qui regroupe à la fois les espaces de bureau, les espaces commerciaux et les espaces industriels - est en pleine mutation.
«Les immeubles commerciaux sont désormais plus polyvalents, explique-t-elle. On peut même parler de multiplication des usages. Il n'est pas rare qu'on retrouve, dans un seul et même bâtiment, des espaces de bureaux, des commerces, des condos résidentiels, des chambres d'hôtel et même des appartements pour les plus âgés. C'est une tendance de fond.»
Cela demande, de la part des gestionnaires d'immeubles commerciaux, une plus grande compréhension des enjeux sociaux et économiques.
Actifs à gérer
«Parce que les actifs à gérer se multiplient et que ça crée parfois tout un casse-tête, soulève-t-elle, étant donné que dans l'immobilier, on a toujours eu une culture où on gérait en silo. Maintenant, il faut voir les choses dans un contexte plus large.»
Ces transformations se font à un rythme accéléré, selon elle, et donnent naissance à un nouveau concept: celui du «quartier complet», où on vit, où on travaille, où on se divertit. «Cette mixité d'usages, quelques quartiers montréalais l'expérimentent avec succès, que ce soit dans le Mile End, Parc-Extension, sur la rue Chabanel ou dans l'environnement du canal de Lachine, dans le sud-ouest de Montréal.»