Le produit intérieur brut (PIB) du Québec a beau avoir reculé au deuxième trimestre de 2013, les données sur l'inoccupation et les loyers laissent entrevoir le retour prochain des beaux jours dans le secteur industriel. C'est d'ailleurs déjà le cas au Canada, où l'industriel offre aujourd'hui de solides occasions de création de valeur, avance le courtier Dundee Marchés des capitaux dans une étude fort exhaustive parue récemment.
«Nous sommes optimistes à l'égard du secteur industriel canadien en raison de la stabilité des flux de trésorerie, de la croissance attendue et de la faible valeur marchande du prix des parts de fonds industriels», écrit Frédéric Blondeau dans un rapport de 120 pages publié le 26 septembre. Même si l'étude est canadienne, les conclusions vont pour le Québec dans une moindre mesure.
Situation montréalaise
Environ 20% du marché industriel au Canada est concentré à Montréal. Le taux d'inoccupation y est le plus élevé au pays. Dundee l'évalue à 8%. Pour sa part, le courtier Cushman&Wakefield l'estime à 9,4% à la fin du deuxième trimestre de 2013. Le loyer net demandé reste stable à 5$ le pied carré. L'absorption a toutefois été négative au deuxième trimestre, pendant lequel le PIB du Québec a reculé. «Les entreprises d'ici et d'ailleurs hésitent à prendre de l'expansion et retardent leurs décisions», écrit Cushman&Wakefield, qui blâme le gouvernement du Parti québécois.
L'analyste boursier Frédéric Blondeau suit de près quatre fonds de placement immobilier (FPI) spécialisés dans le secteur industriel. Il entrevoit un rendement total de près de 20% au cours des 12 prochains mois. Il recommande l'achat de trois d'entre eux, soit Granite REIT, PiREIT et Dundee Industrial REIT. Des trois, seul Dundee a une exposition au marché québécois.
D'après M. Blondeau, Dundee et les autres FPI industriels demeurent sous-évalués. Ces FPI se vendent à des ratios sous la moyenne historique, contrairement à la situation qui prévaut aux États-Unis depuis janvier 2011. Selon ses calculs, le secteur industriel se vend à un prix équivalant à 90% de sa valeur actuelle nette au Canada.
Au-delà des recommandations d'achat de certains FPI cotés en Bourse, l'intérêt de l'étude de Dundee Marchés des capitaux réside dans ce qu'elle nous apprend sur la dynamique d'un secteur méconnu de l'immobilier commercial.
L'industriel a la qualité d'être le secteur immobilier le moins cher à exploiter. Selon une étude du courtier CBRE que cite M. Blondeau, chaque dollar additionnel de revenu entraîne seulement 0,24$ de dépenses supplémentaires, beaucoup moins que les bureaux (0,33$), les commerces de détail (0,31$) ou le multirésidentiel (0,34$).
Pour ce qui est de la performance locative de ce type d'immeubles au Canada, le secteur enregistre une absorption positive depuis 2010, souligne M. Blondeau, ce qui signifie que la superficie louée augmente trimestre après trimestre. Malgré tout, l'ajout de stock reste maîtrisé, ce qui fait que le marché ne souffrira pas de déséquilibre dans un avenir prévisible, sauf peut-être à Calgary, la ville la plus active quant à la construction neuve dans l'industriel.
L'analyste Blondeau note que la reprise aux États-Unis et le mouvement de réindustrialisation de l'Amérique du Nord augurent très bien à terme pour l'industriel canadien.
Le secteur n'est pas sans risques, toutefois. Parmi les principaux d'entre eux, l'analyste évoque le risque de taux d'intérêt. Il calcule que les flux de trésorerie ajustés pourraient diminuer de 4 à 15%, à la suite d'une hausse généralisée de 100 points de base des coûts d'emprunt des 4 FPI à l'étude.
En immobilier commercial, les propriétaires de centres commerciaux font face, eux aussi, à de nouvelles réalités. «Avec la montée du magasinage en ligne, plusieurs détaillants songent à réduire le nombre de pieds carrés, explique Me James Papadimitriou, avocat spécialisé en droit immobilier chez McCarthy Tétrault. Par exemple, en électronique, les clients vont en magasin pour observer un produit vu sur l'internet et comparer les prix. Les commerçants essaient d'offrir le même prix, mais si le phénomène continue, certains vont devenir de simples showrooms.»
À l'inverse, certains promoteurs planchent sur des projets d'envergure afin de regagner la faveur de leur clientèle. «Pensons au projet de rénovation et d'agrandissement des Galeries d'Anjou, au coût de 86 millions, qui vient d'être achevé, dit-il. Ou au projet Lac Mirabel qui inclut le concept Premium Outlet Mall avec des marques de luxe spécialisées. Les grands détaillants américains sont à l'affût des occasions au Canada. Récemment, Victoria's Secret a choisi de s'établir au Carrefour Laval, ce qui démontre que les supercentres régionaux sont encore dans le coup.»