La brique et le mortier, c'est du solide. Selon les spécialistes qui aident les plus nantis à administrer leur fortune, les actifs immobiliers ont leur place dans tout portefeuille équilibré.
Ces placements immobiliers peuvent être des édifices à revenu ou des résidences secondaires. Mais pour ceux qui ne souhaitent pas gérer des locataires et autres tracas liés à la propriété, il peut aussi s'agir de fonds qui possèdent et gèrent des immeubles, tels que les fiducies de placement immobilier (FPI). Les investisseurs achètent des parts de ces FPI pour recevoir régulièrement des bénéfices.
«On recommande à nos clients de consacrer de 5 à 10% de leur portefeuille aux placements immobiliers, parce que c'est une bonne façon de se prémunir contre l'inflation, indique Claude Roy, directeur principal de la gestion privée, Raymond Chabot Grant Thornton. Que ce soit en immeubles résidentiels ou en titres, on n'a pas de préférence.»
Pour déterminer les stratégies d'investissement, les gestionnaires commencent donc par faire le portrait des propriétés de leur client.
«S'il détient des propriétés à revenu et résidentielles, on a moins tendance à investir dans des titres immobiliers, explique Raymond Kerzérho, directeur de la recherche pour PWL Capital. En plus des propriétés, on évalue l'endettement qui y est relié. Quand on est moins endetté, on a une plus grande capacité pour encaisser la volatilité du marché, donc on peut avoir une plus forte proportion de placements à risque dans le portefeuille.»
»Un actif solide»
Certains investisseurs préfèrent acheter des immeubles. «Ils aiment toucher le bâtiment qui leur appartient, ils ont confiance en un actif solide et aiment moins les actions parce que c'est moins concret», poursuit M. Kerzérho.
Cependant, pour que les revenus tirés d'une propriété immobilière soient intéressants, le propriétaire doit s'en occuper lui-même, dit M. Roy. «Mais changer un réservoir d'eau chaude ou une toilette qui coule, ce n'est pas pour tout le monde, lance-t-il. Il y a aussi des locataires qui ne paient pas et d'autres problèmes possibles. Plusieurs de nos clients ont déjà eu des «blocs» qui ont rapporté, mais ils sont tannés de s'en occuper et veulent vendre. Ils vont donc pouvoir continuer d'investir dans l'immobilier par l'intermédiaire des FPI.»
Ces fiducies sont une façon très efficace d'investir dans l'immobilier, selon M. Kerzérho. «Elles permettent de recevoir des bénéfices, sans que l'investisseur ait à supporter le risque associé à la propriété directe, fait-il remarquer. Elles permettent de diversifier un portefeuille en y ajoutant une autre classe d'actifs. Mais elles ne sont pas nécessairement sans risque. L'immobilier ne va pas nécessairement bien performer quand la Bourse baisse. En général, ça permettra tout de même d'adoucir les fluctuations.»
Chez Raymond Chabot Grant Thornton, on confie les avoirs des clients à des gestionnaires de portefeuille qui incluent des FPI dans leur gestion, en choisissant chaque FPI selon plusieurs critères, notamment pour assurer une diversification en fonction des secteurs d'activité et de la situation géographique.
Chez PWL Capital, on privilégie plutôt les fonds négociés en Bourse (FNB) spécialisés en immobilier, qui regroupent divers FPI. «Les FNB éliminent le risque de détenir des parts de fonds de placement individuels et ont des frais de gestion très bas,» souligne M. Kerzérho.
Cependant, le moment n'est pas des mieux choisi pour investir dans des FPI, précise-t-il. «C'est important d'acheter à prix raisonnable. Malheureusement, depuis deux ans, les FPI sont un peu chers pour les investisseurs.»
Qu'est-ce qu'un fonds de placement immobilier?
Une fiducie de placement immobilier, ou FPI, est un titre qui se vend comme une action. Les FPI investissent dans l'immobilier directement, entre autres dans des centres commerciaux, des édifices à bureaux, des immeubles d'appartements ou des bâtiments industriels. Certaines se spécialisent dans un type de propriété ou un secteur géographique. Elles ont un statut fiscal particulier et versent presque la totalité de leurs bénéfices aux actionnaires. Par exemple, Cominar, qui a son siège social au Québec, est l'une des plus importantes FPI du Canada. Canadian Tire et Loblaw ont aussi annoncé récemment le lancement de FPI regroupant la majorité de leurs actifs immobiliers. Les particuliers peuvent investir dans les FPI directement ou dans des fonds négociés en Bourse (FNB) spécialisés dans l'immobilier, qui détiennent plusieurs parts de FPI.