Au-delà du taux d’intérêt négocié et de la durée du prêt, quelles sont les étapes à suivre – et les décisions à prendre – avant de contracter un prêt hypothécaire ? Nous avons posé la question à des courtiers spécialisés et à des planificateurs financiers. Petit guide du parfait emprunteur.

Yvon Laprade Yvon Laprade
Collaboration spéciale

Le taux ou le cadeau ?

Pour attirer des clients, les institutions financières vont offrir une remise en argent pouvant atteindre 1000 $, une somme permettant de payer les frais du notaire, notamment. Mais attention ! « Il faut s’assurer que ces “cadeaux” ne sont pas camouflés dans le taux d’intérêt [plus élevé] proposé par la banque, soulève Mick Déry, chef d’équipe chez Multi-Prêts Hypothèques, à Trois-Rivières. Ce n’est pas avantageux si on doit, au bout du compte, faire des versements [légèrement] plus élevés pour la durée du prêt. »

L’attrait des cinq ans

Puisqu’on y est, est-il préférable d’opter pour le court terme, le taux variable, ou y aller avec le traditionnel terme de cinq ans fixe ? Explication du courtier Mick Déry : « Cette semaine, le taux sur cinq ans a reculé sous la barre psychologique des 3 % ; on peut maintenant obtenir du 2,94 % ou du 2,99 %. À moins de vouloir vendre sa maison dans un an ou deux, je conseille à mes clients d’opter pour le terme cinq ans fixe, plus intéressant que jamais auparavant. » Pour sa part, le courtier Martin Côté, chez Planiprêt, observe qu’un peu plus de la moitié de ses clients optent pour le taux variable.

Le spectre des pénalités

Vous y êtes ! Votre prêteur vous a consenti un prêt hypothécaire qui vous satisfait. Mais quelles sont les caractéristiques du prêt ? Quelles sont les conditions posées par votre prêteur ? « Il faut tenir compte des pénalités » exigées soit par la banque traditionnelle [qui a pignon sur rue], soit par le prêteur direct [qu’on appelle aussi prêteur virtuel] », soumet Annie Côté, courtière à l’Agence hypothécaire Planiprêt, dans la région de Québec. Elle a calculé, à titre d’exemple, que la pénalité sur un prêt de 250 000 $ [à un taux de 3,09 %], au moment de la résiliation avant terme, peut atteindre 7000 $ [avec un prêteur traditionnel], alors qu’avec un prêteur direct, la somme à payer se situerait à 1800 $.

Le poids d’un prêt

En mars et en avril, on fait une offre d’achat sur une maison ou un condo, tandis qu’en mai et en juin, on passe chez le notaire après avoir obtenu son prêt hypothécaire. C’est à ce moment-là que la réalité rattrape les acheteurs qui réalisent, au bout d’une année, qu’ils auraient peut-être dû s’écouter au lieu d’écouter le banquier… « Il peut arriver que la capacité de faire les paiements hypothécaires soit inférieure aux prévisions faites par la banque, je le vois avec des jeunes dans la vingtaine qui me demandent conseil, expose le planificateur financier André Lacasse. Il ne suffit pas de négocier un taux, il faut aussi emprunter à la hauteur de ses moyens ! »

L’approche appropriée

Chose certaine, soulève Martin Côté, c’est une bonne chose d’élaborer sa propre stratégie, une « approche appropriée », et de définir ses objectifs quand on négocie un prêt hypothécaire. « Veut-on rembourser le prêt plus rapidement ? Si c’est le cas, a-t-on les reins assez solides pour faire face à ses obligations ? », questionne-t-il. Le courtier insiste sur l’importance d’une saine gestion de la dette hypothécaire. « Ça ne sert à rien de hausser les versements mensuels si c’est pour augmenter le solde de ses cartes de crédit ! », donne-t-il en exemple.

L’audace qui peut rapporter…

Il s’en trouve pour proposer à leurs clients de négocier un prêt hypothécaire non pas sur 15, 20 ou 25 ans, mais bien sur une période de 30 ans ! « Je vais à contre-courant avec cette approche, concède le planificateur financier Mathieu Marcil. Mais en allongeant l’amortissement, avec des paiements moins élevés, on dégage des liquidités. » Il apporte toutefois des nuances pour étayer son raisonnement. « Ça prend une discipline de fer pour ne pas dépenser l’argent ainsi épargné. Or, si on y arrive, on peut réduire la période d’amortissement jusqu’à cinq et même sept ans, à la fin ! Ça peut être payant, mais ce n’est pas pour tous les emprunteurs, on le devine bien ! »