Il est moins facile aujourd'hui d'obtenir un prêt hypothécaire, mais la possibilité de négocier l'emprunt qui vous convient existe toujours.

Par crainte que le marché immobilier ne verse dans la spéculation et pour éviter un endettement excessif des ménages, le gouvernement canadien a entrepris, il y a quelques années, un resserrement des règles visant l'octroi de prêts hypothécaires assurés par la SCHL. La période d'amortissement maximale pour les prêts, qui pouvait atteindre 40 ans, a été réduite à 25 ans, et les refinancements sont limités à 80% de la valeur de la propriété.

Tous les experts consultés affirment que ces changements ont affecté de façon significative le marché du prêt hypothécaire. «L'accession à la propriété est maintenant plus difficile, et la demande de prêts hypothécaires a chuté, confirme Nicolas Fréchette, conseiller principal, financement hypothécaire chez Desjardins. Le marché hypothécaire est actuellement composé à 75% de gens qui vendent une propriété pour en acheter une autre, soit le marché de la revente.»

La demande de prêts hypothécaires est actuellement soutenue par les baby-boomers qui achètent des condos. Dans le cas des jeunes qui en sont à l'achat de leur première propriété, on assiste à un exode vers les banlieues.

La demande de prêts provenant d'investisseurs/spéculateurs a aussi chuté, la possibilité d'emprunter pour 40 ans tout en déboursant une mise de fonds minimale leur ayant été retirée.

Les nouvelles règles ont freiné la croissance du marché des prêts hypothécaires, car le fardeau de l'emprunteur est maintenant plus lourd. La réduction de la période d'amortissement fait en sorte d'augmenter les remboursements mensuels. On en demande plus à l'acheteur.

On constate d'ailleurs les répercussions sur les mises en chantier de nouvelles maisons, lesquelles sont à la baisse, note Jonathan Haziza, directeur de produits à la Banque Nationale. De plus, le marché de la revente est actuellement en contraction. En février, les ventes de résidences ont chuté de 22% dans la région du Grand Montréal en février, comparativement à l'année précédente. Même chose pour les plex, c'est-à-dire les immeubles de deux à cinq logements, qui ont reculé de 25% durant le mois.

Le bon prêt

Mais si les nouvelles règles concernant l'octroi de prêts affectent le marché du financement hypothécaire, elles n'en diminuent pas pour autant le besoin pour l'acheteur de trouver le financement le mieux adapté à son projet. Et à cet égard, la démarche à suivre n'a pas changé, explique Éric Chamelot, vice-président adjoint, gestion de produits de financement à la Banque Laurentienne. «C'est par une bonne planification des besoins que l'on réussira à se négocier le prêt idéal», dit-il.

Selon les besoins, la solution sera souvent une combinaison d'un prêt et d'une marge de crédit hypothécaire. Parfois, c'est la mise de fonds initiale qui pourra varier. «C'est pourquoi il importe de planifier et de parler dès le début du processus des autres projets qui viendront s'ajouter plus tard», dit-il.

L'exercice n'est pas pour autant facile. Ce ne sont que sept ou huit clients sur dix qui en viennent à la bonne décision quant à leur financement hypothécaire, estime M. Chamelot.

Le meilleur prêt est aussi celui qui est bien adapté à la capacité de payer de l'emprunteur. Or, celle-ci peut souvent varier en raison de facteurs personnels, comme la famille et l'emploi. De plus, des facteurs techniques, telle principalement une augmentation des taux d'intérêt, peuvent mettre en péril la capacité de l'emprunteur à s'acquitter de ses obligations. «Il existe dans la plupart des cas un financement bien adapté, mais pour le déterminer, il faut faire un profil de la tolérance de l'emprunteur à bien digérer les hausses de taux, si elles devaient se produire», dit Nicolas Fréchette.

L'hypothèque idéale est souvent celle qui combine un prêt dont une partie est à taux fixe pour cinq ans et l'autre, à taux variable ou à taux fixe pour un an, explique Jonathan Haziza. «Ainsi, on profite des taux bas tout en se protégeant en partie contre une hausse de taux», dit-il. À cela on joint une marge de crédit hypothécaire. «Elle servira pour les autres projets de rénovation tout en offrant une flexibilité quant au remboursement», ajoute-t-il.