Vous vous pressez de signer un prêt hypothécaire à taux avantageux? Pas si vite! Le taux d'intérêt n'est que le critère le plus visible du magasinage d'un prêt hypothécaire. Mais il n'est pas le seul, et ce n'est pas toujours le plus important.

«Le taux est devenu une obsession», regrette Xavier Footman, spécialiste hypothécaire à la Banque de Montréal. «Les gens ne prennent pas assez le temps de regarder les options qui s'offrent à eux. Pourtant, c'est un achat important dans une vie.»

Il est certain qu'un faible taux d'intérêt est moins coûteux pour l'emprunteur. Cependant, la durée d'amortissement et la variabilité du taux d'intérêt sont à regarder de près.

1. Limiter l'amortissement à 25 ans

Plus la durée d'amortissement est longue, plus le coût d'acquisition est élevé. Certes, les paiements mensuels sont moins élevés, puisque l'effort est réparti sur davantage d'années, mais les intérêts s'accumulent et alourdissent la facture.

«Il faut regarder le coût d'emprunt total, pas seulement le paiement mensuel», conseille Xavier Footman, qui préconise de se limiter à un amortissement sur 25 ans plutôt que sur 30.

Pour ceux qui seraient tentés de s'endetter sur 30 ans, le choix pourrait bientôt s'imposer de lui-même. «On s'attend à ce que le gouvernement fédéral arrête l'amortissement prolongé sur 30 ans», observe M. Footman.

En janvier 2011, inquiet de l'endettement des ménages canadiens, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, avait déjà réduit de quarante à trente années la période d'amortissement maximale pour les nouvelles hypothèques.

2. Taux fixe ou taux variable?

Habituellement plus faibles que les taux d'intérêt fixes, les taux variables ont perdu en compétitivité. L'écart entre les deux n'a jamais été aussi réduit qu'actuellement. Or, un taux fixe ne présente aucun risque de hausse jusqu'à son terme, d'un maximum de cinq années, alors que «le taux variable est totalement ouvert aux variations du marché», rappelle Nicolas Fréchette, conseiller principal en financement hypothécaire chez Desjardins.

De plus, la faiblesse historique des taux d'intérêt laisse penser qu'ils ne peuvent plus baisser significativement.

Sans risque et performant, le taux fixe est donc à privilégier. «Si vous êtes peu à l'aise avec votre prêt, si c'est votre premier achat, ou que vous avez connu de mauvaises expériences avec un taux variable, allez sur du fixe», renchérit M. Footman.

Cependant, un taux variable est plus adapté aux besoins d'un investisseur qui compte revendre à court terme. Il profite d'un taux légèrement plus faible, avec de très faibles risques de hausse d'ici la vente de sa résidence. «Si vous pensez vendre à court terme, allez sur du variable ouvert pour pouvoir vendre sans pénalité», précise M. Footman. «Parce que si vous cassez votre prêt à taux fixe avant son terme, vous aurez une pénalité à débourser.»

Une alternative est de combiner un taux fixe et un taux variable, en divisant le prêt en deux portions, chacune liée à un taux d'intérêt différent. «Cela permet de sécuriser une partie du prêt, tout en profitant de la variation des taux», explique Nicolas Fréchette.

Cette division du prêt est même possible avec des taux fixes de durées distinctes. «Toutes ces combinaisons sont intéressantes, mais elles correspondent à des profils différents», souligne M. Fréchette.