Quel type d'hypothèque faut-il privilégier ces temps-ci? L'hypothèque à taux fixe de trois ans, de cinq ans, de sept ans? L'hypothèque fixe de court terme? Ou tout simplement l'hypothèque à taux variable?

La réponse n'est pas simple, loin de là. Pourquoi? Un, parce qu'on est dans une période économique où les taux d'intérêt sont historiquement bas. Deux, parce qu'on ne sait évidemment pas pendant combien de temps les banques centrales, comme la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine, vont maintenir artificiellement leurs taux directeurs à un si faible niveau. Et trois, parce qu'au cours des dernières années, nous avons eu droit à plusieurs fausses alertes de prévisions à la hausse des taux hypothécaires.

D'entrée de jeu, il est important de rappeler que les études comparant l'hypothèque de long terme à taux fixe à celle du taux variable arrivent toutes à la même conclusion. Depuis plusieurs décennies, les emprunteurs qui ont opté pour l'hypothèque à court terme (taux variable, taux fixe d'un an ou moins) ont eu la main heureuse. Ils ont économisé des milliers et des milliers de dollars par rapport aux emprunteurs qui ont préféré miser sur la sécurité en optant pour l'hypothèque fixe de 3 ans et plus.

Dans une étude portant sur 25 années, de 1980 à 2004, le service des études économiques de Desjardins a comparé deux choix hypothécaires parmi les hypothèques dites fermées, soit le terme fixe d'un an et le terme fixe de cinq ans.

Résultat? Dans 80% des cas, l'hypothèque fermée d'un an représentait un choix plus judicieux, financièrement parlant. Les emprunteurs qui ont opté pour le terme fixe d'un an ont économisé énormément. Sur une hypothèque de 170 000$, amortie sur 25 ans, Desjardins a calculé que les emprunteurs avaient économisé annuellement 3400$ au chapitre du débours annuel (capital et intérêts).

Au cours des deux périodes où l'hypothèque de cinq ans s'est avérée un meilleur choix, soit au début des années 80 et lors de la période allant de 1986 à 1988, le débours annuel était inférieur de 1900$ pour cette hypothèque de long terme.

Conclusion de Desjardins: «C'est donc dire que du point de vue historique, le choix d'une hypothèque fermée d'un an offre quatre fois plus de chances d'épargner un montant deux fois plus grand.»

Par ailleurs, dans son étude «Mortgage Financing: Floating Your Way to Prosperity», Moshe Milevsky a comparé le coût d'une hypothèque fixe de cinq ans au coût d'une hypothèque à taux variable, pour la période allant de 1950 à 2000.

Sa conclusion? L'emprunteur canadien aurait payé en moyenne des frais supplémentaires d'intérêts de l'ordre de 22 000$ en privilégiant le taux fixe de cinq ans, pour une hypothèque de 100 000$, amortie sur 15 années.

Ainsi, les deux études arrivent globalement à la même conclusion, à savoir que le taux variable et le taux fixe d'un an se sont avérés nettement avantageux durant plusieurs décennies.

La situation a-t-elle été renversée depuis 2005? Non.

À la lumière des graphiques comparant l'évolution de l'hypothèque à taux variable à celle de l'hypothèque fixe de cinq ans, on constate que les emprunteurs ayant privilégié systématiquement le taux variable ont gagné leur pari.

Est-ce à dire finalement que le choix du taux variable demeure encore le meilleur des deux stratégies hypothécaires?

Eh bien non!

Pour une rare fois depuis des décennies, l'emprunteur devrait opter pour le terme fixe de cinq ans ou même plus. Ces temps-ci, les institutions bancaires se font une lutte acharnée pour inciter les emprunteurs à opter pour une hypothèque de long terme.

Alors que le taux variable se négocie officiellement à 3,0% (comme son taux de référence, soit le taux préférentiel), il est actuellement possible de négocier une hypothèque de cinq ans à un taux quasi similaire, ou même légèrement inférieur chez certaines institutions faisant affaire avec les courtiers hypothécaires.

Des gens vont me dire que rien ne garantit que le taux variable ne puisse pas descendre davantage! Ils ont raison. Mais quand les taux sont historiquement au plancher, les probabilités qu'ils finissent par monter sont nettement plus grandes que les probabilités d'une baisse, minime par surcroît.

Et entre nous, où est le risque entre négocier un terme fixe de cinq ans à 3,0% et opter pour un taux variable de 3,0% qui est susceptible de grimper d'ici les prochains semestres?

Il y a toutefois une importante condition à respecter lorsqu'on opte pour une hypothèque de long terme. Laquelle? Encore faut-il avoir la conviction de conserver ladite hypothèque d'ici l'échéance du terme. Pourquoi? Parce que les pénalités pour «bris» d'hypothèque avant terme grugeront les avantages pécuniaires.