Les perspectives immobilières ont passablement changé depuis le début de l’année. Avec la montée abrupte des taux d’intérêt et la récession qui menace à l’horizon, on est passé du beau temps à un ciel gris menaçant. Les investisseurs se mettent à l’abri en attendant le retour du soleil.

Nouveaux projets résidentiels retardés

Les coûts de construction continuent d’augmenter, notamment les coûts de main-d’œuvre. À ce portrait peu reluisant s’ajoute la hausse des frais de financement. La rentabilité des projets de tours de logements locatifs n’est plus au rendez-vous. « Une majorité d’investisseurs vont suspendre leurs projets ou en faire moins, le fameux wait and see que plusieurs ont déjà adopté en 2002 », a dit Noémie Lefebvre, directrice du développement immobilier et terrain au Groupe Altus.

Elle prenait la parole dans le cadre de l’évènement Tendances du marché de Montréal, qui s’est déroulé mardi midi. Il était organisé par l’Institut de développement immobilier du Québec.

Résultat : le sommet de 32 000 mises en chantier dans la région de Montréal enregistré en 2021 ne sera pas battu. Les prévisions s’établissent à 26 000 en 2022 et encore moins pour 2023.

Baisse de valeur en vue

La prime immobilière, soit la différence entre le rendement exigé par les investisseurs sur un actif et le taux obligataire du gouvernement canadien sur des titres de longue échéance, s’est contractée de 150 points dans les derniers mois, ce qui en fait la plus faible prime en 15 ans, un prélude à une hausse des rendements exigés par les investisseurs. À l’instar d’une obligation, le rendement et la valeur d’un actif immobilier évoluent en sens inverse. Quand le rendement augmente, le prix baisse.

« Ce n’est plus un secret, les rendements vont augmenter de 25 à 50 points dans le secteur résidentiel locatif », a soutenu Mme Lefebvre.

Dans le secteur du résidentiel multilocatif, une hausse de rendement de 25 points centésimaux se traduit par une baisse de valeur de 6 % à 7 %, à revenus constants. Comme on s’attend à une hausse des loyers de l’ordre de 8 % à 10 % pour les immeubles récents qui ne tombent pas sous le contrôle du tribunal du logement, la valeur des immeubles d’habitation devrait se stabiliser en 2023.

Un bureau sur quatre vacant en 2025

Le télétravail est là pour de bon, a prévenu Sylvain Leclair, vice-président directeur du Groupe Altus, qui partageait la tribune avec Mme Lefebvre. Le taux de disponibilité des immeubles s’élève à 17,5 % dans la région montréalaise, et est en augmentation constante ces derniers trimestres. « Il s’est ajouté 4,4 millions de pieds carrés de bureaux disponibles au centre-ville depuis le début de la pandémie, soit 4,4 tours comme le 1250, boulevard René-Lévesque », a-t-il souligné.

Au fur et à mesure que les baux arrivent à échéance, il faut s’attendre à ce que les locataires diminuent la superficie sous bail de 20 % à 40 %. Dans le pire des scénarios, le taux de disponibilité des bureaux pourrait culminer à 28,8 % au centre-ville, un pensez-y-bien.