Le dilemme déchirant des premiers acheteurs
Après sept offres d’achat infructueuses depuis janvier, Gabrielle et son amoureux Charles ont finalement réussi à la mi-mars à acheter leur première maison à Saint-Basile-le-Grand, en Montérégie.
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Maisons unifamiliales à Longueuil
« On a réussi à trouver une maison la semaine dernière, dit, soulagée, Gabrielle Papineau au bout du fil. On est bien contents. Ç’a été une expérience très difficile. On n’a pas pris une semaine de congé depuis janvier. Tous les jours, on regardait les nouvelles inscriptions. Les week-ends étaient consacrés aux visites. »
L’heureux couple va délaisser le 1er juillet son appartement locatif de trois chambres à Montréal. Les besoins de rangement, de tranquillité, de sécurité et d’accès à un jardin l’ont convaincu d’opter pour une maison unifamiliale.
La maison de plain-pied entièrement rénovée de quatre chambres va convenir à la petite famille qu’il souhaite fonder prochainement.
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Vue de Saint-Basile-le-Grand sur la Rive-Sud avec, au loin, le mont Saint-Hilaire
Étant donné le contexte, la vente de la propriété a fait l’objet d’une surenchère, sans possibilité d’une inspection préachat. Au moins, la transaction se fait avec garantie légale pour protéger les acquéreurs en cas de possibles vices cachés.
Les deux trentenaires, originaires de la Rive-Sud, ont évidemment payé plus cher qu’ils ne l’auraient voulu. Ils vont tenter de compenser en faisant du télétravail et en se contentant d’une seule voiture. Au besoin, ils monteront à bord du train de banlieue Mont-Saint-Hilaire–Montréal. « Avec une maison rénovée, on a payé plus cher, mais on a acheté la paix d’esprit », se raisonne Gabrielle.
Avec l’aide de leurs parents, nos acheteurs ont pu déposer une mise de fonds représentant 20 % du prix payé, ce qui a permis de réduire la facture des intérêts hypothécaires. « Nous sommes très chanceux », reconnaît-elle sans peine.
L’avenir dira si Gabrielle et Charles vont regretter leur achat ou pas. Mais pour le consultant en immobilier Gilles Ouellet, qui accumule plus de 40 ans d’expérience, le couple a pris la bonne décision, aucun doute possible.
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Gilles Ouellet, consultant en immobilier
Les prix ne sont pas près de baisser. Dans quelque temps, les prix démesurés de Toronto et Vancouver risquent de devenir la norme à Montréal.
Gilles Ouellet, consultant en immobilier
L’homme qui soufflera bientôt 80 bougies a connu l’inflation dans les deux chiffres des années 1970, les taux hypothécaires à 18 % en 1981, la récession immobilière du début des années 1990, la crise du logement locatif du début des années 2000. Il est un adepte convaincu de la théorie des cycles immobiliers.
Le président de Groupe Solutions, marketing immobilier s’appuie sur cinq facteurs pour affirmer que l’inflation immobilière s’installera à demeure.
Sa pensée se résume par l’impossibilité d’ajuster l’offre de logements à la forte demande, ce qui crée un déséquilibre dans le marché résidentiel, lequel favorise les vendeurs et les hausses de prix.
Il faudrait une destruction de la demande, causée soit par une récession, soit par une envolée des taux d’intérêt, pour assister à un retour du balancier profitable aux acheteurs.
Gilles Ouellet se gratte la tête quand on lui demande comment les prochaines générations pourront accéder à la propriété. « Je n’ai pas de réponse à cette question », laisse-t-il tomber. D’où son conseil de passer à l’action sans attendre pour ceux qui sont prêts.
Cinq facteurs pour des prix robustes à long terme, selon Gilles Ouellet
De rares terrains toujours plus chers
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Le prix des terrains, comme ici sur la Rive-Sud, ne cesse de croître en raison de la rareté.
« Le lot de banlieue qui coûtait 10 000 $ en 2000est rendu à 60 000 $ aujourd’hui », souligne-t-il. Les mesures pour contrer l’étalement urbain et l’empiétement sur la zone agricole sont souhaitables en matière de développement durable, mais elles accentuent l’effet de rareté et contribuent à la flambée des prix de l’immobilier, croit-il.
L’inflation des prix des matériaux
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Les prix des matériaux en hausse entraînent une augmentation conséquente des prix des maisons neuves, et par ricochet, des maisons existantes.
« Depuis la pandémie, la hausse du prix des matériaux a fait grimper les coûts de construction de 30 à 35 % », avance-t-il sur la base de témoignages recueillis auprès d’une dizaine de constructeurs. Le prix des constructions neuves influence le prix des maisons existantes, et vice versa. « Le vendeur d’une maison existante voit bien que les maisons neuves sont rares et se vendent au-dessus d’un demi-million, dit-il. Il ajuste son prix en conséquence. » Il peut agir à sa guise étant donné le faible nombre de propriétés à vendre.
La réglementation
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Le stationnement du centre commercial Fairview et la gare du REM de Pointe-Claire en construction
Il devient de plus en plus difficile pour les promoteurs et constructeurs de mettre en marché des projets résidentiels. Le syndrome « pas dans ma cour » est omniprésent. M. Ouellet donne l’exemple des difficultés de Cadillac Fairview à transformer un stationnement excédentaire du centre commercial Fairview Pointe-Claire en quartier résidentiel de haute densité. Le stationnement jouxte une future gare du Réseau express métropolitain. La Ville dit non. Ce sont près de 900 logements qui risquent de ne pas voir le jour.
Les quartiers centraux n’ont pas dit leur dernier mot
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Congestion sur l’autoroute 10 en direction de Montréal
Gilles Ouellet est persuadé que les travailleurs reprendront le chemin des tours de bureaux du centre-ville. « On oubliera un jour la COVID comme on a oublié la grippe espagnole », dit-il avec l’assurance qui vient avec l’expérience. Guerre en Ukraine, taxes ou droits sur le carbone, coûts d’achat élevés des véhicules électriques, la navette entre le dodo et le boulot coûtera toujours plus cher, selon lui. « La demande deviendra encore plus soutenue pour un logement dans l’île de Montréal et sa banlieue rapprochée. Une nouvelle flambée des prix est à prévoir », avance-t-il, catégorique.
L’immigration
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Le Québec est en déficit de 40 000 à 50 000 logements, souligne Gilles Ouellet, et la situation ne risque pas de s’améliorer avec l’afflux anticipé d’immigrants une fois la pandémie terminée.
« Le Canada est le plus beau pays du monde, dit ce nationaliste convaincu. Les étrangers veulent habiter au Canada. Regardez, la frontière est fermée depuis deux ans et les logements sont remplis quand même, poursuit-il. Imaginez la situation quand Trudeau ouvrira la porte à 400 000 immigrants par année. Le Québec est déjà en déficit de 40 000 à 50 000 logements », souligne-t-il.
Conseils d’ami aux premiers acheteurs
Les jeunes ménages doivent-ils renoncer au rêve de posséder leur propre maison ? Comment y parvenir dans un marché devenu complètement fou ? La Presse a sollicité les conseils de 12 pros de l’immobilier.
Pourquoi devenir propriétaire plutôt que de rester locataire ?
L’immobilier est toujours bon. Ça donne une stabilité au ménage. Tu le sens avec les prêteurs et les employeurs, qui accordent de l’importance aux propriétaires.
Roger Boivin, propriétaire d’Immeubles RB, qui possède 30 immeubles au Saguenay
L’achat d’une propriété principale a pour but de se loger, mais c’est aussi une certaine forme de placement parce que le gain en capital sur la résidence principale est exempt d’impôt. Les gens l’oublient souvent.
Thomas Dufour, 34 ans, cofondateur du Groupe HD immobilier, promoteur de projets domiciliaires
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Thomas Dufour, jeune promoteur immobilier, Groupe HD Immobilier
La situation des locataires s’est dégradée dans les dernières années. Le choix de logements est limité, les loyers augmentent avec l’inflation et le risque d’être évincé est réel si le loyer est à prix d’aubaine. Tu es mieux d’entrer le plus vite possible dans le marché des propriétaires si tu en es capable.
Christian Guay, courtier en immobilier commercial, créateur du logiciel de gestion immobilière Infosite et de Carrefour immobilier
Dois-je acheter maintenant ou attendre une accalmie ?
Je dirais d’acheter tout de suite. Je pense que les prix vont être plus élevés dans un an et les taux d’intérêt seront peut-être plus élevés dans un an.
Paul Cardinal, directeur du service économique de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ)
La stratégie d’attendre pour augmenter une mise de fonds est valable si la mise de fonds augmente plus vite que le prix des propriétés. Sinon, c’est comme essayer de ramasser un savon dans la douche.
Marc Lefrançois, courtier immobilier, Équipe Lefrançois, de Royal LePage
Aujourd’hui, il y a une rareté autant dans le neuf que dans l’existant. Acheter aujourd’hui revient à s’entêter à acheter une caisse d’oranges après un gel en Floride.
Ray Junior Courtemanche, bâtisseur immobilier, qui recommande d’attendre la remontée du nombre des propriétés à vendre avant de passer à l’action
PHOTO FOURNIE PAR RAY JUNIOR COURTEMANCHE
Ray Junior Courtemanche
Quand les prix vont-ils baisser ?
À court terme, je ne m’attends pas à ce que les prix baissent, mais l’augmentation des prix ralentira avec l’inflation, les taux d’intérêt plus élevés et la guerre en Ukraine. À moyen terme, les prix vont augmenter en raison de l’immigration.
Erkan Yönder, professeur d’immobilier et de finances à l’Université Concordia
Les hausses de prix vont se poursuivre au moins jusqu’à la mi-année. Pour l’ensemble de l’année 2022, ça monte autour de 10 %. En 2023, nous entrevoyons un ajustement des prix d’environ 3 % parce que la demande va être moins forte, et l’offre de propriétés à vendre devrait commencer à augmenter un peu.
Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, spécialiste de l’habitation
Essayer de timer le marché n’est jamais facile. Personne n’a de boule de cristal.
Joanie Fontaine, 31 ans, économiste principale au sein du programme de la statistique du logement canadien chez Statistique Canada, qui a longtemps été chez la firme de données immobilières JLR
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Joanie Fontaine, économiste chez Statistique Canada
On annonce des hausses de taux, quel en sera l’impact ?
Avec la hausse des taux d’intérêt, je m’attends à un plafonnement des prix, des prix qui augmentent moins vite que ce qu’on a vu au cours des deux dernières années. À moins d’une grosse récession.
François Des Rosiers, professeur à la faculté des sciences de l’administration de l’Université Laval
Quel est le meilleur investissement : une maison, un condo, un jumelé ou un plex ?
Pour ceux qui tiennent à accéder à la propriété, se diriger vers le jumelé, la maison en rangée ou le condo, des produits plus abordables que la maison détachée, est une option.
Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, études économiques
PHOTO FOURNIE PAR DESJARDINS
Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, études économiques
Pour beaucoup de jeunes ménages, acheter un condo est peut-être la seule façon d’entrer dans le marché, quitte à le revendre cinq ans plus tard à l’arrivée, par exemple, d’un deuxième enfant.
François Des Rosiers, professeur à l’Université Laval
Le plex [immeuble de deux à cinq logements] et l’unifamilial, qui ne se construit pratiquement plus en ville et en banlieue rapprochée, sont de meilleurs investissements. Le condo, c’est une autre bibitte. Quand le marché se resserre, il s’en construit beaucoup. Ça met un plafond sur l’appréciation des copropriétés.
Marc Lefrançois, courtier chez Royal LePage
Que faire si le vendeur tient à vendre sans inspection ni garantie légale ?
Même si je préfère acheter maintenant, je n’achèterai pas sans faire d’inspection préachat, ou en renonçant à la garantie légale qui protège l’acheteur contre de possibles vices cachés.
Paul Cardinal, économiste à l’APCHQ
Comment éviter, dans la mesure du possible, les cas de surenchère et d’offres multiples ?
Essayez de chercher ailleurs qu’avec des courtiers sur Centris. Tout le monde va là. Il y a beaucoup de concurrence. Ils entrent cinq offres en même temps. Visitez les sites Kijiji, Lespac et DuProprio ; promenez-vous dans les rues, trouvez des pancartes à vendre sans courtier. C’est ce que font les courtiers. Ils arpentent les rues du quartier et appellent les propriétaires ayant une maison à vendre pour leur offrir leurs services. Essayez d’être plus vite que les courtiers.
Yvan Cournoyer, 48 ans, investisseur et président du Club d’investisseurs immobiliers du Québec, qui regroupe 35 000 membres
PHOTO TIRÉE DU SITE DU CLUB DES INVESTISSEURS IMMOBILIERS DU QUÉBEC
Yvan Cournoyer, président du Club des investisseurs immobiliers du Québec
Dans le marché fou d’aujourd’hui, on observe que des acheteurs potentiels vont jusqu’à écrire des lettres de présentation aux vendeurs pour expliquer leur histoire et pourquoi ils aiment leur propriété.
Paul Cardinal, directeur du Service économique de l’APCHQ
Dois-je acheter en ville, en banlieue, en couronne éloignée ou en région ?
Quand on veut une première propriété et qu’on a un budget serré, il faut envisager de s’éloigner des rives de Montréal. À Boisbriand, dans la couronne nord, on peut encore trouver des maisons à 400 000 $.
Marc Lefrançois, courtier Royal LePage
PHOTO FOURNIE PAR M. LEFRANÇOIS
Le courtier Marc Lefrançois
Dans les secteurs périphériques, c’est plus cher que c’était avec la popularité du télétravail, qui a encouragé la flambée des prix.
François Des Rosiers, professeur de l’Université Laval
Mon métier est de louer des locaux de bureaux. Je m’attends à ce que d’ici deux ou trois ans, la totalité des travailleurs soit revenue au bureau au moins trois jours par semaine. Je suis de ceux qui pensent que la maison en région va souffrir d’un réajustement de prix.
Christian Guay, courtier immobilier commercial et créateur de logiciels en gestion immobilière
Le professeur Ozdilek prône la patience
Rare note discordante, le professeur d’immobilier Unsal Ozdilek, de l’Université du Québec à Montréal, prône la patience aux jeunes ménages qui aspirent à devenir propriétaires. « Les prix sont à des niveaux très élevés. Ils continueront peut-être d’augmenter, mais pas de beaucoup. » Selon lui, l’offre de logements va finir inévitablement par augmenter en réaction au signal de prix. Son message aux locataires ayant un bail à prix raisonnable : « Restez locataires et attendez que le marché s’équilibre. »