La situation
Suzanne* et Robert* ont fait construire leur maison intergénérationnelle il y a sept ans, « après le décès de [leur] fille », précise Suzanne.
« Nous en avions parlé avec elle. Elle est décédée d’un cancer en l’espace de trois mois. On a décidé de faire le projet avec sa fille. »
Appelons-la Julie.
Le couple a alors vendu sa propriété, a acquis un terrain et a fait construire une maison de plain-pied, dont il occupe un logement de quatre pièces en demi-sous-sol. La petite-fille, son conjoint et leurs deux adolescents habitent au rez-de-chaussée.
La maison respecte « tout le contexte légal pour les maisons intergénérationnelles », assure Suzanne. « On a une porte communicante, et tout ça. »
Suzanne et Robert jouissent d’une petite terrasse privée, et les deux ménages partagent la cour et le garage double. Leur petite-fille « fait beaucoup de choses pour [eux] », indique Suzanne. Elle ne verse pas de loyer, mais paie l’impôt foncier, l’électricité et les comptes d’internet et de télévision.
« C’est quand même une grande maison et ça commence à être lourd, parce que mon mari commence à être en perte cognitive, ajoute-t-elle. Il ne fait pratiquement plus rien. Je dois m’occuper de tout. Nos enfants viennent quand ils peuvent, mais c’est ma petite-fille qui aide le plus. »
Mariés depuis 62 ans, Suzanne et Robert sont âgés de 83 et 84 ans.
Ils songent à céder la propriété en parts égales à leurs deux garçons et à leur petite-fille : « Pour qu’on puisse continuer de vivre ici, avec nos pensions, et qu’eux gèrent tout le reste. C’est une façon de continuer d’habiter chez nous. On se trouve quand même bien et en sécurité avec eux, plutôt que de se retrouver en résidence. »
« L’autre problème, c’est qu’on doit encore un peu d’argent sur cette maison, par marge de crédit », ajoute-t-elle.
Le fruit de la vente de leur maison précédente n’avait pas entièrement couvert le coût de la nouvelle propriété. Ils ont contracté il y a sept ans une marge de crédit hypothécaire de 210 000 $, sur laquelle il reste encore 162 000 $ à acquitter. La mensualité s’élève à 1044 $. « On n’a pas de problème à payer la maison », informe Suzanne.
Ils en ignorent la valeur actuelle, mais l’évaluation municipale de 2015 l’établissait à 500 000 $.
Le testament indique déjà que leur petite-fille et ses deux oncles seront héritiers en parts égales. « Cette maison sera à eux de toute façon après notre décès », dit-elle.
Leur petite-fille a 42 ans. Leurs fils sont au tournant de la soixantaine.
Nous aimerions donner cette maison à parts égales entre notre petite-fille et nos deux garçons, et que nous restions chez nous. C’est ça qui est notre grande difficulté : on ne sait pas comment faire ça légalement, pour que tout le monde soit content.
Suzanne
Les chiffres
Suzanne, 83 ans
- Rente de retraite : 750 $/mois
- Retrait FERR : 1400 $/an
- RRQ : 664 $/mois
- PSV : 7700 $/an
Épargnes :
- CELI : 8000 $
- FERR : environ 17 000 $
Robert, 84 ans
- Rente de retraite : 800 $/mois
- Retrait FERR : 2000 $/an
- RRQ : 1017 $/mois
- PSV : 7700 $/an
Épargnes :
- CELI : 40 000 $
- FERR : environ 30 000 $
Valeur de la propriété : 500 000 $ selon l’évaluation municipale de 2015 Solde hypothécaire : 162 000 $
La réponse
PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE
Guylaine Lafleur, planificatrice financière au cabinet Bachand Lafleur Groupe conseil
On aimerait aider davantage, faire apparaître une solution qui, à défaut d’être magique, aplanirait les principales difficultés.
Mais comme l’exprime la notaire et planificatrice financière Guylaine Lafleur, du cabinet Bachand Lafleur Groupe conseil, « il est difficile de faire entrer un carré dans un cercle ».
Voyons le cercle, tout d’abord.
À défaut d’évaluation plus précise, et pour les fins de sa réflexion, notre experte accorde à la propriété de Suzanne une valeur de 800 000 $.
Une fois soustrait le solde hypothécaire de 162 000 $, la valeur nette actuelle s’établirait à environ 640 000 $. Si Suzanne la partageait aujourd’hui entre ses deux fils et sa petite-fille, chacun toucherait quelque 213 000 $.
Transfert aujourd’hui
Le couple pourrait transférer dès maintenant sa maison à sa petite-fille.
« Il faudrait qu’elle assume la dette de 170 000 $ », indique la notaire.
Les deux tiers qu’elle devrait à ses oncles « pourraient être garantis par une hypothèque de deuxième rang sur la maison, avec obligation de rembourser ses oncles après le décès des grands-parents ».
La somme serait due à la succession, qui tiendrait compte que Julie a déjà reçu le tiers de la maison.
Un legs au décès
Le transfert pourrait également être repoussé au décès du dernier conjoint survivant – vraisemblablement Suzanne, vu l’état de santé de son mari. La maison serait léguée à leur petite-fille, « à charge pour elle d’assumer la dette restante et de remettre à chacun de ses deux oncles un tiers de la valeur nette de la maison », formule la notaire.
Le carré
C’est ici que le problème du carré se pose : que le transfert se fasse maintenant ou au dernier décès, Julie en a-t-elle les moyens ?
Guylaine Lafleur estime qu’en impôt foncier, électricité et frais d’internet et de télévision, celle-ci débourse déjà environ 1000 $ par mois. « Je comprends de leurs commentaires que leur petite-fille n’aurait pas les moyens de payer davantage », constate-t-elle.
Pour que ses oncles empochent leur part, elle devrait obtenir un prêt de 588 000 $ ou convenir avec eux d’un remboursement étalé.
Dans tous les cas, elle devrait rembourser au moins 2800 $ par mois.
De surcroît, Suzanne nous a appris que le conjoint actuel de Julie, qui n’est pas le père de ses enfants, partage les dépenses courantes comme un colocataire. Seule propriétaire, Julie serait seule à faire les versements hypothécaires, même si son conjoint lui versait éventuellement un loyer.
« Si elle ne peut pas payer plus de 1000 $ par mois, elle ne sera pas capable d’assumer la dette », énonce notre conseillère.
« Si elle hérite de la maison et qu’il n’y a pas d’autres actifs dans la succession, elle ne sera pas capable de la garder. »
Le couple a-t-il d’autres épargnes ?
À eux deux, Suzanne et Robert détiennent 48 000 $ en CELI, et à peu près autant en FERR. Pour ce dernier, il faut toutefois compter avec la ponction fiscale, car le défunt sera réputé avoir retiré au décès l’ensemble des sommes détenues, qui sont alors ajoutées à ses revenus imposables.
Après répartition entre les héritiers, Julie encaisserait au mieux 30 000 $, ce qui serait insuffisant pour réduire substantiellement sa dette hypothécaire.
« Il y a différentes formules possibles, mais c’est difficile, parce qu’avec n’importe quelle formule qui lui demande de payer plus qu’actuellement, elle n’arrive pas », constate Guylaine Lafleur.
Si Suzanne et Robert veulent rester dans leur maison et qu’ils ont les moyens de verser les 1044 $ de la mensualité hypothécaire, le mieux, c’est le statu quo. Et quand ils décéderont, la maison sera vendue, la petite-fille héritera du tiers de la succession et elle pourra s’en servir comme dépôt initial sur une maison plus petite.
Guylaine Lafleur, planificatrice financière
Mais il y a encore un obstacle.
« Si, un jour, un des deux doit être placé dans un CHSLD et qu’il y a des montants à verser, ils n’arriveront peut-être plus. »
Le couple pourra peut-être invoquer alors la séparation involontaire, une mesure fiscale qui permet aux conjoints d’être considérés comme des célibataires si l’un d’eux doit être hébergé en CHSLD.
Chacun peut ainsi bonifier certains crédits d’impôt et peut-être commencer à percevoir le Supplément de revenu garanti, si le plafond de revenus est respecté (la pension de la Sécurité de la vieillesse n’est pas considérée), soit 19 656 $ à l’heure actuelle pour les personnes célibataires, veuves ou divorcées.
Si Suzanne est certaine que sa maison sera vendue lorsqu’elle déménagera à son tour ou au moment de son décès, elle pourrait également recourir à l’hypothèque inversée pour l’aider à y résider un peu plus longtemps. Une avenue à peser avec la plus grande attention, toutefois, qui réduira les sommes léguées à ses trois héritiers…
* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.
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