Train de vie Acheter un immeuble pour faire un don de charité ?

« Peut-être pouvez-vous m’aider, a écrit Suzanne. Nous aimerions acheter un édifice afin de loger des gens avec des problèmes de santé mentale. Nos investissements ont vraiment bien fait et pour nous, ce serait une façon de redonner aux plus vulnérables. L’édifice serait pris en charge par un organisme à but non lucratif. Nous donnerions 500 000 $ et nous pensons pouvoir trouver un quadruplex autour de 1 000 000 $. Je pense à tout le côté fiscal. » Ils n’étaient pas riches, pourtant, a révélé la conversation téléphonique qui a suivi.

La situation

Parvenus au milieu de la soixantaine, Suzanne* et Serge* sont à la retraite depuis huit ans, après avoir fait carrière dans la fonction publique.

Leurs régimes de retraite à prestations déterminées, leur maison payée et leur mode de vie sobre les ont rassurés pour l’avenir.

« C’est un peu pour ça qu’on a investi de façon agressive, explique Suzanne. La valeur de nos actifs s’est accrue énormément, et on s’était toujours dit : quand la valeur va taper les 5 millions d’avoirs net, on va donner 10 % à des œuvres de charité. Nous, ce qui nous préoccupe beaucoup, c’est la santé mentale et le logement. Ça coûte trop cher pour ceux qui vivent de l’aide sociale par obligation. »

La question les touche d’autant plus qu’un de leurs enfants affronte ces difficultés.

« On serait prêts à donner 500 000 $ à un organisme qui s’occupe de logement et qui fait du suivi avec des patients, indique Suzanne. Peut-être qu’on peut acquérir l’immeuble nous-mêmes. »

« Je suis bonne pour trouver des aubaines ! », ajoute-t-elle.

Ils ont repéré deux ou trois organismes qui achètent des propriétés pour en louer les logements aux gens vulnérables.

« La question est bien simple : on veut en donner le plus possible aux œuvres de charité plutôt qu’à l’impôt », formule Serge.

En sus des 5 millions qu’ils détiennent en valeurs boursières, Suzanne et Serge ont encaissé quelque 450 000 $ en 2021.

Un profit de 250 000 $ provient de la vente d’un triplex et ils ont empoché des bénéfices boursiers de 200 000 $. L’essentiel a déjà été distribué en REER aux enfants, en REEE aux petits-enfants… plus quelques petites gâteries.

Bref, pour pouvoir faire ce don, « il va falloir vendre quelque chose », souligne Serge.

Les 500 000 $ seraient prélevés dans les actifs boursiers actuels.

« Est-ce qu’on prend ça dans notre compte sur marge où les gains en capitaux sont taxés à moitié ? se demande sa conjointe. Dans notre REER, qui est rendu gros et qu’on aimerait bien diminuer, mais qui a un taux d’imposition plus élevé ? Ou encore dans notre CELI, où le retrait ne serait pas imposé, mais où on aime garder nos placements parce que ça croît à l’abri des impôts ? »

Pour déduire la ponction fiscale, Suzanne évoque l’idée de faire un don de 250 000 $ en décembre 2021 et de 250 000 $ en janvier 2022. « Je ne sais pas si ça serait une possibilité qu’on parte une fondation où on mettrait l’argent ? », lance-t-elle encore.

La solution

Chercher et discuter

Le dilemme de Suzanne et de Serge « est intéressant du point de vue financier, mais aussi du point de vue humain », lance le planificateur et fiscaliste Benoit Chaurette, conseiller au Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859.

Leur objectif est clair, constate-t-il : contribuer, à hauteur de 500 000 $, à l’hébergement de personnes souffrant de problèmes de santé mentale.

Mais l’acquisition directe d’un immeuble d’habitation est-elle la meilleure façon d’y parvenir ? Pas sûr.

« Suzanne et Serge ont une vision, mais ce n’est pas eux qui vont la mettre en œuvre », formule le planificateur financier.

« La première chose à faire quand il est question d’un don majeur est de trouver un organisme de bienfaisance reconnu et d’aller discuter avec les personnes responsables. »

Il existe déjà des organisations qui se vouent expressément au logement des personnes vulnérables.

Dans tous les cas, Suzanne et Serge doivent s’assurer qu’elles sont bien enregistrées comme organismes de bienfaisance auprès de l’Agence du revenu du Canada.

L’ARC propose un outil de recherche en ligne à cette fin, rappelle-t-il.

Consultez l’outil de recherche de l’ARC

Optimisation fiscale

Même si Suzanne a un talent pour dénicher les aubaines immobilières, l’achat et le don d’un immeuble à l’organisme – donc d’un bien en nature – « ne semble pas être l’option la plus simple ni la plus efficace fiscalement », souligne Benoit Chaurette.

Si Serge et Suzanne versent par exemple une mise de fonds de 500 000 $ pour un immeuble de 1 million qu’ils donnent à un organisme de bienfaisance, il faudra que celui-ci accepte de prendre en charge l’hypothèque. Le reçu de charité sera à la juste valeur marchande moins le solde hypothécaire.

Pas simple…

Sous forme d’immeuble, le don de 500 000 $ ne pourra pas être réparti sur deux ans, comme l’avançait Suzanne.

Pour l’impôt fédéral, le montant maximal du don admissible au crédit d’impôt est de 75 % du revenu net, rappelle le fiscaliste – au Québec, ce plafond a été éliminé en 2016.

En 2021, Suzanne et Serge ont réalisé d’importants gains en capital imposables avec la vente de leur triplex et la liquidation de plusieurs placements.

Pour réduire la facture fiscale, ils auraient donc avantage à faire un don avant la fin de l’année, ce qui leur laisse peu de temps pour se lancer dans l’immobilier. (En raison de cette échéance, nous avons transmis ces conseils à Serge et Suzanne avant la parution.)

« On pourrait arriver beaucoup plus facilement au résultat souhaité en donnant de l’argent à l’organisme afin qu’il acquière l’immeuble », soutient Benoit Chaurette.

Néanmoins, leurs revenus nets totaux ne seront sans doute pas suffisamment élevés pour utiliser l’entière déduction de 500 000 $.

Heureusement, les déductions inutilisées peuvent être reportées et réparties sur une ou plusieurs des cinq années suivantes.

D’où tirer les fonds ?

Dans l’hypothèse hautement probable où Suzanne et Serge optent pour un don direct, d’où devront-ils tirer les fonds ? Le couple évoque les REER, CELI et comptes non enregistrés où leurs placements sont détenus.

« La logique fiscale préconise de maximiser ses abris fiscaux et non de les décaisser rapidement », souligne Benoit Chaurette.

« Ce qu’on recommande habituellement, c’est de conserver nos comptes enregistrés, et de faire un don à partir des placements qui sont non enregistrés. »

Dans le cas de Suzanne et de Serge, ils devraient donc encaisser des actifs prélevés dans leur compte sur marge.

Mais il y a peut-être encore mieux à faire. Le couple pourrait directement céder des placements d’une valeur de 500 000 $, donc faire un don en titres.

« Lors d’un don de titres cotés en Bourse ou d’unités de fonds commun de placement, le gain en capital n’est pas imposé – le taux d’inclusion est de 0 % », explique le planificateur.

De surcroît, le couple bénéficierait encore d’un crédit d’impôt pour don de charité à la juste valeur marchande des titres – 500 000 $ dans notre cas.

Suzanne et Serge devront cependant s’assurer que l’organisme de bienfaisance dispose d’un compte de courtage pour recevoir ces titres.

Une fondation ?

Le couple a mentionné, par principe sans doute, la création d’une fondation. Benoit Chaurette pose succinctement le problème : « Si un organisme de bienfaisance existant a déjà une mission conforme à vos objectifs, pourquoi créer une nouvelle fondation ayant les mêmes objectifs ? »

Il faudra y investir argent (beaucoup) et temps (considérablement) pour la mettre sur pied.

Un fonds de dotation est une solution de rechange plus simple. Plusieurs institutions financières et grands organismes de bienfaisance proposent cette solution, qui consiste à instituer un fonds dans lequel l’entièreté du don est versée, pour un reçu de bienfaisance du même montant. Rien n’empêche de reporter sur les cinq années suivantes les déductions non utilisées.

« Dans le cas d’un don majeur, ces fonds permettent d’étaler les distributions vers un ou plusieurs organismes de bienfaisance durant plusieurs années », indique notre conseiller.

Mais si l’objectif est d’aider immédiatement et notablement un seul et même organisme identifié avec soin, il est toujours plus simple de faire un don direct.

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

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