Combien faut-il gagner pour acheter une maison ?

Combien faut-il gagner pour acheter une maison à Montréal ou ailleurs au Québec ? S’ils consacrent le tiers de leur revenu net à leur maison – comme le suggère le planificateur financier Daniel Laverdière –, les membres d’un couple devront chacun gagner 106 321 $ par année pour acheter une maison dans l’île de Montréal (avec une mise de fonds de 20 %). Ailleurs au Québec, c’est beaucoup plus abordable : à Saguenay, les membres d’un couple devront chacun gagner 27 328 $ par année pour acheter une maison en vente au prix médian.

Le chiffre magique à Montréal : 106 321 $

Avec le prix des maisons qui est en forte hausse depuis le début de la pandémie, combien faut-il gagner pour acheter une maison individuelle dans l’île de Montréal ? Environ 106 321 $ par personne pour un couple, à condition de disposer d’une mise de fonds de 20 %.

Bien sûr, un couple avec des salaires inférieurs peut satisfaire aux critères sans problème pour obtenir un prêt hypothécaire. Mais quelle proportion de son revenu annuel devrait-on consacrer à payer sa maison ?

Il n’y a pas de réponse simple à cette question. Ou plutôt, il n’y a pas qu’une seule bonne réponse, prévient Daniel Laverdière, planificateur financier et directeur du Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859.

L’idéal pour un couple, c’est de tenter de ne pas dépasser le seuil du tiers (33,33 %) de son revenu net (le revenu après impôts) consacré à sa maison, estime-t-il. « À 33,33 % du revenu net pour la maison, la personne va avoir une vie financière plus équilibrée, avoir des habitudes de vie qui vont avec sa maison, dit M. Laverdière. Elle va pouvoir mettre de côté assez d’argent pour sa retraite et pour les charges sociales [p. ex. : RRQ, assurance-emploi, RQAP]. »

« En haut de 35 % du revenu net pour sa maison, c’est assurément une zone serrée avec plein de compromis, dit M. Laverdière. Il est important pour cette personne de faire son budget. Par exemple, une personne célibataire peut à la limite acheter une maison en y consacrant 40 % de son revenu net. Ce n’est pas la fin du monde, dans la mesure où cette personne comprend et adapte son mode de vie en conséquence. Peut-être qu’elle ne pourra pas faire des voyages annuels et retardera sa retraite. C’est une question d’équilibre et de choix de vie. Il faut faire son budget et regarder honnêtement ses dépenses. »

Dans l’île de Montréal, les maisons individuelles, une catégorie qui exclut les condos et les plex, se vendaient à un prix médian de 690 000 $ au premier trimestre de l’année 2021. Il s’agit d’une hausse de 28 % en un an.

À notre demande, le planificateur financier Daniel Laverdière a donc fait l’exercice : combien un couple doit-il gagner (avant impôts) s’il veut acheter une maison individuelle à Montréal tout en respectant l’objectif d’y consacrer 33,33 % de son revenu net ?

On a donc calculé une mise de fonds de 20 % et un paiement hypothécaire sur 25 ans à un taux de 5,5 % (à notre demande, M. Laverdière a utilisé la moyenne des taux fermes de 5 ans au cours des 20 dernières années, et non les taux affichés actuellement ; les institutions financières doivent utiliser actuellement un taux de 5,25 % dans le cadre du test de solvabilité des emprunteurs hypothécaires). On a ajouté les taxes foncières et un fonds de réserve raisonnable (0,5 % de la valeur de la maison par an). Au total, la somme réservée à la maison (hypothèque, taxes foncières, fonds de réserve) doit constituer 33,33 % du revenu net du couple.

Selon ces critères, chaque membre du couple doit donc gagner 106 321 $ par année (revenu avant impôts) pour acheter une maison au prix médian dans l’île de Montréal, avec une mise de fonds de 20 %.

Avec une mise de fonds minimale (6,38 % de la valeur de la maison), la facture hypothécaire augmente et les membres du couple doivent chacun gagner un revenu de 131 269 $ par année (revenu avant impôts) pour acheter la même maison à Montréal.

Et une personne célibataire ? En pratique, très peu de célibataires peuvent se payer la maison médiane dans l’île de Montréal.

Pour respecter le plafond de 33 % du revenu net, une personne célibataire devrait gagner 254 879 $ par année pour pouvoir acheter la même maison de 690 000 $ (avec une mise de fonds de 20 %). Et si elle consacrait 40 % de son revenu net à sa maison ? Il faudrait alors qu’elle gagne 202 825 $ par année.

Pour acheter un condo au prix médian de 400 000 $, une personne célibataire devrait gagner 129 000 $ par année pour respecter le plafond de 33,33 % de son revenu net avec une mise de fonds de 20 %. Un couple devrait gagner chacun 55 061 $ par an pour acheter ce condo de 400 000 $.

Un conseil, pas une règle absolue

En pratique, un acheteur prudent qui consacre le tiers de son revenu net à sa maison lors de son achat verra sa situation s’améliorer avec le temps. « Chaque année, ça va être un peu plus facile, car le salaire augmente mais pas l’hypothèque », dit le planificateur financier Daniel Laverdière.

Évidemment, personne n’est obligé de respecter ce conseil du plafond du tiers du revenu net consacré à la maison.

En pratique, les Québécois qui le désirent peuvent s’endetter bien davantage. Généralement, les institutions financières permettent d’emprunter pour une maison une somme représentant jusqu’à 39 % du revenu brut.

Ailleurs au Québec ?

S’il est difficile d’acheter une maison dans la région de Montréal, c’est beaucoup plus abordable dans les autres villes du Québec.

Un exemple frappant ? À Québec, un couple disposant d’une mise de fonds de 20 % doit gagner 40 445 $ par personne pour acheter une maison au prix médian (300 000 $ au premier trimestre de 2021), en consacrant le tiers de son revenu net à sa maison. Or, à Québec, le revenu moyen a été de… 53 135 $ par personne en 2020. Le salaire moyen y est donc 30 % supérieur au salaire nécessaire pour se payer une maison pour un couple (selon nos critères).

Le salaire moyen d’un couple est aussi plus élevé que le salaire nécessaire pour acheter une maison à Gatineau, Sherbrooke, Saguenay et Trois-Rivières. À Saguenay, le salaire moyen d’un couple équivaut même à 1,9 fois ce qu’il faut pour se payer une maison !

À Montréal, c’est une tout autre histoire : le revenu moyen est deux fois moins élevé (revenu brut de 53 194 $ par personne) que ce qu’il faut à un couple (revenu brut de 106 321 $ par membre du couple) pour se payer une maison au prix médian, selon nos critères.

« L’attrait de Montréal et, dans une moindre mesure, des rives nord et sud y rend la situation nettement plus problématique qu’ailleurs au Québec », dit l’économiste Pierre Emmanuel Paradis, président de la firme AppEco.

Et les célibataires ?

Pour une personne célibataire, il est possible d’acheter une maison… à condition de vivre à l’extérieur de la grande région métropolitaine.

Pour acheter une maison au prix médian et y consacrer 33 % de son revenu net, une personne célibataire doit gagner un revenu brut d’environ 255 000 $ par année à Montréal, 162 000 $ à Laval, 159 000 $ sur la Rive-Sud, 131 000 $ dans la couronne nord, 125 000 $ à Gatineau, 92 000 $ à Québec, 90 000 $ à Sherbrooke, 63 000 $ à Trois-Rivières et 62 000 $ à Saguenay.

Pour y consacrer 40 % de son revenu net, elle doit gagner un revenu brut d’environ 202 000 $ par année à Montréal, 129 000 $ à Laval, 126 000 $ sur la Rive-Sud, 103 000 $ dans la couronne nord, 98 000 $ à Gatineau, 75 000 $ à Québec, 73 000 $ à Sherbrooke, 50 000 $ à Trois-Rivières et 49 000 $ à Saguenay.

Pour l’acheteur prudent qui consacre 33,33 % de son revenu net à sa maison, pourquoi un célibataire doit-il gagner 2,4 fois plus que chaque membre d’un couple pour se payer la même maison ? Parce qu’il s’agit du revenu net, donc après impôts. Dans nos hypothèses, nous avons supposé que les deux membres du couple gagnent le même salaire. Or, plus on gagne d’argent, plus on paie un taux d’impôt élevé. Ce qui explique pourquoi un couple doit gagner environ 213 000 $ en parts égales (106 321 $ pour chaque personne) et qu’une personne célibataire doit gagner environ 255 000 $ pour se payer la même maison, selon nos calculs.

Notes : Nous avons utilisé le prix médian des maisons individuelles au premier trimestre de 2021 selon les transactions répertoriées sur le système Centris. Sauf pour l’île de Montréal, il s’agit du prix médian des régions métropolitaines. Les transactions effectuées par l’entremise des courtiers immobiliers répertoriées sur le système Centris représentent environ 70 % de toutes les transactions immobilières au Québec, selon l’APCIQ. Les calculs ont ensuite été effectués à l’aide d’une formule fournie par le Centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859. Aux fins de calcul de l’impôt et du revenu net, les tables fiscales générales et la déduction fiscale de base ont été utilisées. Les montants de taxes foncières nous ont été fournis par les villes en question. Sources : Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ)