Train de vie Vendre le triplex pour renflouer REER et CELI ?

Clément*, 38 ans, et sa conjointe Marie*, 39 ans, tous deux employés avec des salaires et avantages sociaux confortables, sont aussi parents de deux enfants de 3 et 6 ans.

Ils sont copropriétaires en parts égales de leur maison familiale dont la valeur marchande est estimée à 440 000 $, mais avec un solde de prêt hypothécaire de 312 000 $.

Pour sa part, Clément est propriétaire entier d’un triplex résidentiel dans un quartier central de Montréal. Acheté en 2012 au coût de 380 000 $, ce triplex est maintenant estimé aux environs de 630 000 $ en valeur marchande comparative.

Au fil des ans, ce triplex s’est avéré un bon producteur de revenus de location pour Clément et sa famille, à hauteur de 32 000 $ par an (brut, avant les dépenses déductibles)

Toutefois, afin de préserver la valeur de cet actif devenu prépondérant dans son bilan financier personnel, Clément sait que ce triplex centenaire aura besoin de « rénovations importantes » au cours des prochaines années.

« On parle d’une réfection de la façade en briques, des fenêtres, de l’escalier et des balcons extérieurs des trois logements. J’estime que la facture de ces travaux pourrait atteindre 65 000 $ d’ici 10 ans », indique Clément en discussion avec La Presse.

« Aussi, je doute que la valeur de ce type d’actif immobilier puisse continuer de grimper autant durant les 10 prochaines années. »

En parallèle, Clément constate que le bilan financier familial demeure très concentré en actifs immobiliers, alors que les comptes d’épargne enregistrés et à avantages fiscaux (REEE, REER, CELI) demeurent sous-capitalisés.

Dans ce contexte, Clément et Marie cherchent conseil sur la façon de bien faire progresser le patrimoine familial d’ici leur retraite prévue dans une vingtaine d’années, tout en tenant compte de l’optimisation fiscale des revenus familiaux et de leur capacité d’épargne.

« Aurions-nous avantage à revendre le triplex maintenant, à un prix de “haut de marché”, afin d’en retirer un maximum de capital qui pourrait être réinvesti dans le “rattrapage” à faire dans nos comptes d’épargne enregistrés [plus de 60 000 $ de cotisations inutilisées en comptes REER, environ 120 000 $ inutilisés en comptes CELI, aucun dépôt dans les comptes REEE des enfants] ? Si oui, dans quel ordre de priorité ? », demande Clément.

La situation et les questions de Clément et Marie ont été soumises pour analyse-conseil à Gaétan Veillette, planificateur financier de la firme IG Gestion de patrimoine à son bureau de Saint-Hubert, sur la Rive-Sud de Montréal.

Les conseils

En premier lieu, le planificateur financier Gaétan Veillette rappelle à Clément et Marie que « la décision de conserver ou non la propriété du triplex doit se prendre en fonction de leurs objectifs socio-économiques à moyen et à long terme », en tenant compte aussi des considérations fiscales au fil des ans.

Dans son analyse, M. Veillette constate d’emblée qu’« en conservant la propriété du triplex, le couple s’assure de maintenir un revenu additionnel significatif et des surplus budgétaires qui lui permettront de maximiser son épargne en vue de son objectif de retraite du travail dans une vingtaine d’années ».

Aussi, signale Gaétan Veillette, Clément et Marie continueraient de bénéficier de la hausse de valeur nette des actifs immobiliers dans leur patrimoine – la maison familiale et le triplex – au fur et à mesure du remboursement de leur solde hypothécaire respectif.

En privilégiant un tel scénario, appuyé par une bonne discipline d’épargne et un rendement moyen adéquat sur les actifs financiers (environ 5 % par an), M. Veillette estime que la valeur nette du patrimoine de Clément et Marie en début de retraite, dans une vingtaine d’années, pourrait approcher les 3 millions de dollars, au triple de son niveau actuel d’environ 870 000 $.

De cette valeur nette de patrimoine, une part d’environ 890 000 $ serait attribuable au triplex résidentiel devenu libre de dettes, tout en étant demeuré une bonne source de revenus au fil des ans (la valeur nette du patrimoine réfère à la valeur d’actifs après la soustraction des éléments de passif tels que dettes, marges de crédit, comptes à payer, etc.).

Toutefois, signale Gaétan Veillette, l’aboutissement d’un tel scénario d’enrichissement patrimonial repose sur quelques étapes incontournables dans les prochaines priorités budgétaires de Clément et Marie.

Dans un premier temps, il leur recommande de « prioriser les cotisations à forte subvention fiscale aux REEE (régimes enregistrés d’épargne-études) des enfants jusqu’à concurrence de 2500 $ par an et par enfant, jusqu’à leur 17^e anniversaire ».

Et ce, souligne M. Veillette, sans oublier « la possibilité de rattraper les quelques années d’absence de cotisation aux REEE en doublant les cotisations subséquentes jusqu’à concurrence de 5000 $ par an ».

En deuxième priorité d’épargne-retraite pour Clément et Marie, Gaétan Veillette leur recommande de maximiser leurs cotisations allouées dans leur REER collectif d’employeur – dans le cas de Clément – et dans leurs REER établis à titre personnel, indépendamment de leur employeur respectif.

Le planificateur financier attribue deux avantages principaux de cette seconde priorité d’épargne vers les REER.

D’une part, en maximisant leurs cotisations au fil de leurs allocations annuelles, Clément et Marie pourront aussi optimiser les avantages fiscaux liés aux REER durant leurs prochaines années de revenus imposables plus élevés (salaires et loyers).

D’autre part, en maximisant les cotisations à leurs REER, Clément et Marie pourront aussi améliorer la diversification encore faible de leurs actifs en patrimoine et, du même coup, diversifier leurs sources de revenus de retraite au-delà de leurs actifs immobiliers.

Quant au renflouement de leurs comptes CELI, qui sont encore presque vides, Gaétan Veillette recommande à Clément et Marie d’y déposer les surplus budgétaires qui seraient encore disponibles au fil des ans, après qu’ils auraient satisfait les besoins de leur train de vie familial et effectué les cotisations prioritaires à leurs comptes REEE et REER.

« En organisant ainsi le suivi de leurs priorités de finances personnelles, Clément et Marie gagneront aussi en termes de flexibilité financière lorsque viendra le moment de leur sélection de sources de revenus en début de retraite », signale Gaétan Veillette.

En guise d’exemple, il mentionne la possibilité de retarder les demandes de prestations des régimes de retraite publics (RRQ québécois et PSV fédéral) au-delà de l’âge d’admissibilité de 65 ans, et de bénéficier ainsi d’une bonification significative de ces rentes mensuelles et hautement sécurisées jusqu’en fin de vie.

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.