Avec la pandémie qui cause des maux de tête aux propriétaires de centres commerciaux et de tours de bureaux, le contexte est-il favorable à l’achat de ces titres au moment où leur cours est déprimé ? Ne vaudrait-il pas mieux miser sur l’industriel qui profite de la prolifération des centres de distribution liés à l’essor du commerce en ligne ? Tour d’horizon.

André Dubuc André Dubuc
La Presse

Le marché boursier a sévèrement puni les fonds de placement immobilier (FPI) spécialisés dans les centres commerciaux en raison de la forte incertitude entourant la rentabilité de leurs activités post-COVID-19.

La part de RioCan (REI.UN, à Toronto), ancien roi canadien incontesté des mégacentres qui se métamorphose en un propriétaire d’actifs à vocation multi-usages dans six grands centres urbains au Canada, se vend 17,17 $, en baisse de 43 % par rapport à son sommet du 6 juillet 2016 à 30,35 $. Il a réduit sa distribution mensuelle de 0,12 à 0,08 $ à compter de ce mois-ci.

« Le mégacentre n’est pas un actif excessivement recherché, constate Étienne Guindon, directeur, recherche, évaluation et services-conseils – gestion des impôts fonciers au Groupe Altus. Dans ce type de propriétés, il y a de très bons locataires comme des quincailleries, alors on ne s’attend pas à des faillites. Par contre, on ne va pas là tous les jours ni toutes les semaines. Ça fait en sorte que l’achalandage se réduit. C’est ça, un peu la problématique, dans ces centres-là. »

C’était déjà un produit qui était délaissé par les investisseurs avant la pandémie et celle-ci a accéléré le fait que c’est moins intéressant.

Étienne Guindon, directeur, recherche, évaluation et services-conseils – gestion des impôts fonciers au Groupe Altus

Un autre FPI qui a réduit sa distribution récemment est First Capital (FCR.UN, à Toronto), spécialiste des centres de proximité logeant un supermarché, une pharmacie et un Dollarama. Il a réduit sa distribution mensuelle de moitié, passant de 0,0716 $ à 0,036 $. Le prix des parts de FCR s’élève à 14,76 $, en recul de 33 % par rapport à son sommet des 52 dernières semaines de 22,09 $.

Les fonds de placement immobilier ou FPI divergent des sociétés par actions du fait qu’ils ne paient pas d’impôt sur la partie du bénéfice qui est versée aux détenteurs de parts. Ces bénéfices sont imposés chez les détenteurs de parts. Les investisseurs portent beaucoup d’attention au caractère durable des distributions, lesquelles livrent un rendement courant entre 3 et 8 % par année pour la plupart des FPI.

Un marché trop pessimiste

Faisant pour le moment bande à part, SmartCentres (SRU.UN, à Toronto) garde intacte sa distribution mensuelle de 0,15 $ en janvier, ce qui lui donne un rendement courant annuel de 7,8 %, l’un des plus élevés parmi les FPI de sa taille. La part se vend actuellement 23,69 $, soit 26 % moins cher que son cours le plus élevé des 52 dernières semaines à 32,16 $.

Ce FPI, qui entretient une relation étroite avec Walmart, a de multiples projets de densification de ses propriétés à l’instar de RioCan et de First Capital. À Laval, où il détient l’ancien Centre 2000 sur le boulevard Saint-Martin qu’il a rasé pour y déménager le Walmart, il fait construire deux tours de logements Équinoxe de 15 étages. La première a été livrée en mars dernier. D’autres projets similaires sont prévus à Kirkland et à Pointe-Claire.

Pour Tal Woolley, analyste financier de la Financière Banque Nationale (FBN), le marché est trop pessimiste à leur égard. « Nous ne pouvons trouver aucune donnée actuelle sur le marché qui soutiendrait ce genre [de scénarios], […] cela implique[rait] que l’occupation passe de 90 % à 80 % », souligne-t-il dans un rapport sur le secteur immobilier paru le 21 janvier dernier.

Ces trois FPI ayant proportionnellement les plus gros programmes de développement, poursuit-il, ils auront besoin de capitaux pour arriver à leurs fins soit en levant des fonds propres, soit en s’endettant davantage, une solution risquée dans une période caractérisée par une forte volatilité du revenu net d’exploitation. Des investisseurs pourraient choisir d’aller voir ailleurs.

Aller voir ailleurs

Ailleurs peut vouloir dire des FPI de centres commerciaux rattachés à un détaillant. Crombie (CRR.UN, à Toronto) tire 56 % de ses loyers des supermarchés d’Empire (Sobeys, IGA). Ce sont 56 % des loyers de base dans le cas de Choice (CHP.UN, à Toronto) qui proviennent de Loblaws et Shoppers et 90 % des loyers de CT REIT (CRT.UN, à Toronto) qui sont payés par des enseignes de Canadian Tire.

Ces trois titres ont beaucoup mieux résisté jusqu’à présent au vent de face qui frappe le secteur du détail. « Ces locataires ont pu exploiter leurs magasins physiques à peu près normalement depuis le début de la pandémie. Ces détaillants ont aussi la caractéristique de mieux résister aux périodes de ralentissement économique et ont déjà investi dans le commerce électronique », mentionne FBN.

Ailleurs peut aussi vouloir dire investir dans un FPI des secteurs industriels ou d’appartements résidentiels qui se tirent très bien d’affaire avec un rendement total de 12 et 9 % respectivement au cours de la dernière année, comme le rapporte Morguard dans ses Perspectives sur l’économie canadienne et fondamentaux du marché pour l’année 2021, rendues publiques le 26 janvier.

Dans l’industriel, le titre favori de FBN est Granite (GRT.UN, à Toronto), qui donne un rendement courant de près de 4 % avec ses distributions. Même si le titre se vend actuellement à prime par rapport à la valeur nette de son actif, FBN s’attend à un rendement total (distributions + appréciation du cours de la part) de pratiquement 20 % en 2021.

Dans le secteur des appartements, FBN jette son dévolu sur CAP REIT (CAR.UN, à Toronto). « CAP est notre premier choix pour les investisseurs à la recherche d’une exposition aux grands marchés d’appartements au Canada. Les opérations ont été remarquablement stables avec un taux d’occupation de l’ordre de 90 %, des mauvaises créances inférieures à 1 % et des loyers toujours en augmentation. »

– avec Marie-Eve Fournier, La Presse