La dure loi du marché
La note du notaire est notable, c’est notoire.
En fait, elle peut être très salée ou très fade, selon qu’on la voit du point de vue du client ou du notaire.
Combien coûte un notaire ?
Il faut d’abord comprendre comment il calcule – ou ne calcule pas.
Les tarifs obligatoires fixés par règlement dans la Loi sur le notariat ont été abolis en 1991.
Depuis lors, les honoraires ne sont encadrés que par le Code de déontologie des notaires, lequel prévoit qu’ils doivent être « justes et raisonnables en vertu de certains critères, notamment le temps et les efforts consacrés au dossier, sa complexité, ainsi que l’expérience et l’expertise du notaire », indique le site de la Chambre des notaires du Québec (CNQ).
« Si vous allez consulter un notaire qui a 25 ans de pratique en médiation familiale, vous savez que son expertise va être beaucoup plus pointue, donc il risque de coûter plus cher », précise Me Hélène Potvin, la nouvelle présidente de la CNQ élue en 2020.
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Me Hélène Potvin, présidente de la Chambre des notaires du Québec
Pour les mandats les plus courants, c’est plutôt la loi de l’offre et de la demande qui s’applique. Or, Dura lex sed lex (la loi est dure, mais c’est la loi), disaient les Romains et les pages roses du Larousse.
Chaque nouvelle cohorte de jeunes notaires sur le marché a pesé sur les prix, et la tendance vers le bas s’est encore accentuée sous la pression des sites de soumissions en ligne.
Comment les tarifs sont-ils établis pour des actes courants comme une transaction immobilière, un testament notarié ou un mandat de protection en cas d’inaptitude ? Essentiellement, à l’œil. Ou au pif, si vous préférez. Autrement dit, à forfait.
« Pour deux notaires qui vont vous faire le même travail, vous pourriez avoir deux factures très différentes », relève François Bibeau, directeur général de l’Association professionnelle des notaires du Québec (APNQ). « La question qui arrive sur toutes les lèvres et qui est tout à fait justifiée, c’est : “Pourquoi je paierais plus cher pour ce notaire ?” »
Parce qu’il accorde plus de temps et d’attention à son client. Mais comment ce temps se mesure-t-il ? Là est le problème.
Les mystérieux taux horaires
Le public peut difficilement se faire une idée de la fourchette des taux horaires des notaires, au contraire des avocats. « Et on aimerait pouvoir en avoir nous aussi, déclare François Bibeau. Dans le monde des avocats, c’est une tradition de faire payer à l’heure. Alors que dans les études de notaires, ce n’est pas la coutume. Et au contraire, il y a beaucoup trop de forfaits. Ce qui fait que les notaires n’ont jamais pris eux-mêmes l’habitude de calculer combien d’heures ils vont mettre dans tel ou tel dossier. Et ça, pour leur plus grand malheur. »
En effet, il est plus facile de se laisser entraîner dans une guerre des prix quand on ne connaît pas son propre prix…
Le résultat de cette concurrence échevelée est à la fois une dépréciation du travail du notaire aux yeux du public et des tarifs qui étranglent plusieurs juristes.
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Me François Bibeau, notaire, est directeur général de l’Association professionnelle des notaires du Québec depuis août 2020.
« Ce sont les doléances que font les consœurs et confrères », observe François Bibeau.
L’APNQ a mené cet automne un sondage auprès de 1000 personnes du public et 700 notaires, dont les résultats ne sont pas encore publiés.
« On se rend compte que beaucoup de notaires – et peu de gens sont au courant – sont très déçus de la qualité de vie que leur profession leur amène, justement parce qu’ils ont été attirés vers une très grande compétition au rabais », expose François Bibeau.
Aujourd’hui, les notaires qui maintiennent leur qualité de service tout en respectant la loi du marché ont de la difficulté à y arriver. C’est désolant parce qu’ils veulent bien faire leur travail et ils sont entraînés dans une spirale au rabais.
Me François Bibeau, directeur général de l’Association professionnelle des notaires du Québec
Est-ce au détriment de la qualité ?
La Chambre des notaires du Québec, dont la mission est la protection du public, veille à ce que les notaires respectent les exigences de formation et leurs obligations déontologiques. « Nous faisons des inspections en continu avec un programme », indique Me Hélène Fortin.
« On n’est pas nécessairement capables de faire la corrélation entre des prix bas et une mauvaise pratique. Tous les notaires doivent respecter les règles et règlements, peu importe combien ils demandent. »
Les notaires au Québec
La Chambre des notaires du Québec
> 3871 notaires inscrits au Tableau
> Dont 2845 en études
> 66 % sont des femmes
L’Association professionnelle des notaires du Québec
> 1633 membres
L’Union des notaires du Québec
> 1210 membres environ
Plus de ventes de maisons et plus de testaments en 2020
Certains facteurs exercent aussi une pression à la hausse sur les tarifs. L’affluence et l’urgence, par exemple.
« L’année 2020 a été une année fort achalandée au niveau des transactions immobilières, à tel point qu’on s’est retrouvés rapidement dans un marché de vendeurs, souligne François Bibeau. Ça a eu des répercussions dans les bureaux de notaires. »
Outre une migration en périphérie des grands centres, la pandémie a aussi entraîné quelques préoccupations testamentaires.
« On sait, par ce que nos membres nous ont dit à l’APNQ, que ça a été très achalandé au niveau de la préparation des testaments : on parle d’à peu près 30 % de plus », dit-il.
Les notaires ont été reconnus comme service essentiel et leurs études ont pu demeurer ouvertes dans le respect des règles sanitaires, dont les contraintes ont pu se répercuter sur les prix. Dans ce contexte, la Chambre a autorisé certains actes technologiques à distance – les signatures électroniques sur une plateforme web qui y est consacrée, notamment –, qui ont demandé plus de temps qu’à l’ordinaire.
« Il est possible en effet qu’il y ait des coûts supplémentaires qui ont été facturés, mais on recommande au client de vérifier avant et de demander au notaire s’il utilise la solution technologique, qui n’est pas obligatoire, s’il y a des frais supplémentaires, et à combien ils s’élèvent », insiste Hélène Potvin.
Le juste prix
Établir le juste prix du travail d’un notaire généraliste ? Autant défaire le nœud gordien avec des gants de boxe dans l’obscurité.
« À l’heure actuelle, on ne peut pas dire combien coûte par exemple un acte de prêt-vente normal », énonce le notaire Roberto Aspri, associé chez Aspri notaires et président de l’Union des notaires du Québec. « Ça dépend de bien des choses. Mais on peut vous dire une chose, c’est que la rémunération actuelle est quasiment la même qu’il y a 30 ou 35 ans. C’est impossible que ces chiffres soient raisonnables. »
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Me Roberto Aspri, président de l’Union des notaires du Québec, est également associé chez Aspri notaires.
Les transactions immobilières
Lors d’une transaction immobilière ordinaire, la promesse d’achat précise habituellement que le choix du notaire est la prérogative de l’acheteur. C’est donc lui qui paiera les frais de la transaction, qui constituent les démarches notariales les plus coûteuses.
Selon l’Association professionnelle des notaires du Québec, les frais connexes – inscription au registre foncier des actes de vente et d’hypothèque, avis d’adresses, interurbains, utilisation des plateformes électroniques des institutions financières, etc. – peuvent totaliser de 450 $ à 500 $ en moyenne.
« Et ça, peu importe la valeur de la propriété », commente son directeur général François Bibeau. « C’est le même travail que tu achètes une grosse ou une petite maison. »
Pour l’achat d’une résidence unifamiliale de taille moyenne, « on peut prévoir des honoraires minimums de 1200 $, en plus des frais de transaction et des taxes applicables », indique l’APNQ sur son site.
Le site de soumissions en ligne Prix.Expert annonce plutôt l’achat immobilier « à partir de 895 $ », taxes incluses.
Mais le notaire doit encore payer son loyer, son assistante, ses assurances, commente François Bibeau. « Au bout du compte, il n’en reste pas beaucoup dans les poches du notaire. »
Pour celui-là, il n’y a que deux solutions : vivre chichement ou empiler les mandats.
Trop souvent – et je ne veux pas généraliser –, ces notaires au rabais, disons ça comme ça, vont devoir faire les choses rapidement et avoir plus de dossiers pour que ça finisse par être rentable.
François Bibeau, DG de l’Association professionnelle des notaires du Québec
L’injuste part quelquefois dévolue au vendeur
De son côté, le vendeur de la propriété acquittera la part notariale qui concerne principalement la vérification des impôts fonciers et des paiements au syndicat de copropriété, le remboursement du solde du prêt hypothécaire et sa quittance – une tâche beaucoup plus légère.
Pour un dossier ordinaire, la répartition des coûts devrait avoisiner deux tiers pour l’acheteur et un tiers pour le vendeur, estime François Bibeau.
Or, le vendeur ne peut magasiner le notaire ou négocier son prix puisqu’il est généralement choisi et imposé par l’acheteur.
Il peut donc être tentant pour certains notaires d’attirer l’acheteur avec le miel d’un tarif alléchant, pour facturer ensuite une part disproportionnée de leur travail au vendeur qui, lui, n’aura pas le choix d’avaler le vinaigre.
« Quand on arrive dans une situation où les 875 $ pour l’acheteur vont correspondre à 950 $ pour le vendeur, je ne comprends pas ça, exprime François Bibeau. Ce n’est pas normal. »
Un beau testament sur mesure
Comment coûte un testament notarié ? « Ça coûte combien construire une maison ? », réplique le notaire Roberto Aspri. « Ça dépend du nombre de chambres, de sa dimension », ajoute-t-il, pour signifier que le coût d’un testament dépend des volontés du testateur et de la complexité de sa situation.
Il reconnaît toutefois qu’« il y a des modèles qu’on rencontre plus fréquemment ».
Sur le site Prix.Expert, un testament notarié est affiché à 190 $. Le forfait pour deux testaments coûte 370 $. Un forfait pour deux testaments et deux mandats de protection : 695 $.
Le notaire François Bibeau, directeur général de l’Association professionnelle des notaires du Québec, accueille ces prix en étouffant un rire.
Il y a quatre ou cinq ans, quand il pratiquait encore, « un testament assez simple – “je laisse tout à ma femme et si on décède ensemble, ça s’en va aux enfants” – coûtait 300 ou 350 $, si ma mémoire est bonne, dit-il. Pour deux testaments, on multipliait par deux, avec peut-être un petit rabais ».
Il reconnaît que ce tarif n’était pas bon marché, mais le client avait l’assurance de deux rencontres sereines, d’une évaluation attentive de ses besoins et d’explications aussi claires que patientes.
Quand les circonstances s’y prêtent, un testament peut être simple et tenir en peu de paragraphes, comme c’est probablement le cas de ces testaments notariés bon marché, souligne-t-il.
« Mais quand tu t’assois et que tu commences à expliquer que tu as des enfants mineurs, que tu n’as pas eu le plus vieux avec le père actuel, mais avec un premier papa, que tu ne veux surtout pas que ce soit lui qui gère l’argent de ton aîné si jamais il hérite de toi, et qu’il faudrait peut-être faire une fiducie, là, tu n’es plus à 195 $. C’est là qu’est le problème. Ça sert juste à accrocher le client pour qu’il entre au bureau. C’est pour ça qu’il faut poser les questions avant de choisir le notaire et lui demander : qu’est-ce qui est compris dans ce prix ? »
Et surtout, comment se calculent les suppléments ?
D’honorables honoraires
« Combien ça coûte un notaire ? Chez nous, on a décidé qu’on fonctionnait au taux horaire », lance Me Danielle Beausoleil, notaire et associée de l’étude Novallier, à Saint-Bruno-de-Montarville.
Le bureau, fondé à l’origine en 1994, compte sept associés et 13 autres notaires.
Il se spécialise en droit corporatif, commercial, immobilier, successoral, familial, pour une clientèle largement composée d’entrepreneurs, mais également de particuliers.
« On est capables, à la lumière de ce qu’ils nous demandent, d’estimer combien ça va coûter, indique Me Beausoleil. L’expérience nous permet ça. »
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Les bureaux de notaires sont débordés. La notaire Danielle Beausoleil.
Le taux horaire des notaires de l’étude varie de 150 $ à 350 $. Le sien est fixé à 300 $.
« On a une impression d’être bien rémunéré pour ce qu’on fait, et le client aussi comprend pourquoi il paie, commente-t-elle. On a une clientèle qui revient, des gens d’affaires qui nous sont fidèles. »
Danielle Beausoleil s’est spécialisée en droit de la famille, « testamentaire, mais surtout fiduciaire, les dossiers complexes, les divorces, les médiations, toutes les planifications qui nécessitent l’expérience d’une femme qui a 33 ans de notariat ».
Elle fait aussi des mandats de testaments simples, souvent pour les enfants de clients de longue date.
« Quand on parle de faire une estimation, un testament-mandat pour un couple, donc quatre documents, c’est à peu près 1300 $, plus TPS et TVQ », précise-t-elle.
« Ça comprend quand même une heure et demie de rencontre initiale, où on discute de tous les aspects, mais où on commence par faire un bilan. C’est ensuite la rédaction, puis une autre heure et demie pour la lecture et les explications. »
L’expérience et la compétence ont leur prix.
« On ne manque pas d’ouvrage. »
Des précautions
En principe, la concurrence est au bénéfice du consommateur… dans la mesure où il sait ce qu’il veut, ce qu’il lui faut et ce qu’il achète.
« La clé, c’est de s’assurer d’avoir bien paramétré ce qui est inclus dans le prix que le notaire vous annonce pour la transaction », formule François Bibeau, directeur général de l’Association professionnelle des notaires du Québec
Bref, il faut prendre des précautions.
Une hausse des demandes de conciliation
La Chambre des notaires du Québec a connu une augmentation des demandes de conciliation des comptes d’honoraires en 2020.
« Ce que ça veut dire, c’est que les gens ont eu des surprises, commente François Bibeau. C’était peut-être justifié, mais ils ne le savaient pas. »
Cet accroissement n’est pas lié aux tarifs, insiste Me Hélène Potvin, présidente de la Chambre des notaires.
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Me Hélène Potvin, présidente de la Chambre des notaires du Québec
Ce qu’on remarque, c’est que les notaires n’avaient pas nécessairement pris le temps de bien expliquer à leurs clients ce que comprenaient leurs honoraires. Il y a eu une forte demande pour les services notariaux avec la pandémie, les dossiers sont compliqués, il y a aussi des délais supplémentaires.
Me Hélène Potvin, présidente de la Chambre des notaires
Un contrat de services professionnels
C’est pour éviter ces heurts que la Chambre a fortement recommandé à ses membres d’utiliser un contrat de services professionnels, dont elle propose des modèles spécifiques pour divers mandats comme l’immobilier, le testament, les mandats, la succession.
« Le contrat de services professionnels vient déterminer ce qui est inclus, explique Me Potvin. Et si jamais il y a des surplus, il est plus facile de les identifier et le client est tout de suite au courant. Mais ce ne sont pas tous les notaires qui l’utilisent. »
À défaut, au moins un courriel
Si le notaire ne veut pas ou ne peut pas utiliser un contrat de services professionnels, Hélène Potvin recommande au client « de se faire confirmer par un courriel ce qui est inclus et ce qui est exclu. Comme ça, le consommateur sait que telle ou telle activité du notaire ne sera pas couverte par cette offre de services. Pour le consommateur, il est très important qu’il ait une façon de valider l’étendue du mandat du notaire ».
L’utilisation des plateformes de soumissions en ligne
La Chambre des notaires ne s’oppose pas au principe des sites de soumissions. « On n’intervient pas à moins d’avoir des faits précis », indique la présidente de l’ordre professionnel.
Ce qui nous préoccupe vraiment, c’est que le consommateur choisisse son notaire pour sa compétence, pour le lien de confiance qu’il peut avoir, et pas juste sur la base des honoraires.
Me Hélène Potvin
Elle rappelle que le notaire, comme elle l’a fait elle-même durant sa pratique encore récente, suivra souvent ses clients sur un long parcours de vie.
La vérification que les atomes sont suffisamment crochus n’est pas aisée sur la seule foi d’une réponse obtenue sur une plateforme de soumissions. « Comment le client peut savoir que le notaire peut répondre à son besoin ? », pose Hélène Potvin.
Il faut lui parler avant de s’engager. En espérant que la conversation ne sera pas facturée.