En mars dernier, Mathieu Vill a voulu changer de prêteur hypothécaire pour profiter de la baisse des taux d’intérêt. À sa grande surprise, Desjardins l’a informé qu’il devrait verser une pénalité de 3200 $ pour déchirer son contrat un an et demi avant la fin, alors qu’il pensait débourser trois fois moins.
« La pénalité est trop grande. On va rester. On est prisonnier », constate le propriétaire, qui se plaint d’avoir été mal informé sur le calcul de la pénalité quand il a signé son hypothèque.
Heureusement, M. Vill a le loisir d’attendre la fin de son prêt, en octobre prochain. Mais d’autres sont coincés.
Divorce, maladie, perte d’emploi, déménagement… Beaucoup de propriétaires renouvellent leur hypothèque avant le terme. Ils sont obligés de payer des milliers de dollars pour casser leurs menottes hypothécaires.
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« J’ai capoté ! », s’exclame Johanne Méthot. La dame qui s’apprête à déménager a appris qu’elle devrait payer une pénalité de 13 000 $ à la société MCAP, qui a repris son hypothèque de l’Industrielle Alliance.
Comme de fait, ce type d’hypothèque peut être transféré à un autre prêteur ou sur une nouvelle propriété uniquement si « le remboursement intégral, la pénalité contractuelle et les frais associés sont payés », m’a confirmé MCAP.
« Nous sommes en mesure de travailler avec les clients pour résoudre ce genre de situations », a nuancé le porte-parole. Après mon intervention, MCAP a finalement offert à Mme Méthot de réduire sa pénalité de moitié et de refinancer sa nouvelle maison, plus coûteuse, à 1,7 % pour cinq ans.
Tant mieux. Mais auparavant, Mme Méthot avait parlé à quatre personnes différentes qui lui avaient certifié qu’elle devait payer au complet la pénalité, qui représente presque 8 % de son prêt de 166 000 $.
Énorme.
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Depuis le début de la pandémie, les pénalités hypothécaires sont devenues plus coûteuses à cause de la baisse des taux d’intérêt.
Entre février et octobre 2020, les pénalités en cas de résiliation anticipée ont grimpé de 47 % en moyenne, selon une analyse de Philippe Béland, courtier hypothécaire chez Planiprêt.
À ma demande, il a comparé la pénalité imposée par 16 prêteurs pour mettre fin, au milieu d’un terme de cinq ans, à une hypothèque de 300 000 $ qui coûte 3,24 % d’intérêts.
C’est du côté des banques virtuelles que l’on trouve les augmentations les plus marquées. Chez First National et MCAP, par exemple, les pénalités ont quadruplé depuis huit mois.
Mais les grandes banques demeurent les plus gourmandes, avec des pénalités oscillant entre 11 000 $ et 16 000 $, en hausse de 23 % à 39 % depuis février.
Ce n’est pas une surprise, car les prêteurs traditionnels utilisent une formule qui gonfle artificiellement les pénalités.
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Généralement, la pénalité équivaut à trois mois d’intérêt ou au « différentiel du taux d’intérêt », selon la formule qui donne la pénalité la plus élevée.
Avec la formule du différentiel, les clients doivent verser une pénalité qui est fondée sur l’écart entre le taux de leur hypothèque et le taux pour une hypothèque équivalent au reste du terme. L’idée est de compenser le manque à gagner du prêteur.
Or, les banques jouent sur les taux.
Reprenons le cas de M. Vill, qui avait signé son hypothèque en 2016, attiré par les nombreuses publicités qui vantaient un taux de 2,49 % pour 63 mois. À l’époque, il s’agissait d’un « rabais » de 2,25 % par rapport au taux affiché (4,74 %).
Mais qui paie véritablement le taux affiché ? Personne ! Alors, ce rabais n’est que de la poudre aux yeux qui sert à gonfler la pénalité pour empêcher le client de partir.
Si je me fie à la calculatrice web de Desjardins, la pénalité de M. Vill correspond à l’écart entre son taux (2,49 %) et le taux affiché pour le terme restant (par exemple, 2,89 % pour un an), duquel il faut soustraire le fameux rabais de taux initial (2,25 %).
Cela nous mène à un taux théorique de 0,64 % pour un an. Mais qui paie un taux aussi bas ? Encore une fois, personne ! Il n’y a rien en bas de 1,7 %.
Bref, le taux est déconnecté du marché, ce qui élargit le différentiel et gonfle la pénalité.
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Toutes les grandes banques ont le même genre de formule que Desjardins, qui a refusé de répondre à mes questions, parce que l’enjeu des pénalités hypothécaires est actuellement devant les tribunaux.
Le cabinet montréalais LPC Avocat veut effectivement s’attaquer aux pénalités hypothécaires « abusives » d’une dizaine d’institutions financières. En juillet 2019, la cour a autorisé son action collective, mais seulement contre la Banque CIBC. Le dossier est en appel.
Pendant ce temps, les pénalités hypothécaires restent un fléau auquel le gouvernement refuse de s’attaquer de front. Il est vrai qu’Ottawa a demandé aux prêteurs de fournir de meilleures explications : encadré explicatif, calculatrice web, exemple concret, alouette.
Mais le sujet reste souvent mal compris des consommateurs, constate Mark Wright, porte-parole de l’Ombudsman des services bancaires et d’investissement (OSBI). « Même lorsqu’un consommateur est au courant de l’existence d’une pénalité hypothécaire, il y a souvent la croyance que la pénalité sera de trois mois d’intérêts dans tous les cas », dit-il.
Au lieu de se contenter de prêcher pour la littératie financière et le langage simple et clair, il me semble qu’Ottawa pourrait carrément encadrer la méthode de calcul pour mettre fin aux pénalités déraisonnables.
Écueils et astuces pour modifier votre hypothèque
Modifier ou mettre fin à son hypothèque avant le terme peut coûter des milliers de dollars de pénalités. Voici des écueils à éviter et des astuces à mettre en place pour limiter les dégâts.
Écueils
Le renouvellement automatique
Il y a un an, Jonathan Vignola-Ouellette s’est fait jouer un très vilain tour. Comme il voulait changer de prêteur bientôt, il avait pris soin de téléphoner à la Banque Scotia pour demander que son prêt qui arrivait à échéance soit renouvelé à un taux ouvert.
Le centre d’appel lui a confirmé que ce serait fait.
Mais quand il est passé chez le notaire, il a découvert que le prêt avait été renouvelé à un taux fixe de 4,75 % et qu’il devait payer une pénalité de 4992 $. « C’est là que la folie a commencé ! », lance le propriétaire. Appels, courriels, rencontres… rien n’y a fait. La banque n’a jamais effacé la pénalité.
La plupart des prêteurs renouvellent à un taux ouvert lorsqu’elles n’ont pas de nouvelles du client à l’échéance de l’hypothèque. Le taux risque d’être élevé (ex. : 5 %), mais le prêt sera flexible.
À la Banque Scotia, c’est différent : l’hypothèque est renouvelée automatiquement pour six mois fermés, si le client ne donne pas signe de vie.
« Les clients peuvent nous contacter par téléphone ou en personne avant leur date d’échéance pour discuter de leurs options de renouvellement et sélectionner une période de renouvellement », m’a dit le porte-parole Doug Johnson, qui n’a pas voulu se prononcer sur le cas de M. Vignola-Ouellette.
Sa mésaventure prouve néanmoins qu’il est préférable d’envoyer un avis écrit. Les écrits restent, les appels téléphoniques peuvent s’envoler.
L’hypothèque sans porte de sortie
Certaines hypothèques à taux concurrentiels, comme BMO taux futé, comportent une clause « bona fide » qui empêche de changer de prêteur avant le terme.
Cela peut forcer certains couples qui se séparent à vendre la maison, même si l’un des conjoints aimerait racheter la part de son ex pour continuer à vivre au même endroit.
« Une situation comme un divorce sera évaluée au cas par cas et la BMO pourra offrir, par exemple, qu’un des conjoints, si ce dernier en a la capacité financière, assume seul le prêt hypothécaire existant », indique la porte-parole de la Banque de Montréal, Marie-Catherine Noël.
Sauf que si le conjoint ne satisfait pas aux conditions de BMO, il ne pourra transférer son hypothèque chez un autre prêteur qui serait plus accommodant.
Le boomerang de la remise en argent
Souvent, les banques offrent aux clients une remise en argent de quelques milliers de dollars à la signature de l’hypothèque. Mais ce n’est pas un cadeau, car le taux d’intérêt sera généralement un peu plus élevé pour compenser.
En cas de résiliation anticipée, le client doit rembourser l’argent qu’il a reçu au départ, la plupart du temps au prorata du nombre de mois écoulés. C’est logique puisqu’il a déjà « remboursé » une partie du montant sous forme de taux plus élevé.
Or, certains prêteurs exigent le remboursement au grand complet. D’autres imposent des frais qui augmentent le montant. Ça fait une remise en argent qui coûte cher !
La pénalité minimale
Pour attirer les propriétaires qui recherchent le taux le plus bas à tout prix, des prêteurs offrent un petit rabais en échange d’une grosse pénalité.
En ce moment, l’Option Plus de First National permet de réduire de 1,84 % à 1,79 % le taux d’un prêt de cinq ans fermé que le courtier hypothécaire peut même réduire un peu plus en diminuant sa commission.
Mais en contrepartie, First National impose une pénalité minimale de 2,75 % en cas de résiliation anticipée. Et cette pénalité s’applique même si le contrat est presque terminé. « C’est une économie de bouts de chandelle en échange d’un risque important », estime Philippe Béland, de Planiprêt.
Astuces
Doublez vos privilèges
Vous voulez déchirer votre hypothèque avant le terme ? Pour réduire la pénalité, profitez des privilèges de remboursement anticipé qui vous permettent de rembourser une partie de votre hypothèque, sans frais.
« La norme, c’est 15 % par année », indique Denis Doucet, porte-parole de Multi-Prêts. Mais avec certains produits, les emprunteurs peuvent seulement rembourser 5 % de leur hypothèque par année, en plus de leurs paiements réguliers. Avec d’autres produits, on peut aller jusqu’à 20 % ou même 25 %, comme c’est le cas chez Tangerine, par exemple.
Vous pouvez maximiser vos privilèges en procédant à deux paiements forfaitaires consécutifs, sur deux années différentes (ex. : décembre, janvier), ce qui réduira considérablement votre pénalité si vous résiliez l’hypothèque juste après.
Attention : chez certains prêteurs, l’année débute à la date anniversaire du contrat.
Déménagez votre hypothèque
Si vous déménagez, apportez votre hypothèque avec vous ! C’est possible de le faire même avec un prêt assuré par la SCHL ou Genworth.
« Si vous achetez une maison, demandez au prêteur si vous pouvez transférer votre hypothèque. Cela signifie que votre taux d’intérêt et les conditions actuelles vous suivent. Cela vous évite de résilier votre contrat hypothécaire et d’en obtenir un nouveau », explique l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).
Si votre nouvelle maison coûte plus cher, il est toujours possible d’ajouter une nouvelle tranche pour compléter le financement.
Réempruntez à votre hypothèque
« Avec certaines hypothèques, le propriétaire peut retourner chercher de l’argent qu’il a déjà remboursé », souligne M. Doucet. Cette option peut être utile pour emprunter une petite somme (ex. : 10 000 à 15 000 $) pour faire des rénovations, par exemple.
Toutefois, le prêteur risque d’être réticent si l’emprunteur a perdu son emploi et qu’il veut utiliser cet argent pour se sortir du pétrin.