Julien* et sa sœur Myriam sont propriétaires indivis d’un duplex. Les deux indivis individus veulent se diviser un projet d’agrandissement sans créer de division familiale.

Marc Tison Marc Tison
La Presse

La propriété montréalaise, qui compte deux logements de quatre pièces, avait été acquise en 2010 pour 375 000 $.

« Initialement, nous occupions chacun un logement, relate Julien. Depuis, nos vies et nos besoins ont changé. Ma sœur a quitté pour un logement plus grand et nous louons donc le logement qu’elle occupait. Pour ma part, j’occupe toujours le rez-de-chaussée, même si le logement se fait un peu petit avec ma fille de 2 ans. »

Le temps est venu de refaire les murs de fondation, « qui montrent bien leurs 100 ans bien comptés ».

Julien veut en profiter pour creuser le sous-sol et ainsi agrandir l’espace habitable.

« En rénovant un peu le rez-de-chaussée, ça me permettait de rester à long terme dans le logement et le quartier que j’aime », explique-t-il.

« Ma sœur ayant d’autres priorités, elle ne souhaite toutefois pas investir davantage dans l’immeuble, poursuit-il. De mon côté, je n’ai pas objection à assumer la charge supplémentaire qu’occasionneraient les travaux spécifiques à mon logement, en contrepartie d’un ajustement du partage de la valeur de l’immeuble lorsque viendra le temps de le vendre. »

La vente immédiate de l’immeuble n’est pas une solution. Julien ne trouverait pas mieux dans son quartier, qu’il ne veut pas quitter. En raison de la valeur actuelle de la propriété, qu’un évaluateur agréé a estimée à 600 000 $, « je ne pourrais pas à la fois racheter sa part et faire les travaux », ajoute-t-il.

Julien et sa sœur ont fait évaluer les travaux en deux parties. La réparation des murs de fondation coûterait 45 000 $ et le creusage du sous-sol, 50 000 $.

Julien prévoit en outre investir de 50 000 $ à 75 000 $ dans le réaménagement du rez-de-chaussée.

Tous ces travaux seraient financés avec le renouvellement de l’hypothèque, prévu en juin.

Pour l’instant, l’hypothèque, dont ils sont solidairement responsables, est payée en parts égales. La sœur de Julien paie la sienne avec le loyer perçu sur son logement.

« Nous aimerions bien avoir de l’aide pour voir comment on calculerait tout ça de façon équitable pour moi et ma sœur », exprime Julien.

La réponse

Pour départager les coûts et responsabilités de ce complexe duplex, nous avons fait appel à une arbitre impartiale : la notaire et planificatrice Guylaine Lafleur, du cabinet Bachand Lafleur Groupe conseil.

« Les dépenses en capital pour préserver la valeur du bien, par exemple tout ce qui est relié aux fondations, devraient en principe être partagées 50-50 », énonce d’abord la juriste.

PHOTO ROBERT SKINNER, ARCHIVES LA PRESSE

Guylaine Lafleur, notaire et planificatrice au cabinet Bachand Lafleur Groupe conseil

Le coût des réparations, quelque 45 000 $, devrait donc être séparé également entre le frère et la sœur.

En revanche, les travaux de creusage du sous-sol, estimés à 50 000 $, et le réaménagement du rez-de-chaussée, au coût d’environ 75 000 $, ne profiteront pas à Myriam.

« Son logement n’est pas touché par l’agrandissement, souligne Me Lafleur. Ça ne lui procure absolument rien en termes de jouissance ou de revenu de location. »

Julien devrait donc assumer seul les coûts de ces améliorations.

Ce qui soulève deux difficultés.

Repartager l’hypothèque

Julien prévoit que les travaux de réparation et de réaménagement seront payés avec un refinancement hypothécaire, qui inclura le solde hypothécaire actuel d’environ 260 000 $. Comment partager équitablement le nouveau versement hypothécaire au sein de la fratrie ?

Voici un exemple du calcul suggéré par la notaire :

• solde hypothécaire de 260 000 $ : partagé en deux ; • réparation des fondations de 45 000 $ : partagée en deux ; • creusage du sous-sol de 50 000 $ : attribué à Julien ; • réaménagement du rez-de-chaussée de 75 000 $ : attribué à Julien.

De la nouvelle hypothèque de 430 000 $, Julien aurait donc la responsabilité de 277 500 $ et Myriam, de 152 500 $.

En conséquence, ils assumeraient respectivement 64,5 % et 35,5 % du versement hypothécaire.

Ajuster les droits de propriété

Les améliorations que Julien paiera seul auront un effet positif sur la valeur de l’ensemble de la propriété, qui est réputée pour l’instant être détenue en parts égales par les deux propriétaires indivis.

Ces droits de propriété devront être ajustés en conséquence des travaux. Cependant, « pour les dépenses d’amélioration, on ne récupère pas nécessairement chaque dollar investi », soulève Guylaine Lafleur.

Pour franchir cet écueil, elle suggère de faire évaluer la propriété avant et après les travaux par un évaluateur agréé, choisi de concert.

Nous posons en principe ici que les réparations aux fondations n’apporteront aucune plus-value à la propriété, mais Julien et Myriam pourront le confirmer auprès de l’évaluateur lors de l’évaluation initiale.

Et allons-y d’un nouvel exemple de calcul :

• estimation après réparations aux fondations : 600 000 $, séparés en parts égales ; • estimation après les réaménagements : 680 000 $ ; • plus-value apportée par les réaménagements : 80 000 $, attribués à Julien.

Sur la valeur de 680 000 $ après les travaux, Myriam se verrait donc attribuer 300 000 $ et Julien, 380 000 $.

Julien se trouverait ainsi à détenir 56 % de la propriété, comparativement à 44 % pour sa sœur.

« Il faudrait que les dépenses d’entretien et les impôts fonciers soient assumés par chacun à hauteur de son droit de propriété », avise Me Lafleur.

Les proportions – différentes ! – de versements hypothécaires et de droits de propriété seraient inscrites dans une convention d’indivision, rédigée par un notaire spécialisé en copropriété. Cette costaude convention stipulera les règles des différentes éventualités : vente de sa part de la propriété, décès d’un copropriétaire…

Rien n’est parfait : avec la propriété indivise, le prêt hypothécaire est habituellement conjoint et solidaire. Si Julien connaissait des difficultés de paiement, Myriam serait responsable de la part de son frère, supérieure à la sienne, auprès de l’institution prêteuse.

Par ailleurs, si Myriam voulait bientôt vendre sa part et que Julien n’avait pas les moyens de la racheter, il leur faudrait vraisemblablement se défaire de la propriété. Julien risquerait alors de ne pas récupérer entièrement son récent investissement.

Pour prévenir cette éventualité, la convention d’indivision peut prévoir une période de temps durant laquelle les parties renoncent à la vente, informe la planificatrice. Mais c’est Myriam qui sacrifierait alors sa liberté d’action financière. « Une bonne discussion avec sa sœur s’impose », résume Me Lafleur.

Une copropriété divise ?

Une autre option consisterait à transformer l’immeuble en copropriété divise. Chacun serait propriétaire de son appartement, avec des parties communes.

Julien pourrait alors financer seul les aménagements de sa portion de la propriété.

« Myriam ne serait pas responsable de l’hypothèque de son frère », explique Guylaine Lafleur. La conversion d’un immeuble en copropriété divise est cependant longue, complexe, coûteuse… et bloquée par moratoire dans l’arrondissement de Julien.

Pour l’instant, cette porte est fermée.

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

Les chiffres

Julien, 41 ans, Myriam, 38 ans

Propriétaires indivis d’un duplex

Acquisition : 2010

Prix d’achat : 375 000 $

Valeur actuelle : 600 000 $

Solde hypothécaire : environ 260 000 $

Réparation des fondations : 45 000 $

Creusage du sous-sol : 50 000 $

Rénovations au rez-de-chaussée : de 50 000 $ à 75 000 $