Train de vie: comment donner son triplex à ses enfants

Il en convient d’emblée : « On n’a pas peur de manquer de quoi manger d’ici la fin de nos jours. Ce n’est pas vraiment ça, notre souci. »

Jocelyn et Mireille* ne sont pas à court d’économies, beaucoup s’en faut. Mais le problème qu’ils soulèvent ne manque pas d’intérêt pour autant.

« Nous possédons un petit triplex à Montréal et nous avons aussi un petit terrain, explique l’homme de 66 ans. Nous envisageons de nous construire une maison sur le terrain et de céder le triplex à deux de nos enfants qui ne sont pas encore établis, à charge pour eux de donner 100 000 $ à l’autre enfant qui, lui, est déjà propriétaire. Ainsi les trois enfants seraient propriétaires et auraient reçu de nous un cadeau équivalent de 100 000 $. »

Belle intention, en effet. Mais « comment procéder pour éviter les problèmes fiscaux ? Faut-il vendre la propriété aux enfants pour une somme symbolique ? En faire don ? »

Le triplex a été acheté en 2017 au prix de 505 000 $.

Grevé d’une hypothèque de 300 000 $, il vaut maintenant 600 000 $.

Les deux enfants bénéficiaires devront ajouter à l’hypothèque le don de 100 000 $ que leurs parents destinent au troisième enfant.

L’actif net résultant, 200 000 $, correspondra au cadeau de 100 000 $ à chacun des deux enfants propriétaires de l’immeuble.

Pour construire une maison sur leur petit terrain, Jocelyn extrairait 300 000 $ de ses épargnes.

« Pour la première fois, c’est une unifamiliale. J’ai toujours considéré que je n’avais pas les moyens d’une unifamiliale. »

Un détail…

Question subsidiaire : « Pouvons-nous faire de tels cadeaux sans nuire à notre niveau de vie de retraité ? »

Jocelyn détient un Compte de retraite immobilisé (CRI) bien garni, issu de l’emploi qu’il a occupé une bonne partie de sa vie. Mais ses épargnes substantielles proviennent pour l’essentiel des propriétés qu’il a successivement achetées et revendues au fil des années, toujours comme propriétaire occupant !

Mireille, âgée de 60 ans, prévoit de prendre sa retraite dans un an. Elle gagne pour l’instant un salaire de 70 000 $ et elle touchera une rente de retraite de 21 000 $, coordonnée à la RRQ.

Outre leur triplex, le couple possède une propriété à la campagne.

« Actuellement, notre revenu est de 72 000 $ pour ma conjointe, plus 50 000 $ pour moi, soit environ 120 000 $, résume Jocelyn. Comme nous voulons continuer à faire au moins un long voyage de trois mois chaque année et que nous voulons entretenir les deux propriétés, nous devons peut-être envisager à la retraite le même montant que maintenant, soit 120 000 $. »

La réponse

Jocelyn et Mireille doivent-ils faire un don ou une vente à prix symbolique ? Comment organiser la cession de la propriété ?

Deux planificateurs financiers de Banque Nationale Gestion privée 1859 ont fait équipe pour répondre à ces questions.

Premier constat : il faut oublier la vente à prix d’ami — ou à prix de parent, dans le cas qui nous occupe.

En guise de démonstration, il fait l’hypothèse que les parents vendent la propriété 100 000 $ sous sa valeur sur le marché.

« Comme la transaction est entre personnes liées, ce cadeau de 100 000 $ va être taxé deux fois », dit-il.

Quel est ce prodige fiscal ? Voici. Le fisc décréterait que la propriété a été vendue à sa juste valeur marchande (JVM), soit 100 000 $ de plus, et le gain en capital de Jocelyn serait calculé et imposé en incluant cette somme.

Les enfants, pour leur part, acquerraient officiellement la propriété à un prix inférieur de 100 000 $ à sa valeur réelle. Quand ils la revendront, cet écart de 100 000 $ s’ajoutera à leur gain en capital.

Pour éviter cette double imposition, mieux vaut donc faire don de la propriété, qui sera cédée par Jocelyn et acquise par les enfants à sa juste valeur marchande.

« Pour justifier la juste valeur marchande, il y a le compte de taxes, mais il y a souvent des écarts entre le compte de taxes et une évaluation agréée, souligne François Archambault. Comme on transige entre personnes liées, il est toujours de bon conseil de faire faire une évaluation agréée par un évaluateur indépendant. C’est cette valeur qu’on va mettre dans la déclaration de revenus. »

L’acte de donation spécifiera cette juste valeur marchande et pourra faire état de l’obligation faite aux deux enfants de remettre 100 000 $ au troisième.

Les deux enfants, qui deviendront propriétaires indivis de la propriété, devront eux aussi prendre quelques précautions. « Il est souhaitable de faire une convention d’indivision », recommande le notaire fiscaliste.

Cette convention pourra préciser certains points susceptibles de désaccord, voire de litige : le partage des coûts de rénovation, les conséquences d’un décès, un droit de premier refus si l’autre copropriétaire veut mettre sa part en vente…

Petite vérification

Voilà pour l’organisation du don.

Par acquit de conscience, Daniel Laverdière, directeur principal au centre d’expertise de Banque Nationale Gestion privée 1859, a tout de même vérifié si la générosité du couple était compatible avec ses projets de retraite.

En théorie, le gain en capital réalisé sur la partie de l’immeuble utilisée par le couple, soit le tiers de la propriété, pourrait être exempté d’impôt. Jocelyn a cependant fait savoir qu’il réservait la désignation de résidence principale pour la maison de campagne.

Pour les besoins de leur calcul, les deux spécialistes posent que l’impôt au moment du transfert de la propriété atteindrait un maximum de 50 000 $.

Daniel Laverdière soustrait ces 50 000 $ de l’actif non enregistré de Jocelyn.

Il en retire également les 300 000 $ nécessaires à la construction de la nouvelle maison.

Il applique aux épargnes résiduelles un taux de rendement de 3,75 %, dans un contexte d’inflation de 2,1 %.

Quel est le coût de vie du couple ? Jocelyn approximait ses besoins en termes de revenus bruts.

Avec des revenus totalisant 120 000 $ pour les deux conjoints, « on tourne autour de 92 000 $ net, expose notre planificateur. Finalement, j’ai mis 96 000 $, probablement au-dessus de ce dont ils ont besoin. C’est un beau chiffre, il se divise par 12, ça fait 8000 $ par mois. »

Dans ces conditions, les épargnes s’épuiseront quelques années avant le centième anniversaire de Mireille.

« C’est beau donner, mais il faut s’assurer d’avoir les reins solides pour faire face à la retraite », énonce Daniel Laverdière.

« Le test confirme que ça marche. »

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

Les chiffres

Jocelyn, 66 ans

RRQ : 12 000 $
PSV : 7200 $
Retraits des épargnes : 20 000 $
Revenus de contrats : 10 000 $
CRI : 740 000 $
REER : 450 000 $
CELI : 60 000 $
Non enregistré : 990 000 $

Mireille, 60 ans

Salaire : 70 000 $
Rente de retraite dans un an : 21 000 $
REER : 125 000 $

Propriétés 
Triplex, propriétaires occupants, valeur de 600 000 $
Solde hypothécaire : 300 000 $
Maison de campagne