Train de vie: comment épargner après l’achat d’un plex ?

Après quelques années de recherche immobilière, et d’efforts d’épargne en mise de fonds avec un revenu d’emploi confortable, Charlie, 29 ans, vient de faire l’acquisition d’un immeuble résidentiel de quatre logements (quadruplex).

Elle a repris l’un des logements pour son habitation personnelle. Avec son ami travailleur de la construction, elle a entrepris des rénovations qu’elle évalue à une douzaine de milliers de dollars cette année, mais à quelques milliers de dollars pour les années suivantes.

« L’achat d’un plex est un projet dont je rêvais depuis des années. Et j’envisage déjà mon prochain plex », indique Charlie. Aussi parmi ses projets : l’emménagement prochain en couple dans l’un des logements de son plex, et un premier enfant dans deux ou trois ans.

Mais avant de donner suite à ses projets, Charlie s’interroge sur l’état de ses finances personnelles après ce premier investissement immobilier évalué à 630 000 $, mais encore grevé de 504 000 $ en solde de prêt hypothécaire.

De plus, parce que la constitution d’une mise de fonds a monopolisé sa capacité d’épargne depuis quelques années, ce quadruplex résidentiel constitue maintenant la presque totalité du patrimoine personnel de Charlie.

Par exemple, sa capacité d’épargne-placement en comptes à incidence fiscale demeure quasiment inutilisée — régime d’épargne-retraite (REER), compte d’épargne libre d’impôt (CELI), projet de régime d’épargne-études (REEE) pour son futur enfant, etc.

De plus, Charlie ne bénéficie pas d’un régime de retraite lié à son emploi.

Entre-temps, avec l’ajout de revenus de loyers à son revenu d’emploi, l’évolution budgétaire de Charlie laisse entrevoir une capacité d’épargne (après impôts, perceptions salariales, dépenses pour le plex et dépenses personnelles) de l’ordre de 12 000 $ par an.

Dans ce contexte, Charlie veut obtenir des conseils sur la meilleure façon de gérer le rétablissement de sa capacité d’épargne. Et ce, en tenant compte des critères d’optimisation fiscale à court terme et de meilleure planification financière à moyen et long terme.

La situation et les questions de Charlie ont été soumises à Gaétan Veillette, planificateur financier des Services financiers Groupe Investors, à leur bureau de Brossard, en banlieue sud de Montréal.

Les recommandations

D’emblée, Gaétan Veillette constate que la situation financière de Charlie demeure en période d’ajustements à la suite de son récent investissement dans un quadruplex résidentiel.

Et en se basant sur son expérience de planificateur financier, il estime que cette période d’ajustements budgétaires pourrait durer un an ou deux avant que le tout se stabilise.

Par conséquent, M. Veillette préfère s’en tenir à des estimations prudentes des flux budgétaires de Charlie afin de formuler ses recommandations de gestion de sa capacité d’épargne récupérée.

Par exemple, explique-t-il, « il est réaliste de considérer que le quadruplex acquis récemment par Charlie ne générera que très peu ou pas de liquidités nettes positives (après impôts et dépenses totales) durant ses premières années de propriété ».

Néanmoins, « Charlie se bâtit déjà une équité [avoir net] avec le temps par le remboursement du capital de son prêt hypothécaire — environ 13 000 $ par an — et l’appréciation de la valeur de son immeuble. En fait, la rentabilisation de cet investissement immobilier s’effectuera surtout à long terme pour Charlie, tout en lui permettant de se loger presque gratuitement dans l’un des quatre logements ».

Cela dit, avec les informations de base obtenues de Charlie, et les estimations budgétaires et fiscales qu’il peut en déduire, Gaétan Veillette parvient à évaluer sa capacité d’épargne aux environs de 12 000 $ par an.

Ensuite, comment canaliser cette capacité d’épargne vers les trois possibilités qui s’offrent à Charlie : contributions augmentées à son CELI ou à son REER, remboursement de capital accéléré sur le prêt hypothécaire ?

En tenant compte aussi de l’optimisation fiscale de cette capacité d’épargne et du projet d’achat d’un deuxième immeuble de logements dans cinq ans ?

En premier lieu, Gaétan Veillette recommande à Charlie de « prioriser les contributions au CELI afin d’accumuler une réserve en cas d’imprévus, et d’épargner en vue de l’acquisition d’un second immeuble ».

En second lieu, concernant la priorité d’épargne en REER plutôt qu’en CELI, Gaétan Veillette estime qu’elle deviendrait plus pertinente pour Charlie si elle décidait de reporter son projet d’achat d’un second immeuble de logements, ou d’y renoncer.

« Si Charlie se désistait éventuellement de ce projet, elle aurait alors avantage à prioriser le comblement de sa capacité d’épargne en REER, qui demeure largement sous-utilisée. Dans ce cas, je lui recommanderais de canaliser au moins 8000 $ par an vers son REER, et de diriger le reste de l’épargne disponible vers le CELI », explique M. Veillette.

« Selon le revenu imposable prévisible pour Charlie, ses contributions augmentées en REER pourraient lui valoir un rendement fiscal de l’ordre de 37 % à 41 % à court terme. Il s’agirait donc d’une option très intéressante sur le plan fiscal, mais aussi parce que Charlie ne bénéficie pas d’un régime de retraite à son travail. »

Enfin, quant à la possibilité pour Charlie d’utiliser sa capacité d’épargne pour accélérer le remboursement de son prêt hypothécaire sur son quadruplex, Gaétan Veillette la considère comme non pertinente dans sa situation actuelle de nouvel investisseur en immobilier.

« Compte tenu des bas taux d’intérêt, la réduction du prêt hypothécaire ne devrait pas être considérée comme une priorité », souligne M. Veillette.

« Certes, le remboursement plus rapide du prêt hypothécaire permettrait de diminuer les coûts d’intérêt à long terme. Toutefois, Charlie doit aussi considérer que ces coûts d’intérêts hypothécaires sont déductibles des revenus de loyer imposables provenant de trois des quatre logements de son immeuble. »

Charlie, 29 ans

Actif : Quadruplex résidentiel : évalué à 630 000 $
Compte d’épargne courant : 10 000 $
Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) : 3000 $ (31 000 $ en cotisations inutilisées)
Compte d’épargne libre d’impôt (CELI) : 0 $ (63 500 $ en cotisations inutilisées)
Régime de retraite lié à l’emploi : non
Passif : Prêt hypothécaire : 504 000 $ (à 3,2 % d’intérêt)
Avoir net : environ 135 000 $
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Budget annualisé : Revenu imposable : environ 93 000 $ (revenu d’emploi + revenus locatifs nets)