Vous planifiez un projet qui demande une utilisation judicieuse de votre argent ? Vous avez des problèmes financiers ?

Marc Tison Marc Tison
La Presse

« J’ai 69 ans et je prends ma retraite en mars prochain », nous écrit notre lectrice – appelons-la Marie-Claire.

Elle veut profiter de cette heureuse transition pour devenir propriétaire.

« Plus jeune, j’ai eu pendant quelques années une petite maison à la campagne avec un grand jardin que j’ai dû vendre pour retourner en ville afin de donner à mes filles une instruction qui reflétait davantage mes valeurs », explique-t-elle.

« Je rêve depuis plus de 40 ans de retourner vivre à la campagne et d’y avoir un jardin. »

Ses filles ont grandi, mais elle est restée en ville, dans un logement situé à deux pas d’un jardin communautaire – une manière de cultiver sa passion.

Il y a quatre ans, le propriétaire l’en a délogée « en prétextant vouloir l’habiter lui-même, alors qu’il l’a rénové et revendu ».

Le logement qu’elle occupe depuis lors est beaucoup plus éloigné de son jardin communautaire. « Et comme je prends ma retraite au mois de mars prochain, le désir de réaliser ce vieux rêve est devenu de plus en plus lancinant. »

« J’ai donc fait certaines démarches et j’ai réalisé que je pouvais encore faire un RAP avec une partie de mes REER et peut-être acheter une petite maison près de Sherbrooke, où habite une de mes filles. »

Mais en a-t-elle les moyens ?

Une rencontre

Marie-Claire est venue nous rencontrer pour nous en dire plus.

Entre-temps, elle avait visité une jolie propriété, dans un petit village de l’Estrie.

L’atelier et le garage attenant serviraient à sa fille, artisane, qui pourrait venir y travailler durant la belle saison et y vendre sa production.

Marie-Claire estime qu’elle pourrait acquérir la propriété, en vente depuis longtemps, pour environ 145 000 $.

Mais au moment de s’engager et de présenter une offre, « j’ai fait une des plus belles crises d’anxiété de ma vie », raconte-t-elle.

« Qu’est-ce qui te fait si peur ? », s’est-elle demandé.

« Finalement, c’était de donner un héritage empoisonné à mes enfants. »

Si la maison peine actuellement à trouver acheteur, quelle sera sa valeur sur le marché quand Marie-Claire devra s’en défaire à son tour ?

« Je me dis qu’ils vont peut-être être obligés de la vendre à perte. »

La réponse

Le premier réflexe de la planificatrice financière Nathalie Chouinard n’est peut-être pas surprenant : la directrice de comptes Gestion de patrimoine chez Service Signature Desjardins Bas-Saint-Laurent–Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine s’est demandé si Marie-Claire répondait aux critères courants des prêts hypothécaires.

PHOTO FOURNIE PAR NATHALIE CHOUINARD

Nathalie Chouinard, directrice de comptes Gestion de patrimoine chez Service Signature Desjardins Bas-Saint-Laurent–Gaspésie–Îles-de-la-Madeleine

Ses revenus actuels de 32 000 $ avant impôts « sont à peu près les mêmes qu’elle va avoir à la retraite », observe-t-elle.

Le test de l’amortissement brut de la dette (ABD) doit être appliqué avec le taux de référence de cinq ans de la Banque du Canada, pour s’assurer que le budget de l’emprunteur résistera à une hausse.

Posons donc une acquisition à 145 000 $, un taux d’intérêt de 5,19 %, un amortissement de 25 ans et une mise de fonds de 20 %, soit 29 000 $ tirés du REER en vertu du RAP. La mensualité s’établit à 687 $. En y ajoutant 150 $ en frais de chauffage et 170 $ en impôts fonciers, la charge mensuelle s’élève à 1007 $, soit 38 % des revenus bruts de 2666 $.

Le plafond est habituellement à 28 % pour un prêt conventionnel et à 35 % pour un prêt assuré, indique la planificatrice.

Problème, déjà.

En réalité

Mais du strict point de vue budgétaire, comment la situation se présente-t-elle ?

Avec le taux d’intérêt actuel de 3,09 %, la mensualité se fixerait en réalité à 554 $.

Les frais de logement s’élèveraient donc à 874 $.

Marie-Claire consacre actuellement 1060 $ par mois au chauffage et au loyer de son logement actuel.

Sans plus le détailler, elle a estimé que son coût de vie égalait les 28 322 $ de ses revenus nets.

Exercice budgétaire

Notre planificatrice a refait l’exercice budgétaire au plus serré, en incluant des montants pour l’assurance et l’entretien de la propriété et pour l’usage d’un véhicule d’occasion, acheté avec le CELI.

Elle atteint ainsi un coût de vie de 26 400 $.

« En retirant les impôts, Marie-Claire va avoir des revenus de retraite d’environ 27 000 $ net par année. Ça ne lui donne pas une grande marge de manœuvre. »

Projection de retraite

En ne considérant que ces chiffres, Marie-Claire réussirait à boucler son budget avec ses revenus de rente. Tout juste.

Mais Nathalie Chouinard est prudente.

Elle a fait une projection de retraite sur la base d’un coût de vie de 30 000 $, pour donner un jeu budgétaire à la future retraitée.

La planificatrice applique un rendement de 3,4 % aux 42 000 $ qui demeurent dans le REER.

Dans ces conditions, « à 81 ans, elle commence à manquer d’argent », assène-t-elle.

Dans 10 ans…

Marie-Claire léguerait-elle des problèmes si elle décédait à 80 ans ?

Avec un taux d’intérêt de 3,09 % et une mise de fonds de 29 000 $, le solde du prêt s’établira dans 10 ans à quelque 80 000 $.

En supposant que la valeur de la propriété se soit maintenue, ses enfants empocheraient environ 60 000 $, frais de vente déduits.

Il est très peu probable que la maison vaille moins que les 80 000 $ du solde hypothécaire, ce qui représenterait une perte de valeur de 45 %.

Le point d’achoppement n’est donc pas l’héritage que Marie-Claire laisserait – ou pas – à ses enfants.

Simplement, « je ne trouve pas qu’elle fait une bonne affaire », s’inquiète Nathalie Chouinard.

À la rigueur, si elle tenait malgré tout à acheter la petite maison au jardin, elle pourrait demander à sa fille une contribution mensuelle pour l’utilisation de l’atelier et du garage.

Mais notre conseillère préfère une autre solution.

« Pourquoi ne loue-t-elle pas une petite maison avec jardin, dans un coin qui lui plaît ? »

Toujours avec un même coût de vie de 30 000 $, mais cette fois en entamant sa retraite avec l’entièreté de ses REER, « elle a de l’argent jusqu’à 91 ans ».

L’important, après tout, c’est le jardin…

Les chiffres de Marie-Claire, 69 ans

• Revenus nets actuels : 28 332 $
• Revenus bruts à la retraite (régime de retraite, RRQ, PSV) : 32 500 $
• Coût de vie actuel estimé : 28 000 $
• REER : 71 000 $
• CELI : 5000 $
• Liquidités : 4000 $
• Prix d’achat potentiel : 145 000 $
• Impôts fonciers : 1934 $
• Électricité et chauffage : 1570 $ par année