Train de vie: comment aider nos vieux parents à vivre dans leur condo ?

Situation: ce sont deux conjoints quasi octogénaires, deux compagnons d’une vie jalonnée de bouleversements.

Nés à l’étranger, au Canada depuis des lustres, ils honoraient quelques nobles traditions financières. Comme l’importance de posséder et, si possible, de léguer une maison.

Et en effet, leur modeste condo est maintenant payé.

Mais alors qu’ils sont encore loin du terme de leur route, ils se trouvent à court de liquidités. Leurs revenus ne couvrent pas leurs dépenses.

Leurs deux fils veulent les aider.

Option 1

Ils considèrent deux manières de le faire.

« Est-il préférable que nos parents nous transfèrent le condo, à mon frère et à moi, et que nous assumions conjointement leurs dépenses à partir d’un compte conjoint ? », s’enquiert l’un des deux frères — appelons-le Stéphane.

À eux deux, les parents touchent des revenus d’environ 22 000 $ par année. Ils n’ont pas de voiture. Leurs dépenses totalisent environ 24 000 $, d’où un déficit qui s’est traduit par des dettes de 18 000 $ sur marges et cartes de crédit.

« S’ils nous cèdent le condo, quels seront les impacts fiscaux ? », demande encore Stéphane. « Nos parents perdront-ils leur crédit fiscal pour maintien à domicile d’une personne de plus de 70 ans ? »

Les deux frères sont chacun propriétaires d’une résidence principale. La future plus-value du condo dont ils deviendraient copropriétaires serait donc imposable. « Le coût présumé d’acquisition sera-t-il de 0 $ ou 200 000 $ ? Devons-nous faire évaluer le condo par un simple agent ou un évaluateur ? »

Option 2

Stéphane et son frère songent à une autre avenue : « Devrions-nous plutôt leur faire une sorte d’hypothèque inversée ? »

Leurs parents demeureraient alors propriétaires du condo. Leurs deux enfants leur avanceraient une somme périodique, à laquelle s’appliquerait un taux d’intérêt raisonnable.

Le prêt ne serait remboursé qu’au décès — avec le condo légué en héritage — ou lors de la vente de la propriété.

« Nous leur fournirions un état de compte mensuel qui indiquerait le montant cumulatif du capital et des intérêts. Les intérêts s’ajouteraient au prêt. »

« Quelles sont les précautions à prendre ? Et, en gros, quelle est la meilleure option pour nous ? »

LA RÉPONSE

L’intention des deux frères est claire : s’assurer que leurs parents ont suffisamment d’argent pour vivre.

Dans la première option qu’ils présentent, leurs parents leur font don de leur condo en échange de leur soutien financier.

Celui-ci prendrait la forme des impôts fonciers et des frais de copropriété dont ils auraient désormais la charge. Nous supposerons que leurs budgets respectifs leur permettent de faire ce paiement — disons 6000 $ par année, ou 3000 $ chacun, soit 250 $ par mois.

Avec la disparition de cette dépense de 6000 $, le budget du vieux couple dégagerait un surplus de 4000 $ plutôt qu’un déficit de 2000 $.

Une belle solution ?

La planificatrice et notaire Guylaine Lafleur, du cabinet Bachand Lafleur, groupe conseil, émet quelques réserves.

« Les parents, avec cette option, n’ont aucune protection. Si les enfants, pour quelque raison, les obligent à déménager ou cessent de payer les frais de condo ou les taxes et que les parents se trouvent en difficulté à cause de ça, ils n’ont aucun recours. »

S’ils empruntaient néanmoins cette avenue, la notaire prescrit un acte de donation en bonne et due forme.

Aux yeux (scrutateurs) du fisc, la propriété sera réputée avoir été vendue par les uns et acquise par les autres à sa juste valeur marchande.

« Dans ce cas-ci, il n’y aurait pas d’impôt à payer pour les parents, parce qu’il y a une exemption d’impôt sur le gain en capital réalisé sur une résidence principale », rappelle M^e Lafleur.

Les enfants acquerraient pour leur part la propriété à sa valeur présumée au moment du don, hypothétiquement 200 000 $.

« Si l’immeuble est revendu cinq ans plus tard pour 250 000 $, il y a un gain imposable de 50 000 $ et non pas de 250 000 $, même si les enfants n’ont rien payé. »

Comment cette juste valeur marchande devrait-elle être fixée ? demande Stéphane. Pour éviter toute contestation par le fisc, il vaudrait mieux la faire établir par un évaluateur agréé.

Pour les deux frères, désormais copropriétaires du condo pour moitié, la notaire recommande une convention d’indivision notariée, qui pourra stipuler les conséquences d’un défaut de paiement de leur part des frais.

Ils n’auront pas à payer de droits de mutation, car il y a exonération dans les cas de transfert d’une propriété en ligne descendante ou ascendante directe (parents aux enfants ou petits-enfants aux grands-parents, par exemple).

Les effets sur les crédits d’impôt pour maintien à domicile seraient moins importants qu’ils ne le craignent. « Ce ne sont pas tous les frais de condo qui sont admissibles à ce crédit, indique la notaire. Les syndicats de copropriété vont émettre des reçus pour la partie qui est reliée à l’entretien. »

L’option 2

La planificatrice tend à préférer la seconde avenue envisagée par les deux frères : une forme d’hypothèque inversée familiale, où un intérêt est calculé sur les sommes avancées aux parents, sans que ceux-ci aient à faire quelque remboursement.

Le principal et les intérêts accumulés ne seront remboursés aux deux frères qu’au dernier décès, ou lors de la vente de la propriété.

« Ça ne prendrait pas la forme d’une hypothèque inversée comme les institutions financières le font, mais ça pourrait être un prêt à déboursés progressifs avec une garantie hypothécaire en faveur des deux garçons », décrit notre notaire.

L’acte notarié n’enregistrerait qu’un seul prêt consenti à parts égales par deux personnes, avec une charge inscrite sur l’immeuble.

« Les parents sont protégés, car ils demeurent propriétaires, indique M^e Lafleur. L’acte notarié garantit que les enfants seront remboursés au décès ou à la vente, même s’ils ne sont pas héritiers. »

Avantage supplémentaire, et au contraire de la première option, la plus-value réalisée entre le début des versements et la disposition de la propriété ne sera pas imposable aux mains des frères, car leurs parents demeurent propriétaires.

Il demeure toutefois une importante différence avec une véritable hypothèque inversée. Avec celle-ci, c’est l’institution financière qui prête l’argent.

Avec l’hypothèque inversée « familiale », les frères puiseront dans leurs fonds propres les sommes qu’ils verseront régulièrement à leurs parents.

Mais s’ils n’en avaient pas les moyens, y aurait-il une autre solution ?

Voyons voir.

Marge hypothécaire hypothétique

Les deux frères n’ont pas l’intention d’acquitter — du moins directement — les dettes de 18 000 $ de leurs parents.

Or, les versements reliés à ces dettes équivalent justement au déficit budgétaire des parents.

Une marge de crédit hypothécaire sur laquelle les parents ne verseraient que les intérêts permettrait de consolider ces dettes à moindre coût.

Ils devront toutefois tirer sur leur marge pour payer ces intérêts, qui augmenteraient à mesure qu’ils s’ajoutent au principal.

Un petit calcul, en utilisant le taux de 3,8 % affiché par une institution financière en ligne au nom d’agrume, nous montre qu’après 10 ans, la dette accumulée s’élèverait à un peu plus de 25 000 $ — dans la mesure où le taux reste stable, et c’est là que réside le risque.

Un appel à l’institution acidulée nous apprend malheureusement que le maigre revenu de 22 000 $ n’autorise pas la marge hypothécaire minimale de 50 000 $.

Cependant, si le condo était cédé aux enfants, ceux-ci auraient plus facilement accès à une telle marge de crédit hypothécaire.

Évidemment, rien n’est parfait : les intérêts seraient versés à l’institution financière plutôt qu’aux frères, et ceux-ci seraient forcés à terme de vendre la propriété pour rembourser la marge. Et comme dans l’option 1, les parents devraient compter sur la bonne volonté de leurs enfants.