Quand la maison familiale pèse trop lourd

Isabelle, 57 ans, travaille dans le milieu de l’éducation dont elle ne prévoit pas de retraite avant l’âge de 65 ans. Elle est veuve et mère de deux étudiantes de 19 et 21 ans qui habitent encore avec elle.

Isabelle possède la maison familiale qui comprend un logement locatif au sous-sol. Cette maison évaluée à 280 000 $ demeure liée à des soldes de prêts qui totalisent 30 000 $.

Ce financement découle de travaux de rénovation et d’entretien faits ces dernières années.

Le passif financier d’Isabelle comprend aussi un solde de 14 500 $ sur un prêt auto pour l’achat récent d’un véhicule d’occasion, mais en bonne condition.

Du côté des actifs financiers, outre sa part du régime de retraite des éducateurs du secteur public, Isabelle a accumulé près de 170 000 $ dans trois types de comptes enregistrés : des REER et un CELI, et un REEE pour les études de ses deux filles.

Dans son budget, Isabelle dispose d’un revenu brut totalisant environ 58 000 $ par an incluant son salaire, son revenu du logement locatif et son allocation de conjoint survivant du Régime de rentes du Québec (RRQ).

En contrepartie, ce revenu brut s’avère relativement modeste face à des déboursés totaux qui avoisinent 57 000 $ par an : maison, vie personnelle et familiale, impôts fédéral et provincial, épargne-retraite.

LES CHIFFRES : 

Revenus

Revenu total : 58 700 $/an

Déboursés totaux : environ 57 000 $/an

Actifs financiers : 

REER : 134 000 $

CELI : 2500 $

REEE : 33 000 $

Part d’un régime de retraite d’employeur : rente estimée à 8550 $ par an à 65 ans

Actif non financier : 

Maison unifamiliale avec logement locatif au sous-sol : évaluée à 280 000 $

Passif : 

Prêt et marge de crédit hypothécaire sur la maison : 30 000 $

Prêt-auto : 14 400 $

LES QUESTIONS

C’est donc dans un contexte de budget relativement serré qu’Isabelle se préoccupe de plus en plus de la préparation de son train de vie de retraite, prévue dans quelques années.

Ses principales questions concernent le fait de garder ou non la maison familiale.

Pour le moment, Isabelle envisage de vendre sa maison « dans quatre ou cinq ans », après que ses deux filles auront quitté le foyer familial.

Mais d’ici là, Isabelle sait que d’autres rénovations et travaux d’entretien estimés à « plusieurs milliers de dollars » seront à faire sur sa maison : toiture, salles de bains, logement, etc.

Pour financer ces travaux, Isabelle devrait rehausser à nouveau son crédit hypothécaire (prêt et marge de crédit) au-delà du solde courant de 30 000 $, qui découle de travaux antérieurs.

Par ailleurs, Isabelle s’interroge sur la façon de considérer la revente ou non de sa maison dans quelques années, avant sa retraite.

« Lorsque mes filles seront parties, cette maison sera trop grande et probablement trop coûteuse à soutenir par moi-même. Par ailleurs, je sais que je pourrais m’établir dans un logement moins grand et mieux adapté à mon train de vie de retraite », explique Isabelle.

En contrepartie, elle se demande si, au lieu de vendre sa maison, elle aurait avantage à en conserver la propriété après l’avoir mise entièrement en location.

Isabelle estime que ses revenus locatifs pourraient tripler aux environs de 21 000 $ par an. Mais suffiront-ils pour lui procurer une bonne marge de manœuvre budgétaire au moment de la retraite avec les déboursés additionnels de son logement personnel ?

D’une part, en considérant que son revenu sera alors très diminué avec une rente de régime de retraite estimée à 8550 $ par an, avant les rentes d’origine gouvernementale ?

D’autre part, en considérant sa capacité limitée de contribuer davantage à ses comptes d’épargne-retraite au fil des prochaines années ?

Ces questions d’Isabelle ont été soumises à Antoine Chaume, planificateur financier et conseiller en sécurité financière au bureau de Montréal de la firme Lafond et Associés.

LES CONSEILS

D’emblée, Antoine Chaume recommande à Isabelle d’effectuer rapidement une « révision budgétaire » afin de rééquilibrer son niveau de dépenses totales en fonction de son revenu disponible après impôt.

« En incluant les déboursés de remboursement de prêts, le budget courant d’Isabelle est presque déficitaire. Ce qui la rend de plus en plus vulnérable financièrement à des imprévus, tels qu’une réparation d’urgence sur la maison ou un soudain défaut de paiement de locataire », avertit Antoine Chaume.

Pour effectuer cette révision budgétaire, M. Chaume suggère à Isabelle d’examiner en priorité deux postes de dépenses :

– Évaluer la nécessité des polices d’assurance de personne (vie, invalidité) qui lui coûtent 2500 $ par an, et qui pourraient être en surplus de ses assurances collectives au travail et des besoins réels pour ses filles devenues adultes.

– Réduire les paiements de son financement hypothécaire en rallongeant son échéance sur une quinzaine d’années additionnelles, alors que les taux d’intérêt demeurent très faibles historiquement.

« Seulement en réduisant ces deux déboursés dans son budget courant, Isabelle pourrait se libérer quelques milliers de dollars afin de rehausser ses contributions en épargne-retraite, dont l’actif demeure faible à moins de 10 ans de la retraite », explique Antoine Chaume.

« Entre-temps, Isabelle a une part importante de son actif personnel – soit 66 % ou les deux tiers – qui est concentré dans la valeur de sa maison. Une telle répartition d’actif dans un immeuble résidentiel à rendement financier presque nul sinon négatif à moyen terme risque de la mener en situation budgétaire difficile dès ses premières années de retraite. »

Dans ce contexte, Antoine Chaume recommande à Isabelle de privilégier la revente de sa maison dans quelques années, dès que son contexte familial le lui permettra, au lieu de la conserver en location complète, et de se reloger dans un logement locatif mieux adapté à ses besoins de retraitée.

« Selon son budget courant et prévisible, tout indique qu’Isabelle n’aura pas les moyens de demeurer dans sa maison actuelle à la retraite sans risquer d’épuiser prématurément son épargne-retraite afin de combler son déficit budgétaire au fil des ans », avertit Antoine Chaume.

« En contrepartie, la revente de sa maison dans quelques années, avant la retraite, lui fournirait des fonds pour régler ses dettes résiduelles [maison, auto] et presque doubler son actif en épargne-retraite », selon M. Chaume.

« Isabelle pourrait remplir tout l’espace disponible dans ses comptes enregistrés [REER, CELI]. Elle devrait même envisager l’achat de parts de fonds fiscalisés comme le Fonds de solidarité, dont les avantages fiscaux sont de plus en plus payants lorsqu’on approche de la retraite. »

En agissant ainsi, conclut Antoine Chaume, Isabelle bénéficierait à l’approche de la retraite d’une « meilleure tranquillité d’esprit » sur le plan financier lui permettant aussi de bien adapter son train de vie personnel et familial pour une retraite agréable.