Pour fuir son condo délabré, elle ne voit qu'une issue : le rétrocéder à son prêteur hypothécaire.

Pour fuir son condo délabré, elle ne voit qu'une issue : le rétrocéder à son prêteur hypothécaire.

LA SITUATION

Anne-Marie est prisonnière de son condo.

« Je voudrais connaître les impacts [qu'aurait le fait] de céder volontairement mon condo au prêteur », demande-t-elle.

Elle raconte, amère.

« En décembre 2014, je fais l'achat de ce qui devait être un beau condo avec une grande terrasse et un garage. »

Elle a payé 325 000 $ cet appartement en copropriété indivise.

« J'y ai mis le maximum de mes épargnes. Ma vie va tellement être meilleure ici, me disais-je. À 50 ans, c'est un nouveau départ, rempli d'espérance. Le BONHEUR ! Faux... »

« Aujourd'hui, je demeure dans un condo rempli de moisissure, avec un mur de brique et un toit qui menacent de s'effondrer, la tuyauterie qui gèle l'hiver et sans le garage que j'ai payé. »

Le promoteur est mort subitement en juin 2015, « ce qui a laissé, les propriétaires des condos et sa veuve dans la m... »

La veuve du promoteur a refusé l'héritage, grevé de dettes.

L'immeuble est maintenant détenu par une société de financement de la Colombie-Britannique.

Anne-Marie n'a pas de recours possible pour les défauts de construction, soutient-elle.

« Mon avocat a vérifié et ça ne vaut pas la peine. »

Elle occupe un des quatre appartements de la phase 2 du projet. Deux sont inoccupés, un autre est loué en sous-main par le propriétaire du bar qui occupe le local commercial du rez-de-chaussée.

« Tout me pousse à partir. À abandonner et cesser de payer mon hypothèque et absorber la perte financière. Je ne peux pas payer un loyer ou une autre hypothèque si je ne largue pas ce condo. Il reste une hypothèque d'environ 117 000 $ sur une supposée valeur de 325 000 $. »

Se jugeant incapable de vendre la propriété, elle ne voit qu'une seule issue : la rendre à son créancier.

Mais quel serait l'impact sur son dossier de crédit ? 

Elle se doute bien que l'abandon de son condo affecterait aussi ses projets de retraite.

Âgée de 53 ans, Anne-Marie travaille depuis 15 ans pour son employeur actuel.

« Je pourrais prendre ma retraite dans un peu moins de deux ans, à 55 ans. Peut-être que ce trou va m'en empêcher. Mais je ne veux pas la prendre à 65 ans. Idéalement, ce serait à 57 ans. »

S'échapper de sa prison...

« La décision aurait dû être prise il y a longtemps, mais je vivais d'espérance. Je n'en ai plus maintenant, sauf celle de partir d'ici avant la neige. »

Photo Yan Doublet, Archives Le Soleil

David Paré, conseiller en placement chez Desjardins Gestion de patrimoine

LA RÉPONSE

Mais peut-on rendre volontairement sa maison à la banque ?

« On a de ces cas-là, parce qu'il arrive quelque chose, une situation financière précaire, une séparation, une maladie », répond Isabelle Cauchon, directrice du recouvrement pour les prêts hypothécaires chez Desjardins.

« C'est assez rare qu'on refuse, ajoute-t-elle. Habituellement, on fait évaluer la maison, pour voir ce qu'on a à reprendre. »

Dans les cas où, comme notre lectrice, le solde du prêt est nettement inférieur à la valeur de la propriété, « on va conseiller à la personne de vendre la maison par elle-même. On peut l'accompagner ».

Sinon, « il y a deux types de procédures légales. On peut reprendre la maison et ça éteint la dette ».

Si elle subit une perte, l'institution vérifiera si elle est « capable d'aller chercher le manque à gagner d'une autre façon : un jugement personnel, une saisie sur la paie » ...

« Il y a une autre procédure : si nous reprenons la maison et que finalement nous faisons 100 000 $, on va les redonner au propriétaire. Mais c'est rare : je n'ai jamais vu ça ! »

Dans tous les cas, la cote de crédit de l'emprunteur en subira les contrecoups. 

« Une rétrocession volontaire, ça serait un R7 », estime Mme Cauchon.

Par opposition à la pire cote (R9), une cote R7 indique que la personne fait des versements réguliers en vertu d'une entente pour régler ses dettes.

Règle générale, la cote R7 résultant d'une proposition de consommateur reste inscrite au dossier de crédit pendant trois ans après le dernier paiement.

L'effet sur la capacité d'emprunt « dépend de chaque institution financière », souligne Isabelle Cauchon. 

En résumé, « il est toujours préférable de s'asseoir avec sa conseillère et d'expliquer ce qui se passe », avise-t-elle.

UN PREMIER SCÉNARIO

Ce point étant éclairci, le problème de la retraite a été abordé par le planificateur financier David Paré, conseiller en placement chez Desjardins Gestion de patrimoine.

Dans un premier scénario, il suppose qu'Anne-Marie rétrocède son condo à l'institution financière, ou encore qu'elle le vend à perte et qu'elle encaisse tout juste suffisamment pour rembourser son prêt. Dans les deux hypothèses, « on repart à zéro, elle n'a plus d'hypothèque ».

Il estime son niveau de vie actuel à 36 000 $ par année, soit 3000 $ par mois, dont 600 $ sont consacrés au remboursement de l'hypothèque. À ces 600 $, il ajoute 600 $ pour le paiement d'un loyer de 1200 $ par mois. 

Elle dépensera donc environ 43 000 $ par année. 

Pour ses projections, il retient les paramètres d'un rendement de 4 %, d'une inflation de 2,1 % et d'un horizon de survie de 90 ans. Avec une retraite sans pénalité à l'âge de 59 ans, son régime de retraite lui versera une rente de 29 500 $ par année.

Dans ces conditions, « il va lui manquer de l'argent à 85 ans », assène-t-il.

Ses épargnes sont alors à sec.

« Si elle veut pouvoir se rendre à 90 ans, elle a deux options. Soit elle diminue son niveau de vie à environ 40 000 $ de revenu net, soit elle reporte sa retraite à 61 ans. »

DES BORNES AU CAUCHEMAR

À titre informatif, il a esquissé le scénario du pire, pour mettre des bornes au cauchemar. « Supposons que son condo ne vaut rien », évoque-t-il. Pour éviter les problèmes avec sa banque, Anne-Marie décide de conserver son condo tout en louant un appartement. 

Son hypothèque serait alors acquittée dans 20 ans. Pour que ses épargnes s'épuisent à l'âge de 90 ans, il lui faudrait reporter sa retraite à 64 ans. 

COUP DE THÉÂTRE !

Pendant que notre planificateur étudiait le dossier, Anne-Marie a envoyé un dernier courriel : « Par hasard, j'ai rencontré le représentant du nouveau propriétaire. Il est agent d'immeubles. Il est à faire évaluer les travaux et coûts pour terminer les condos afin de les mettre en vente. Je pourrais lui demander s'il pourrait prendre aussi en charge la vente de mon condo. »

Pour répondre à cette nouvelle donne, notre planificateur aborde le problème d'une autre manière : pour qu'Anne-Marie puisse prendre sa retraite à 57 ans, comme elle l'espère, combien devra-t-elle vendre son condo ? David Paré a estimé que la rente d'une retraite précoce s'établirait à environ 26 000 $ par année.

Toujours pour maintenir un coût de vie de 43 000 $ jusqu'à 90 ans, il faudrait que la vente de son condo et le remboursement de l'hypothèque lui laissent 125 000 $ entre les mains. 

« Ce qui signifie que son condo devrait être vendu aux alentours de 240 000 $, en excluant la commission de l'agent immobilier », précise le planificateur.

Si elle reportait sa retraite à 59 ans, Anne-Marie devrait plutôt encaisser 65 000 $, pour un prix de vente de 182 000 $. « Elle aurait suffisamment d'argent pour prendre sa retraite à 59 ans et maintenir son niveau de vie, observe David Paré. Je pense que c'est réaliste. » 

Ce sont peut-être les clés de sa liberté.