Train de vie - Une retraite sur la marge de crédit ?

Plusieurs voient leur immeuble à revenus un peu comme un fonds de pension. Mais lorsque cela signifie d'utiliser sa marge de crédit hypothécaire pour financer son train de vie à la retraite, est-ce réellement un bon plan ?

Le problème

Propriétaire d'un duplex, Christine perçoit un loyer dont le montant couvre ses paiements hypothécaires. Dans les dernières années, une conseillère l'a convaincue d'utiliser sa marge de crédit hypothécaire pour investir 60 000 $ dans son régime enregistré d'épargne-retraite (REER). Elle a aussi puisé dans sa marge pour effectuer toutes sortes de rénovations, tant pour son logement que pour celui de son locataire.

Or, traîner cette dette en plus de son hypothèque lui pèse. Elle aurait l'esprit plus tranquille si elle arrivait à la retraite sans dettes. « Mais on me dit que ça ne presse pas de payer ma maison, parce que c'est un immeuble à revenus, explique la femme de 58 ans. Mais c'est difficile pour moi. »

Héritage

Puisque sa mère est malade depuis de nombreuses années, Christine compte recevoir un héritage sous peu. Sa soeur, qui s'occupe des finances de leur mère, estime que chacun des enfants recevra environ 140 000 $. « Est-ce que je devrais rembourser ma marge et payer une partie de mon hypothèque avec ce montant ? », demande-t-elle.

Sa conseillère lui a proposé de l'investir, puisque les rendements seraient plus élevés que le taux d'intérêt payé sur sa dette. « Est-ce que c'est un bon conseil ou elle veut juste faire plus d'argent avec moi ? », s'interroge Christine.

Ce dilemme entre l'investissement et le remboursement de sa dette est important pour elle. Son plan actuel consiste à utiliser sa marge de crédit hypothécaire pour combler son manque à gagner à la retraite. Elle est consciente qu'elle n'a pas tout à fait assez d'épargne. 

« Une fois que la maison va être payée, je vais continuer de recevoir le loyer et il ne manquera pas grand-chose. Quand je mourrai, les enfants auront juste à la vendre pour rembourser la marge et garder ce qui va rester. »

- Christine

Elle ne souhaite donc pas vendre son immeuble.

Christine aimerait aussi faire des voyages de randonnée tant que sa santé le lui permettra et des voyages plus classiques ensuite. Est-ce réaliste ?

LES CHIFFRES

Salaire : 70 000 $ par année

Valeur de l'immeuble : 430 000 $

Hypothèque : 190 000 $ sur 15 ans (taux de 2,9 %)

Marge hypothécaire : 125 000 $ (taux de 3,95 %)

Taxes : 3600 $ par année

Loyer : 1225 $ par mois

REER : 156 735 $ (rendements de 5,48 % depuis 2013 et de 2,33 % depuis un an)

Compte d'épargne libre d'impôt (CELI) : 27 $

Régime de rentes du Québec (RRQ) à 65 ans : 889 $ par mois (projeté)

Revenu souhaité à la retraite : 3000 $ net par mois (n'incluant pas le loyer)

La solution

Mauvaise nouvelle pour Christine : elle est mal partie pour atteindre ses objectifs, surtout si elle souhaite demeurer propriétaire. À 65 ans, elle recevra 20 500 $ du Régime de rentes du Québec et de la Pension de la Sécurité de la vieillesse, selon André Lacasse, planificateur financier chez Services financiers Lacasse. Le manque à gagner devra provenir de son épargne.

Or, une projection où l'inflation est notamment prise en compte montre qu'elle n'aura plus un sou dans ses REER à 71 ans. À ce moment-là, l'hypothèque de son immeuble ne sera pas encore remboursée complètement.

Lorsque la mère de Christine décédera, M. Lacasse lui recommande de rembourser rapidement sa marge de crédit et d'éviter de la réutiliser ensuite. 

« Elle n'arrivera jamais à la rembourser autrement. Il y a quelque chose de malsain, à mon avis, à avoir 125 000 $ sur une marge de crédit hypothécaire à 58 ans. »

- André Lacasse, planificateur financier chez Services financiers Lacasse

Cela entraîne des frais d'intérêts de 5000 $ par année !

C'est d'autant plus vrai que les intérêts sont loin d'être entièrement déductibles d'impôt. « Les intérêts sur la partie de la marge utilisée pour investir dans son REER et sur son propre logement ne sont pas déductibles, rappelle M. Lacasse. Si elle a une excellente comptabilité et que toutes les dépenses ne sont pas mélangées, elle peut toujours déduire celles attribuables au logement loué. » Mais rien de plus !

De plus, il signale au passage qu'emprunter pour investir dans son REER est rarement une solution avantageuse. Ça ne lui semble d'ailleurs pas être le cas pour Christine. Sa marge a un taux d'intérêt variable de 3,95 % et ses rendements ne sont pas très élevés. « Ce n'est pas logique », estime M. Lacasse.

Plus d'épargne

En plus de rembourser sa marge avec son héritage, Christine aurait avantage à mettre un peu d'argent de côté. Déjà, elle pourra épargner les 5000 $ qu'elle n'aura plus à payer en intérêt sur sa marge. « Je lui suggérerais de mettre 7000 $ par année dans son REER et 3000 $ dans son CELI, indique M. Lacasse. Comme le REER est déductible d'impôt, cela lui "coûtera" environ 4500 $. Ce n'est donc pas un si gros effort que ça. »

Ensuite, elle pourrait conserver son immeuble jusqu'à l'âge de 75 ans, puis le vendre. 

« Cela va lui permettre de compenser son revenu et elle va avoir assez d'argent jusqu'à 88 ans. »

- André Lacasse, planificateur financier chez Services financiers Lacasse

D'ailleurs, Christine peut actuellement compter sur un bon revenu, d'autant plus que son logement se paie pratiquement par lui-même. Faire un budget lui permettrait sûrement d'avoir une idée plus claire de sa situation et possiblement d'épargner davantage.

Finalement, elle doit aussi se rappeler qu'elle devra payer plusieurs dizaines de milliers de dollars en impôt à la vente de son immeuble. Bien des gens l'oublient, mais cela représente une facture importante. En effet, 50 % du gain en capital sur la partie locative de l'immeuble sera imposable.

Christine aurait tout avantage à rencontrer un conseiller pour faire une bonne planification de retraite détaillée. Il est encore temps de corriger le tir.