Vendre un duplex au rabais à son enfant

Sylvie et Marc envisagent de vendre leur duplex à leur fils. Les retraités, âgés de 57 et 65 ans respectivement, aimeraient également vendre leur maison pour s'installer dans le duplex, après qu'il eut été rénové. Comment procéder pour que ce soit le plus avantageux possible, fiscalement parlant ?

LE PROBLÈME

« Le duplex m'a été vendu par mon père il y a une dizaine d'années à un prix inférieur à sa valeur, indique Sylvie. J'aimerais en faire autant avec mon fils qui souhaite l'acheter. Il est déjà installé dans le logement du haut avec sa copine. »

D'ici trois ans, Sylvie et Marc aimeraient emménager dans le second logement. Celui-ci a toutefois grand besoin de travaux de rénovation. « En gros, nous voudrions défaire l'intérieur pour modifier les divisions et repartir à neuf, explique Sylvie. Mais nous nous demandons s'il serait plus avantageux pour nous de faire les travaux avant de vendre ou après. »

Le reste de l'édifice a déjà fait l'objet de travaux au fil des ans. Le couple estime y avoir investi environ 75 000 $. Selon lui, les nouvelles rénovations à effectuer coûteront entre 75 000 $ et 100 000 $. Si Sylvie et Marc réalisent celles-ci avant la vente, le duplex serait vendu 325 000 $ à leur fils. Sinon, ils pensent le lui laisser pour 250 000 $ environ.

CONTINUER DE VOYAGER

S'installer dans le logement par la suite sera idéal pour le couple puisqu'il est absent environ six mois par année parce qu'il voyage beaucoup. « Notre fils pourrait garder un oeil sur notre appartement et durant l'été, nous pourrons l'aider pour l'entretien du terrain », souligne Sylvie.

Friands de plongée sous-marine, son conjoint et elle aiment passer la saison hivernale au soleil. « Nous n'avons pas choisi le sport le plus économique », convient-elle. Pour l'instant, Sylvie travaille à temps partiel durant l'été et le couple retire de l'argent de ses CELI pour voyager.

D'ici quelques années, les CELI seront cependant à sec et Sylvie souhaite arrêter définitivement de travailler. L'argent de la vente de la maison et du duplex pourrait cependant leur permettre de continuer de voyager. « Est-ce qu'il serait préférable de sortir nos REER ? demande-t-elle. J'ai entendu dire que nous serons très imposés si nous attendons à plus tard. Nous voulons prendre les décisions les plus avantageuses. »

La vie en chiffres

Revenus

Sylvie (RREGOP) : 41 000 $ après impôt par année

Marc (fonds de pension) : 45 000 $ après impôt par année

Actifs

Maison : 300 000 $

Duplex : 325 000 $

REER Sylvie : 200 000 $

REER Marc : 50 000 $

CELI du couple : 40 000 $

Dettes

Marge hypothécaire : 100 000 $ (duplex)

LA SOLUTION

Les experts lèvent d'emblée un drapeau rouge quant aux projets de Sylvie et Marc.

« Lors d'une transaction entre des personnes liées, ce doit être fait à la juste valeur marchande. En cas de vérification du fisc, ils vont être réputés l'avoir fait même si ce n'est pas le cas », dit Guy Chabot, associé en fiscalité chez Mallette.

C'est donc la juste valeur marchande qui servira à calculer le gain en capital et l'impôt qu'ils devront payer. S'ils ne le font pas d'emblée, ils pourraient devoir payer des intérêts et peut-être même une pénalité s'ils se font prendre.

Quant à leur fils, son propre gain en capital sera tout de même calculé à partir du prix payé lorsqu'il vendra le duplex à son tour. Cela fera donc gonfler sa facture d'impôt également.

Le loyer qu'il demandera à ses parents devra également être raisonnable pour un logement semblable. « Sinon, le fisc pourrait lui refuser ses pertes, s'il y a lieu, dans sa déclaration de revenus », précise M. Chabot.

S'ils veulent aider leur fils, les parents devraient plutôt lui faire un don équivalent à la baisse de prix qu'ils lui auraient accordé.

TRAVAUX

Quant aux travaux, est-ce plus avantageux de les faire avant ou après la vente ? Il faudrait d'abord déterminer l'impact de ceux-ci sur la valeur du duplex. « Si le coût des travaux est équivalent à l'augmentation de la valeur qu'ils entraînent, ça ne change rien de les faire avant ou après », explique Jean-François Houde, associé en fiscalité chez Raymond Chabot Grant Thornton. Par contre, si elle augmente davantage que le prix des travaux, il vaudrait mieux les faire après la vente. Dans le cas contraire, il serait plus avantageux de les faire avant.

« Le meilleur conseil qu'on puisse leur donner, c'est de s'adresser à un évaluateur pour déterminer quelle sera la valeur après les travaux. Ça va aussi permettre d'avoir une opinion externe à la transaction. » - Jean-François Houde, associé en fiscalité chez Raymond Chabot Grant Thornton

Comme le couple n'a pas besoin de ses REER dans l'immédiat, mieux vaut les laisser fructifier et les retirer plus tard. « À partir de 65 ans, les gens reçoivent leur pension de la Sécurité de la vieillesse, rappelle M. Houde. Celle-ci est réduite si le revenu dépasse 73 000 $, alors ça peut être désavantageux pour certaines personnes de puiser dans leur REER à ce moment-là. Mais avec les revenus qu'ils ont, ce n'est pas un problème. » Il n'y a donc pas d'inquiétudes à avoir !

Par contre, il ne serait pas nécessairement avantageux de placer l'argent de la vente de la maison et du duplex dans leurs REER s'il leur reste des droits de cotisation. « La déduction qu'ils vont avoir sera équivalente à l'impôt à payer au moment du retrait », précise M. Houde.

Ils auraient plutôt avantage à utiliser ces sommes pour maximiser leur CELI et à utiliser l'excédent pour leurs voyages.

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